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老公寓

老公寓拉皮,補助45%工程款~


 

 

全台廿年以上屋齡近五百萬戶老舊建物的屋主有福了針對老舊建築常有外牆老舊梯間漏水缺乏無障礙設施如電梯殘障坡道等),殘障人士老人家出入不便等問題,內政部將釋出大利多,給予重建規劃費每戶二三萬元的補貼或是整建維護的全額規劃費四十五%工程款的補助


  內政部官員透露,這項為期四年的「都巿更新產業行動計畫」已獲經建會審議通過,提報行政院中,若獲通過,最快今年底明年初實施預期整體衍生的重建更新整建經濟效益達七百八百億元這項方案的補助款項,將由都巿更新基金搭配地方補助款項提撥,若成效良好,可望持續實施下去。


  新制最特殊的地方,就是政府協助民間建置電梯殘障坡道等無障礙設施。內政部官員指出,台灣現有的老舊公寓多是在民國六七十年間興建的,那時購買這些房子的民眾,都已垂垂老矣,若是沒換屋,現在多面臨爬不動樓梯的窘境,若是能增設電梯,將使這些老舊公寓的居住環境更為「友善」。


 

中國時報 2010-09-08 07:37

 

 

 

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       停車

停車容積獎勵後年落日 恐爆搶建潮~


 

 

政府鼓勵建商將大廈停車位開放給公眾使用,訂定「停車容積獎勵」辦法,但目前僅少數停獎車位開放給公眾。內政部日前開會決議,「停車容積獎勵辦法」將適用至後年(民國一百零一年)底為止,預計兩個月內公告這項新規定。

 

房地產業者昨天說,為了搶搭末班車,可能掀起搶建風潮。遠雄集團副總蔡宗易表示,停獎的百分之廿很重要,大家都在爭取,取消停獎,目前建商手上的土地等於都「買貴兩成」了,可能影響都市更新案時程;短時間大量推案,恐造成供需失衡。

 

內政部營建署前天召開建築技術審議委員會,通過「建築技術規則建築設計施工篇」修正案,增訂停獎辦法的落日條款。內政部說,北市府原定到一○四年底才截止的「停車容積獎勵辦法」,也應配合提前至一○一年底停止適用。

 

但內政部官員表示,將來地方政府可依照停車場的設計方式,給予不同的容積獎勵,最好是獨立與住戶有區隔的停車場,比較易受青睞。

 

台北市政府對內政部的決定表示尊重,如果相關規定在一○一年修正廢除了,北市即無法可依,自然就「落日」了停止,但在此之前,北市不會撤案。

 

不過北市府也說,一○四年落日條款是「軟著陸」,避免對正申請更新的建案造成困擾,之前建商代表工會討論過對業者市府民眾都有緩衝空間,應該是比較好的方案。


 

 

2010/08/11 【聯合報】

 

 

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房價上網查

房價上網查  政府主動公布~

 

 

政府向房價透明化踏出第一步!內政部營建署建立的「不動產價格E點通」網站昨天起上線,民眾可以免費查詢全台路段的價格,並區分套房大樓公寓等與不同屋齡的各種成交價格。

 

營建署署長葉世文表示,這個房價網的資料來源是財團法人金融聯合徵信中心,也就是民眾購屋時向銀行申請房屋貸款的契約價格,比以前的數據統計更多項,也更貼近市場價格。

 

他說,因為法令不足,營建署無法強制民間公開交易房價;但採用聯徵中心資料,至少能讓民眾可以大略知道地段間的價格,讓大家選擇時有更多參考依據。

 

不過,淡大產經系副教授莊孟翰表示,行政部門主動公布房價仍嫌不足,例如,房價網的資料來源是金融聯合徵信中心的買賣契約價,但民眾向銀行辦理房貸時,可能向聯徵中心申報的價格比實際房價高。

 

莊孟翰說,大台北縣市房價最容易「作怪」,因為投資客太多,他們有時會要求契約價格比實際價格高一些,以便轉手時提高價格;對最容易「操作」的預售屋來說,很多時候都還沒登記,就已經轉了好幾手。

 

還有,台北市很多路段價差很大,或是一樓頂樓價格不同,房價網的資訊不見得能充分揭露。莊孟翰建議,中南部目前房價相對平穩,政府應該針對房價相對較混亂的北縣市部分區域,集中火力作更詳盡的調查。

 

不動產價格E點通」這次使用聯徵中心資料,初步有四萬筆,下一季新資料需要兩個月後才加入。進入網址etp.cpami.gov.tw,到「統計表單」網頁中,輸入地點時間不動產類型屋齡等資訊,就可看到當地的行情。

 

 

 

2010/07/27 【聯合報】

 

 

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      北市委售 

◆北市委售量降23%~

 

 

中信房屋今天公布大台北屋主委售調查,結果顯示,自央行針對大台北地區房貸信用管制後,北市委售量減少23,北縣被央行點名的10個縣轄市,更是大減35

 

央行在上月24日針對北市北縣10個縣轄市祭出選擇性信用管制後,市場原預期投資客擔心套牢,將積極出貨,但中信房屋調查卻發現,市面上物件委售量反而大減。

 

以台北市來說,包括信義南港萬華北投區,過去一個月來委售量就較前一個月減少達4成以上,中正區松山區減少也達2~3唯一增加的是士林區,增幅約17%

 

中信房屋行銷部副理江龍名分析,目前市場倒向買方,屋主如不讓價,幾乎就無法成交,這使得很多不缺錢的屋主寧可暫時停止委售,觀察一陣子再說。

 

另一方面,中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,屋主對後ECFA 時代的房價,多仍有相當期待,加上年底將開放自由行,有助國內景氣進一步提升,屋主認為此時不是售屋好時機,因此委售量銳減。

 

對於士林區委售量仍增加以大安區大同區委售量萎縮不明顯,江龍名表示,除了投資客因素外,主要是這些地區交易動能仍維持一定水準,屋主因此有較大意願出售物件。

 

台北縣方面,包括中永和新店三重土城汐止新莊蘆洲板橋樹林10個列入第二戶限縮房貸的信用管制區,委售量均明顯下滑;其他鄉鎮則相對和緩。

 

其中以土城中和最為明顯,委售量跌幅高達一半以上,三重永和樹林也達45以上,新店新莊減幅較小,均在一成以內。

 

此一結果更是大出市場預期,推測主要是北縣年底將升格為直轄市,此一利多讓屋主對後市仍有較大信心,寧可避過這波「打炒房」風潮後,再拿出來賣。

 

 

 

2010/07/23 【聯合晚報】

 

 

 

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更四案

官辦都更四案  商機放光芒~


 

國有地全面停售,官辦都更案一度停擺,但內政部營建署近日重啟官辦都更案,除針對台鐵四大車站都更案委託仲量聯行前往香港招商外,明(23)日也針對另外台北宜蘭兩縣四案舉辦招商說明會,預料將引發國內外開發商關注。


四案包括宜蘭市蘭城之星案基隆市平島東南側水岸案基隆火車站暨西二西三碼頭案,及永和大陳義胞地區案,據營建署都市更新入口網顯示,總投資金額超過600億元。


營建署表示,都更私有產權整合不易,營建署近來選定50 處都更示範計畫區,希望透過官方力量,協助民間投資人排除都更障礙,加速推動腳步。


其實營建署曾為此在去年多次舉辦招商說明會,其中,鼎興營區中山女中南側兩案,因位處台北市中心,都引發外界高度關注,但因國有地全面停售,兩案均轉趨低調,暫緩對外招商。


不過,近來都更議題持續發燒,營建署重啟招商,本月8日到10日,委託仲量聯行協助到香港招商,陸續拜會香港和記黃埔新鴻基地產香港置地太古集團LsSalle Investment等多家外資公司,為官辦都更案跨海招商首例。


營建署表示,赴香港招商的共有四案,均為台鐵車站相關更新計劃,包括台鐵高雄港站新竹市火車站後站地區台北市南港調車場,及基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案等,總投資金額約489億元。在四案中,外資最感興趣的是南港調車場案,該案基地位於忠孝東路六段,近捷運昆陽站,地點絕佳,潛在開發利益亦驚人。


但營建署官員透露,南港調車廠案,仍在規劃階段,要到明年下半年才會正式公告,該案除住宅產品外,亦規劃興建旅館、商場等,進行複合式開發,由於南港近來房市交投火熱,不少國內外開發商對此案充滿興趣。


明日將招商的四案中,最受開發商注目的是永和大陳義胞地區都更案,營建署官員指出,此案位於永和市中正橋左側臨新店溪河堤,是保安路保生路環河路所圍之住宅區,面積超過八公頃。


鄰近地區的公園用地充足中小學校林立,且有雙捷運站優勢,除既有頂溪站之外還有未來的永平中學站,其河岸亦將為居住條件加分。

 

 

 

 

2010/06/22 【經濟日報】

 

 

 

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 法拍

房價衝高  法拍急凍~


 

房價衝高,法拍市場也受影響。根據內政部最新統計拍賣移轉件數,自去年以來一路走高的法拍交易量,在拍定價急揚下,4月出現反轉,全台移轉件數較去年同期下滑8.63%,除北市外,其他都會區法拍投資客均已明顯收手。


其中以台中市較去年同期下滑55%最為明顯,另外北縣高市也各下滑19.8%7%台北市雖較去年同期有45%成長,不過房仲業認為在法拍價格不斷飆高下,件數也會逐漸萎縮。


法拍屋有兩項指標,釋出量是房市景氣反指標,景氣愈差,付不出房貸愈多,法拍屋就會愈多。拍定量則是正向指標,代表買氣,當拍定量下滑,表示市場買氣鈍化。


目前法拍釋出數量仍維持在低檔,但拍定量隨著房價飆高,開始反轉減少,顯示投資客已開始縮手。


中信房屋副總劉天仁表示,主要原因是景氣好轉,許多投資客轉向法拍市場搶便宜,但在競爭之下,法拍價位也已逼近市場價格,甚至高於市場行情。


劉天仁表示,今年3月份板橋大同街公寓以707萬脫標,溢價即高達45.9%得標,5月北市仁愛路百吉名宅法拍,每坪112 萬元,創區域舊名宅新高。


在其他都會區,隨著景氣熱絡,拍定價也自去年下半年一路上揚,致北縣中市自今年2月起拍賣移轉件數去同期比期即呈下滑4月後,高市也跟進,目前僅剩北市一枝獨秀,4月移轉件數102件,較上月成長59%,較去年也有45%增幅。


但房仲業認為,房地產市場向來是上漲從市中心漲起,下跌從市郊跌起,整個趨勢顯示,台北市外圍區塊買氣已明顯下滑,在房價不見回頭之下,最終台北市交易量也會下修。

 

 

 

2010/06/18 【聯合晚報】

 

 

 

 

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地段

做功課地段通勤時間  


購屋首須考量~


 

 

何時買房該買那裡?太平洋房屋不動產顧問陳明珠說,挑時機不如買對房,她強調買房首重地段通勤時間


陳明珠表示,要了解目前房地產景氣狀況,可先了解房屋成交量,房價是供需問題不在漲跌,如果房屋成交量持續萎縮,代表房價缺乏上漲的動能。


她提供想買房子的民眾參考,買房子首重「地段」和「通勤時間」,房子地段是否交通便利?是否為未來人口移入潛力區?以及有無重大的公共建設和政策潛在受益區都需要考量。


她建議民眾勤做功課多看屋多比較,累積看房子的經驗,市場敏感度行情的判斷力都會提升


她強調,判斷力好,買到好地段和相對房價低點優質屋的機會也會增加;她建議鎖定屋況佳的中古屋,首購族至少買兩房的產品,轉手會比較容易,如果有了孩子也不必急著換屋。

 

 

 

 

2010/06/12【聯合報】

 

 

 

 

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新北市

*新北市題材發酵 地價指數微漲~


 

 

  五月份台北市中古大樓成交均價已逼近五十萬大關,同樣的價錢可買台北縣新成屋綽綽有餘,加上大台北捷運網路漸趨完善,年底台北縣將升格為新北市,各項利多吸引台北客跨境北縣購屋,導致台北縣地價指數因此上揚。根據北縣地政局最新一期的地價指數,整體漲幅4.35%,其中又以緊鄰台北市的永和三重新店中和板橋以及蘆洲新莊等區域,地價上漲最為顯著。


 Q1土增稅大幅成長 交易量上揚4


  根據財政部統計處公布的最新統計數據,今年第一季台北縣土地增值稅實徵金額,約達35.43億元,相較去年同期金額約19.1億元,成長85.6%。契稅也交出漂亮成績單,今年第1季實徵金額,約達7.16億元,較去年同期成長35.7%。


  以房屋買賣交易移轉申報件數來看,今年第1季房地產買賣移轉交易總計達25,635筆,較去年同期上揚41.6%。太平洋房屋副總經理李珠華預期,未來在整體經濟GDP可能超過5兩岸經貿開放、ECFA簽訂都更題材下,房市前景氣看旺。


 地價指數上漲逾4% 蘆洲、新莊表現亮眼


  根據台北縣政府地政局最新公佈的地價指數(9810993),較上期(984989)上漲4.35%。其中又以緊鄰台北市的永和三重新店中和板橋以及蘆洲新莊等區域,地價上漲情形最為顯著,成長幅度皆超過全縣平均值4.35%


  李珠華表示,上述區域因具地利優勢,且為捷運路線經過區域,各項重大公共建設持續進行,在與北市比價效應下,成為購屋族群選擇目標。其中,三重蘆洲新莊地區,近期因捷運蘆洲線新莊副都心等陸續邁入完工階段,對區域不動產價格發揮支撐效果,除預售新成屋市場需求穩定外,也帶動中古屋交易熱絡,不動產交易量呈現增溫態勢。

 

 

 

2010/06/10 【網路地產王】

 

 

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商圈

購屋 3指標 捷運學區商圈 ~


 

 

  買房子是人生大事,民眾必須考量的細節多如牛毛,不過根據房仲業者調查大台北都會區的購屋族發現,「捷運」成為購屋指標的第一名,其次為「學區」、「商圈」,由此可知,凡是購屋標的具備上述三指標,房價絕對易漲難跌!


 沿著捷運購屋 捷運宅5年漲3


  東森房屋調查大台北都會區30~35購屋族,發現「捷運」、「學區」、「商圈」是大台北都會區購屋人最重視的三項指標,佔比高達71%,「捷運」果然如預期,奪得榜首佔比33%、「學區」與「商圈」並列第二,佔比19%


  台北捷運自從民國85年三月捷運木柵線通車以來,捷運不僅改變大台北通勤族的生活作息,捷運也成為購屋指標、票房保證,預計今年底捷運蘆洲線即將通車,屆時大台北的捷運網路將會更完整。根據房仲統計,近五年來捷運宅的房價水漲船高,平均有三成以上的漲幅。


 望子成龍 明星學區家長最愛


  位居購屋指標第二名的是「學區」,東森房屋副總黃淑苓認為,大台北都會區競爭激烈父母親普遍重視小孩學歷,而學區是影響升學率的入門票,當然就成為父母親購屋的重要考量。以台北市最知名的中正國中金華國中來說,學區內中古電梯大樓每坪約65~75萬元間。


  與「學區」並列第二名的購屋指標是「商圈」,畢竟人潮帶來錢潮,商圈週邊的住宅相對具有保值增值的優勢,另外,從滿街林立的便利商店大型量販店,不難發現大台北的生活型態,「逛街」算是都會居民最常做最廉價的休閒活動

 

 

 

2010/06/08 【網路地產王】


 

 

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都更宅

都更宅海砂屋 投資停看聽~


 

 

 4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵,5月底也宣布海砂屋若5年內重建,可獲30%容積獎勵每戶20萬元拆遷補助,反之則容獎逐年遞減,藉此鼓勵民眾加速重建,使得都更宅海砂屋2大產品,成為預期房價翻漲的熱門話題,但專家認為,整合過程曠日費時,民眾還是少碰為妙。


 勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘指出,不論是老公寓都更海砂屋重建,在整合過程中,每家住戶狀況皆不同,因此曠日費時,絕非易事,想要搭上熱門話題進場投資的民眾,切勿一窩蜂搶進。


 此外,相較於「輻射屋」對人體產生立即危險,林敏弘認為,海砂屋會因「氯離子」含量程度不同,輕則造成房屋滲漏水重者會使鋼筋鏽蝕,因此要讓所有住戶一致通過「整合重建」提議,順利獲得容積獎勵拆遷等補助,將會更加困難。


 中信房屋資深法務專員白宗益表示,集合式住宅的重建,勢必要取得全體住戶的同意才可進行,儘管海砂屋對屋況的損害,會隨著屋齡老舊而加劇,但在多數住戶認為沒有「立即危險」時,要說服所有住戶主動申請「重建」,就不易達成共識。


 再以「達成率」來看,根據北市府的資料顯示,民國83年迄今處理海砂屋,共列管623,187戶,成功處理的有191,335 戶,16年來的「件數」達成率(解除列管)僅30%而已。


 台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆認為,北市府的海砂屋條款,能否達到海砂屋住戶加快整合,效果可能有限,且大多建物的鑑定結果只需「稍微補強」,並未達到「強制拆除」的標準,再加上住戶意見不一,使得拆除重建的成功率極低。


 同樣問題也出現在「都更宅」,北市府祭出45層樓的老舊建物,最高可提高容積率2倍,造成老公寓翻紅,但根據歷年都更「申請案件數」及「核定案件數」來看,北市都更的達成率不到5%。


 洪暉恆指出,建商和住戶談判重建時,也會考量成本、售價去化率等要素,若非精華地段,即使有容積獎勵的誘因,建商未必願意投入,而就算重建標的位於精華地段,因看準未來房價翻漲驚人利潤高,所以整合過程將更加困難,搶進投資都更宅海砂屋者,務必要三思。

 

 

 

2010-06-06 工商時報

 

 

 

 

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購老公寓

購老公寓期待都更 當心落空~


 

 

 最近北市屋齡30年以上的老公寓看屋比例直線飆升,大多是想發筆「都更財」讓老公寓鹹魚翻生的投資者,只是都更真的這麼容易嗎?購買都更老舊公寓前應三思,否則買了老屋脫不了手,又等不到都更機會,事情可就麻煩了。


 根據台北市政府統計數據,從9298,都更成功率僅3.28~7.3,成功率較高的96年也只有7.3%,去年成功率僅剩 4.68%,也就是說平均21.37件僅有1件成功。另外,從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」的比例來看,呈剪刀開口差距愈來愈大,足見都更不如外界想像的容易成功。


 台灣房屋不動產研究中心經理古景良說,連921震成危樓的仁愛尚華,也費時7年才動工,況且仁愛尚華都更時程還算是快速案例之一,另全台最受矚目的忠孝東路3段正義大樓都更案,雖已於1996年都市計畫核定通過,惟迄今也尚未拆除興建,該都更案邁入第15年,因此,一般民眾追逐「偶爾」成功的都更題材,期待更新後價值翻倍,殊不知風險極高。


 太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,北市政府宣佈的「專案都市更新」,讓符合申請條件的老舊公寓享受最高2倍容積率獎勵,但因現行都更條例規定,除非符合「都更面積達5,000平方公尺鐵路捷運400公尺範圍內位於都會區水岸港灣周邊適合高度開發地區或必須配合重大發展需要辦理都更經地方報中央核定」等4項要件,才能取得2倍容積率,而北市認為此案屬都市計畫的細部計畫,只需台北市都委會審議通過便可,北市府內政部看法不同,雙方應會就此再做商議,取得共識。


 古景良說,北市老舊建築還有29萬戶,正面臨著衰退自然循環,期待透過都更再展風華,這包含北市百萬人期待,也考驗著北市政府智慧。古景良表示,北市超過30年以上之45層樓無電梯老舊公寓,占北市建築物約三分之一,約29萬戶,更妙的是,看看地圖,北市45層樓老舊公寓多數遍佈在6 米小巷道中,大型機具進出不易,若要依循一般建築物重建更新確有困難。


 中信房屋董事長特助胡佩蘭說,老舊建築改建工程是一門大學問,一般來說,拆除時無法避免就是振動,如施工時不慎影響到鄰近建築結構,甚至拆除時沙塵問題恐影響到都市空氣品質,拆除過程還要上空灑水,賠償補償環境問題撇開不說,當老舊建築結構受損時,安全問題令人憂心。

 

 

 

2010-06-06工商時報

 

 

 

 

 

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重劃區

*重劃區房價雙面刃 多頭助長空頭價跌~


 

 

  重劃區的棋盤式街道規劃電線電纜地下化整齊的建築物外觀,一眼很容易就吸引買方的目光,尤其是具備重大建設或者捷運站周邊的重劃區,更是熱門的投資區域,房仲業者提醒,重劃區投資多頭時,個案容易產生「疊價效益」,但是在景氣走向空頭時,投資客出籠也會造成賣壓。


 重劃區題材多 容易上演疊價效益


  代銷業者分析,以目前的房市觀察,熱門區段包括南港的經貿重劃區副都新重劃區,其中南港的經貿段重劃區在華固「天匯」熱銷後,也帶動「NY21」的買氣。


台北縣的副都心頭前重劃區挾三條捷運中央合署辦公大樓興建等利多,從去年下半年的「新富都」系列熱賣至今,吸引眾多投資客捧場,未來在眾家建設公司齊推案下,只要房市維持多頭,可望上演一波「疊價效益」,加上若副都心土地進行標售,房價將推升地價,地價也將帶動房價。


 投資客比重大 房市空頭賣壓重


  不過,重劃區在面臨房市轉向空頭時,其龐大的賣壓也非一般住宅商圈可以比擬,住商不動產企研室主任徐佳馨分析,重劃區推案很容易就炒熱話題,一些快速結案的個案,其中可能很大部分的比例都屬於投資客。


  若房市持續走向多頭時,自住客進場接手後,才會讓這些「籌碼」由投資轉為自用,安定性較高,但若景氣走向空頭時,若每棟社區都有3成左右的投資客,只要出現一些頭寸較緊的投資客殺出,可能就變成當地行情的破壞者,從2008年底的房市回檔觀察,的確有些重劃區房價修正相當快速。

 

 

 

2010/06/03 【網路地產王】

 

 

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投資

投資新市鎮  買樓最妥當~


 

 

  打著都更議題,許多在熱鬧市區內的老舊公寓,一坪喊出價格比同區域內預售屋大樓還要貴,購屋者不免困惑,到底該買舊公寓還是新大樓?房仲業者建議,如果是建商計畫造鎮的區域,先考慮購買大樓;若是短期內沒法都更,手上資金又有限,不妨考慮公寓。


 新市鎮置產 選購大樓不跌價


  近幾年來,不斷有建商在台北縣近郊買地造鎮,如三峽林口新莊等,蓋的都是社區型大樓,等待未來幾年捷運通車,或者公車網絡更便利後房價地價會因此水漲船高。


  中信房屋表示,購屋者可以仔細觀察,只要發現有建商造鎮的跡象,在該區域購屋就是以大樓為優先,才能享受社區成形後,房價上漲獲利;大樓社區一旦落成,附近公寓更會顯的相對弱勢,未來只能等待都更。


 買前細評估 公寓都更勝大樓


  打著都更旗幟,不難發現在台北市區中有許多屋齡高達三十年以上的老舊公寓,喊出每坪6070以上的天價,甚至比同區的預售屋大樓還要貴,不免讓購屋者一頭霧水,到底該怎樣評估房價?


  信義房屋建議,購屋民眾在下訂前應仔細調查房屋,是否有都更的可能性,就算真的都更成功,現在買是否也買在高點,未來有沒有買家願意出更高價格接手,別因為打著都更旗幟而一時迷惘,讓自己套在高點難脫身。

 

 

 

2010/06/02 【網路地產王】

 

 

 

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打房無效

打房無效?購屋建築貸款 續創新高~

 

 

政府大動作打房,難道「雷聲大雨點小」?央行昨日公布消費性貸款餘額統計,與房市前景關係最密切的兩大指標,包括購置住宅建築貸款,單月淨增都飆破百億元,4月底餘額未減反增,更雙雙創下歷年新高。



4月底止,整體房貸餘額為49674億元,較前月增加185億元;放款給建商的建築貸款餘額,連三個月走揚,單月淨增160億元,達1952億元。



統計數據似與央行「打房」態度不同調,央行經濟研究處副處長陳一端表示,房貸餘額增加,主要是公教人員房貸,新承做金額較多;建築貸款逆勢走揚,應是建商看好329520兩個檔期,向銀行申貸也較為集中所致。



未減反增 單月都增逾百億



銀行則普遍認為,政府打房的成果,還沒那麼快反應在數據上,至少要半年後才會顯現。



行庫主管表示,在央行要求公股行庫,對投資客豪宅貸款,祭出「三縮政策」,即利率加碼成數降低也不提供寬限期後,近期投資客申請房貸現象,確實不如過去熱絡;而從央行資料來看,幾乎都是華銀的公教房貸在撐場,可見一斑。



至於建築貸款部分,行庫主管認為,因房價位於相對高點,他們對建築貸款也很謹慎,所以近兩個月新撥款,很多都是先前舊案的分段撥款。至於未來半年新案,很多銀行都已經喊卡,尤其針對風險較大的空地放款,更是敬謝不敏。



行庫主管透露,繼投資客豪宅貸款緊縮後,主管機關動作頻頻,對建築放款「異常關心」,讓他們承受不小壓力。據了解,國內多家大型行庫也心知肚明,雖未有共通的緊縮建築貸款作法,但授信都較先前嚴謹,放款成數甚至不到五成。



行庫:至少半年後才會見效



央行昨日公布,整體金融機構消費者貸款餘額,4月底為68155億元,較前月淨增220億元,主要來自購屋貸款。其餘如房屋修繕貸款機關團體職工福利貸款信用卡循環信用餘額,都較3月底減少。


 

 

中國時報2010/05/27 03:46

 

 

 

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投資客

「投資客」定義 央行要統一

 

 

中央銀行房貸專案金檢結束,據了解,由於各行庫對投資客的定義不一,央行將考慮協同金管會銀行公會,訂定統一標準。公會理事長張秀蓮表示,如果主管機關表態,銀行公會將立即著手研擬。


央行於4月中展開房貸專案金檢,這次金檢包含公民營行庫,目的在於了解各行庫對於房貸土建融的授信狀況,嚴控行庫忽視風險,甚至炒作房市。央行官員表示,上周報告已完成,6月初就能發布。


據悉,因為各行庫對投資客豪宅的定義均不同,甚至有些民營行庫從來都沒有對投資客設限,讓央行在檢查過程中出現困難。行庫主管透露,央行有暗示可否採統一標準,只是銀行各有不同想法。


張秀蓮表示,必要時公會可以負責整理相關規定,但目前還沒接到央行金管會的通知。


行庫高層說,如果強制使用同一規範,似乎違反自由競爭原則,但在房市過熱的非常時期,的確可以考慮此做法,如果遊戲規則不同,公營行庫根本搶不贏民營行庫。


比方,華銀規定,第二棟以上歸於投資客,銀行將調高適用利率0.3個百分點,最高核貸金額也降至六成五,比一般貸款人可申請八成八五成的核貸金額,條件嚴苛許多。但民營業者有些甚至要第三棟才算,客戶自然流到民營業者,在這樣的限制之下,公營行庫可能失去部分有貢獻度客戶。

 

 

2010/05/23【經濟日報】

 

 

 

 

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都更信託

*都更信託 不怕產權爭議~

 

 

都市更新信託指符合都市更新定案的建案,利用銀行信託機制,使規劃興建完工後的產權分配更具透明性公正性


都市更新建案被列為政府愛台12建設之一,又逢房地產市場景氣回溫,讓不少住在老舊房屋的住戶興起翻新建物的念頭。但社區老舊住戶意見不一,通常讓都更案曠日費時,透過「都市更新信託」,產權資金運用均由銀行監督,過程將令住戶更安心。


2003年之後,台灣房地產有數年的景氣低潮,不少建商撐不過資金周轉壓力而倒閉,導致承購戶金融機構營造廠相關債權人出現重大損失,銀行因而推動可保障各方權益的信託制度「開發型不動產信託」。


都市更新信託是都市更新搭配「開發型不動產信託」,由土地所有權人建商,與受託人簽訂信託契約,按合建契約條件,將名下不動產等財產權移轉受託人,由受託人根據三方所簽訂的信託契約,開發管理信託財產;並在興建完成後,將完工的建物依約移轉給建商地主承購戶,以保障各方權益。


民眾若跟建商合建,因彼此並不熟悉,難免擔心合建過程中,出現資金產權糾紛;透過銀行的信託機構,多一筆信託費用,但可確保雙方權益,民眾不必怕建商倒閉,建商不必擔心住戶中途反悔。


除與建商合建,也有都更案完全由住戶發起,沒有建商參與,例如「台北市仁愛路晶宮大廈」,一樣可以利用都更信託,讓住戶更安心投入資金,由銀行依照改建進度撥款給營造商。


都市更新信託的流程可蓋分為五大階段,首先是地主實施者受託銀行三方簽訂信託契約,再來是地主將土地信託移轉登記予受託銀行。


第三個步驟是受託銀行開立信託專戶控管興建資金,包含實施者自籌款銀行融資款預售屋款,興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用,確保資金專款專用。


在興建完成並償還銀行貸款後,便進入第四階段,受託銀行依權利變換計畫,配合辦理土地所有權移轉登記給受益人歸屬權利人。最後是受託銀行辦理信託財產結算分配,信託關係結束。


推動都市更新是一個長期耐力戰,雖然不動產開發增值利益明顯,相對風險也高。第一銀行主管表示,都市更新因屬大面積開發,涉及諸多地主權益保護都市更新相關法令規範公部門程序執行,遠較一般國人熟知的地主建商合建型態更複雜,且法令遵循成本相當高,不論實施者是建商地主自組更新會都可能面臨地主地整合整個更新案財務是否穩健的難題。


前者的問題是可能遇到「釘子戶」,讓整合進度延宕,最終得動用公權力介入;後者則因都市更新通常規模大,使得財務結構相對重要。


若由建商擔任實施者,建商的財力信託專戶專款專用等與「」有關的因素,都會影響整體都更財務強弱,同時也別忘加上「續建機制」設計;如由地主自組更新會擔任實施者,因為是由全體地主共同對外籌資,財務結構融資規劃更是都更成敗的關鍵


不管實施者為何,銀行建議,要慎選融資信託機構,以提高都更成功機會。

 

 

2010/05/19 08:53 【經濟日報】

 

 

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                                                        A級山坡住宅

營建署坦承  


27A級山坡住宅12年未追蹤~

 

內政部發函地方

 

促二周內回報改善結果

 

內政部營建署曾在88-89間調查全台405處山坡地住宅社區,其中有27處被列為「A級(有明顯危險,應立即採取動作者),並由地方政府列管,但營建署坦承,此後就沒再追蹤地方政府改善結果。

 

內政部長江宜樺表示,今天會發函地方政府二周內回報改善結果,之後內政部還會請學者專家做第二次檢測,最後結果約需二個月時間。

 

多位立委要求馬上公布27A級危險區資料。但江宜樺表示,由於這是12年前調查的資料,如果社區地方政府有補強,率然公布對住戶並不公平,「不公布並非來自建商的壓力」。他說,要地質法通過後才有公布的法源。

 

全台405處山坡住宅

 

88-89年曾調查…

 

北二高走山事件,引發國人對山坡地住宅安全問題疑慮,立法院內政委員會今天舉行「山坡地住宅社區監測維護」專案報告。

 

根據內政部今天提報的資料。86年林肯大郡發生順向坡滑動後,內政部曾在88-89間針對全國405處山坡住宅社區進行全面調查。調查結果顯示,「A27、「B級94、「C284

 

營建署長葉世文表示,根據當初的分工,88年調查分級後,由地方政府後續追蹤改善。立委追問營建署是否有追蹤地方政府改善狀況? 葉世文坦承「沒有」。

 

 

2010/05/03 【聯合晚報】

 

 

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2都更案

2都更案 營建署招商喊卡~


 

受北市精華區國有地暫不釋出影響,原定下月底招商的鼎興營區中山女中南側兩件都更案,政策急轉,將先整併包括華山特區在內的私有地後,再行開發。房地產業者認為,此一決策將使北市三大都更案進度大幅落後,甚至遙遙無期。


去年下半年政府積極推動都更,列出27處公有地優先辦理項目,鼎興營區中山女中南側華山特區被認為是最具增值性,速度也最快的都更區,大批建商投資客瘋狂搶進當地,打算等待都更啟動後獲利。現在看來有得等了。


營建署是本周三(28)宣布中山女中南側鼎興營區兩件都更案,暫緩招商。官員表示,此兩件都更案已於今年2月通過內政部都審,惟上月向行政院報告時,政院認為應配合目前北市精華區國有地暫不釋出政策,暫停招商動作。


營建署近日決定改變策略,將先進行私有地整合,將鼎興營區華山特區、及中山女中南側地區的私有地,用權利變更方式,以地換地,通通集中到中山女中都更區的西側。


此一西側土地位於建國北路、長安東路口,共約0.6公頃(1815),其中國有地約0.48公頃 (1452),營建署將用這些國有地三個都更案的現有其他私地主交換,等私地主集中後,先行開發這塊地;其他公有地則再視情況。


根據統計,營建署必須整合的私有地,華山部份共62鼎興營區45中山女中地區有8,但擁有好幾戶,如何說服安置這些私地主同意權利變更換地,營建署官員坦言,確實有相當難度。


區域房仲業者則認為,一般都更案困難度已經很高,營建署要把三個大型都更地區的所有私地主都集中在一塊,可說是高難度挑戰,不但曠日費時,且很可能無疾而終。


中山女中南側鼎興營區皆位於北市中山區,都更總面積分別為4.21公頃及3.2公頃。去年政府公布中山女中地區將打造為生態示範住宅區鼎興營區則將成為北區商業中心,並將此兩案列入優先推動項目後,當地房價急漲,以鼎興營區為例,周邊公寓就在一個月內從3字頭跳4字頭,現在屋主開價更是動輒560萬元一坪。

 

 

 

2010/04/30 【聯合晚報】

 

 

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房價透明

房價透明  成交貸款資訊全都露~

 

行政院積極研議「健全房市方案」,內政部將配合修正「不動產經紀業管理條例」,明文要求每筆不動產交易都應核實申報,並在三個月內財政部聯合徵信中心資訊系統整合,取得最透明的房屋交易資訊。

 

內政部官員解釋,購屋者只有想向銀行貸款時,為貸到較高額度,才會實報交易價,因此內政部想出與聯徵中心合作的點子,取得較接近市價的不動產資訊。

 

內政部指出,行政院為了增加房屋供給量,除了在林口A7捷運沿線興建四千戶平價住宅,也正研究如何讓淡水新市鎮的不動產交易活絡起來。

 

據了解,行政院長吳敦義指示交通部長毛治國,評估自淡水捷運站以重軌延伸到淡海新市鎮,解決淡海新市鎮規畫輕軌運量不足的問題。官員說,解決交通問題,連帶解決不動產的問題。

 

營建署今天將邀集房仲業者,討論房地產交易價格透明化制度。政府將雙管齊下,除了從聯徵中心取得房屋貸款資訊,另蒐集仲介業房屋成交資訊,讓房屋交易資訊透明化。

 

營建署初步規畫,聯徵中心的房貸資料可取得每筆房屋成交的總價貸款金額貸款成數利率等資訊,配合房仲業房地產交易價格訊息,建置房地產交易資平台,定期發布都市地價指數。

 

台北市房仲公會理事長黃鵬希說,全台一年約有三十八萬件的房屋買賣,近七成是透過房仲業居中,公會支持政府推動房地產價格透明化,但希望配套措施作得更完整,以免消費者透過仲介買賣房屋,造成個人隱私曝光。

 

內政部官員表示,無殼蝸牛族準備年底前透過社會運動,要求政府處理高房價問題,政府首長的處理共識是「增加供給量」,資訊走向透明化交易合理化


 

2010/04/07 【聯合報】

 

 

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