阿信

 ◆民營銀房貸利率 大漲近5成~

中央銀行及金管會關切下，主要民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般首次購屋民眾目前申貸利率已達2.45~3％，較上半年漲幅達20~50％，且民營銀行對房貸業務轉趨低調，不如以往強力推動。

央行祭出多項措施，包括限制投資客寬限期、注意13區房貸成數、豪宅房貸及銀行要提供月報表；金管會也連兩年分別點名17及15家不動產相關授信比重高的銀行，讓銀行房貸業務轉向保守。

本波房貸利率走高是由公股行庫先發動，合庫7月將首購房貸利率拉高到2.47％，接著土銀、兆豐銀、華銀等都拉高到2％以上，甚至到2.37％。

市場預估，購屋民眾可能因而大量轉進民營銀行，但民營銀行也已追隨公股行庫腳步，逐步拉高首購房貸利率，如例國泰世華已拉高到2.45％，台北富邦銀前5年固定利率的房貸，利率也拉到2.5％。

新光銀首購房貸利率現在要2.4~2.5％以上，其他如中信銀、台新銀等主要民營銀行，房貸利率也都拉高到2.1％以上。銀行業者表示，現在除非是極優良的客戶，如在同一銀行也有極多的活存資金或理財往來，才可能拿到較低的房貸利率，但利率還是要2％左右；且銀行對新莊、林口、淡水、三峽等地的房貸，承作時較過去謹慎許多。

銀行業者分析，央行及金管會的措施首波打到投資客及建商，接著就是豪宅買家，但許多大型建商及豪宅客戶早與銀行往來多年，貸款資金不怎麼受影響，要不就是有足夠的現金買地、買房，政策最後一波影響到的就是一般消費大眾。

業者私下分析，存款利率幾乎不動的情況下，首購族的房貸利率普遍提高到2％以上，讓民眾購屋成本明顯提高。

銀行分析，相關政策推出後，如林口、三峽、淡水、新莊部分被炒高的房價的確有下降趨勢，交易也顯得較遲緩，但生活機能仍佳的板橋、新店、中永和，房價仍未明顯下降。

銀行表示，若央行、金管會仍嚴管不動產授信，短期內房貸利率恐無下降可能，且銀行會更慎選客戶，避免因房貸業務激增而被主管機關盯上。

中時電子報-2012/10/11 上午5:30

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★新辦房貸利率創43個月新高~

主管機關積極調控，房市逐步降溫。根據中央銀行統計，8月份五大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀及華銀）新承做購屋貸款較7月減少99.48億元，新承作金額457.78億元更創半年新低。

尤其值得注意的是，五大行庫新辦房貸平均利率創43個月新高，來到1.903％，央行經研副處長陳一端表示，利率上升主要是金管會、央行都不希望銀行在房貸上太過競爭，畢竟「這對銀行也不見得好」。

自從合庫開第一槍，將新承做房貸利率調高到2.47％，8月包括土銀及三商銀也都跟進調升房貸利率，尤其房貸龍頭土銀各級房貸利率調升半碼，帶動整體利率上揚，也降低投機客的炒房意願和空間。

在利率上升、新承做房貸金額減少下，陳一端表示，7月是因為有實價登錄效應，因此新辦房貸金額才會上揚，但8月開始恢復正常，五都移轉棟數都出現下滑，其中台北市移轉僅3,317棟、年減4.93％，新北市則是5,336棟、年減高達12.96％。

央行昨天同時發布消費者與建築貸款統計，購屋貸款餘額雖持續增長至5.36兆元，單月增加140億元左右，但陳一端說，增加速度已經下滑，今年每月年增率都維持1~2個百分點上下，像8月就只有2.47％。

行庫主管表示，實價登錄確實為7、8月的房市掀起波瀾，但整體而言，房市熱度已比去年稍微下滑，加上銀行對於房貸的管控逐步嚴格，央行又祭出三階段的打房政策，讓銀行也不願為了小利潤冒大風險，所以現在不是調高利率，就是減少承作相關貸款，間接讓房市降溫。

從上游建商開工來看，陳一端指出，建築貸款上揚到1.48兆元，增幅為8.68％，此增幅也較上月的10.06％低。

中時電子報-2012/9/25 上午5:30

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◆建築、房貸餘額

續創史上新高~

建築與房貸餘額持續雙創新高。中央銀行昨（27）日發布消費者貸款及建築貸款餘額統計，7月底建築貸款餘額逾1.48兆元，較6月底增49.11億元，續創史上單月新高。

購置住宅貸款7月底餘額近5.35兆元，續創史上單月新高，且單月大增303.82億元，是16個月來增加最多的月份。

央行經濟研究處副處長陳一端表示，7月建築貸款金額雖持續增加，但已較6月的270.44億元減少，屬合理健康的成長。

至於購置住宅貸款，單月大增逾300億元，她解釋，7月有較多建案完工進行分戶貸款，因而推升房貸金額。

房屋修繕貸款部分，7月底餘額近4,190億元，較6月底減少86.88億元。陳一端表示，修繕餘額持續降低，主因主管機關不希望民眾以修繕名義辦理房貸，牽動銀行授信轉嚴。

2012/08/28【經濟日報】

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*房貸利率 明年恐2％起跳~

由於金管會規劃將正常授信的損失準備，提存比率由現行的○．五％拉高至一％，此舉將大幅提升銀行的資金成本，明年起不到二％的房貸利率恐成絕響。

大型公股行庫主管表示，金管會要求增提放款準備後，以銀行平均資金成本來看，房貸利率至少要二％以上才合理，民營銀行若仍照中央銀行規定的下限一．八四％搶生意，幾乎都會賠本。

合庫開第一槍 各銀行將跟進

近期已有銀行吹起房貸升息風，全台市占率第二大的合庫，由於房貸餘額逼近銀行法定上限，因此，除了政策性房貸外，首購族一般專案房貸利率直接拉到二．四七％起跳，非首購更達二．八％，等於自動「升息」一至兩碼（一碼為○．二五個百分點）。

對此，中央銀行官員表示，尊重各銀行的房貸政策，只要不殺價競爭，都樂觀其成。

未來首段利率 恐不低於2％

全台房貸市占率達四十％的五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀），剔除合庫後，其餘四家銀行三階段房貸專案，前一年大都享有不到二％的利率水準，但隨著資金成本上揚，未來可能連首段利率都會由二％起跳。

事實上，民眾要申請各階段專案房貸的最低利率，各銀行都有一定篩選標準，包括負債比、還款能力、職業等，最好負債比低於六十％，又是醫師、律師、會計師等，通過機會才高。

行庫主管表示，過去銀行殺價搶房貸的情況，明年在金管會要求增提準備的情況下，比較不會再見到了；即使央行暫緩升息，但房貸升息風早就蠢蠢欲動，雖然房貸基準利率不變，但預期會進一步提高加碼幅度。

台銀董事長劉燈城則認為，下半年房市應「審慎保守」，預估地點好的區域，房價下修幅度仍有限，但區位差的地段，恐怕不太樂觀，未來將嚴審不動產放款，轉向衝刺中小企業及海外授信。

自由時報-2012/8/14上午4:40

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◆現代老爸房貸壓力大

　怕利率走高喘不過氣~

今天(8)就是父親節了，根據最新的購屋壓力調查報告，有超過9成爸爸覺得購屋負擔較上一代更重，並有超過6成自我評估後認為，房貸是家庭最重的負擔，而且大多數年輕爸爸房貸金額都超過500萬元，因此最擔心的事就是利率走高，影響家計生活。

　　從有巢氏房屋訪查發現，現代爸爸認為家庭裡每月負擔最重支出，就是房貸費用，占受訪者的60.7%；其次是小孩學費或保母費，占受訪者的28.3%。

　　有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，這一世代的爸爸購屋壓力大，主要是薪水追不上房價上漲速度，所以如果要買房，除了要檢視居住需求，還要衡量家庭財務狀況。

　　事實上，近兩年買房的購屋者，房貸幾乎都超過500萬元。永慶房屋建議，面對現在的高房價時代，預算不多且想購屋的民眾，可從交通方便的低價區域尋找，以時間換取空間，避免市中心過高的房價壓得自己喘不過氣。

　　若從試算結果來看，房貸金額500萬元、利率2%狀況下，每個月本利合計約要交2萬5千多元，一旦房貸利率再提高1個百分點，500萬元房貸的本利加計就多出2,500元左右，因此如要避免被房貸壓得喘不過氣，最好購買符合自己財務能夠負擔的房子。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，隨雙北市房價上漲，「北北桃」生活圈正在成形，以桃園市、中壢市、蘆竹鄉為例，這3個區域目前成屋平均房價水準都落在每坪13~16萬元，房價相對平易近人。

　　以40坪房子為例，若在台北市買房，預算約2千萬元，貸款5成至少也要1千萬元；但若選擇在大桃園地區購屋，貸款可以降低至500萬元，每個月的房貸金額即可從5萬元降低至2.5萬元左右。

卡優新聞網-2012/8/8上午8:06

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*住宅補貼 7月底開始申請~

內政部營建署今天表示，今年的住宅補貼將在7月底開始受理申請。

營建署表示，民國101年住宅補貼將在7月31日至9月10日受理申請。

營建署表示，為了協助中低收入家庭居住在適居的住宅，自民國96年起推動租金補貼、購置住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款補貼。

營建署表示，今年計畫辦理租金補貼戶數為2萬4000戶，購置住宅貸款利息補貼 1萬戶，以及修繕住宅貸款利息補貼5000戶。其中租金補貼每戶每月最高新台幣4000元

營建署指出，住宅補貼相關申請條件及規定，民眾可至內政部營建署網站（http://www.cpami.gov.tw）點選「快捷服務」項下之「住宅補貼及青年安心成家專區」查詢。同時，申請書將自7月31日起提供下載或者向各地方政府索取。營建署也設有專線電話查詢（02-21927171）。

中央社- 2012/7/11 上午9:24

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◆換屋族 兩種房貸速配~

對於換屋族而言，購屋總價通常高於原來的房屋，亦即每月須支付的房貸金額可能變高。

如何降低房貸負擔是換屋族的主要考量，抵利型與利率遞減型房貸是較適合換屋族的房貸類型。

房仲業者指出，抵利型房貸即房貸戶以活存帳戶作為房貸帳戶，房貸利息是依未償還貸款本金扣除存款金額計算，以降低利息支出，存款愈多，房貸利息愈少，還款壓力自然減輕；但臨時有資金需求時，存款仍可隨時提領。

一般而言，大學畢業三、五年以後、存款有30萬元以上的「小資族」，較能感受抵利型房貸節省利息支出的效果。此外，銀行也鼓勵房貸戶整合不同帳戶在抵利帳戶下，以提高存款餘額。

至於利率遞減型房貸，房仲業者表示，主要是針對前1年繳款正常的房貸戶，在次年自動調降利率加碼，累計最多可調降6次，之後便以該最低利率直到貸款償清為止。相對於目前市場上的房貸利率，則多為前高後低或一價到底的利率。

業者指出，利率遞減型房貸在加碼利率調降後，基本上不會再調升，對房貸戶較有保障。至於該房貸的適用者，包括雙薪家庭或有固定還款來源者，以及對利率敏感度較高者，如上班族及避險族等。

2012/06/07【經濟日報】

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◆央行重擊炒房／

舊屋增貸買房 合併限貸6成~

房市「炒」風再起，中央銀行再度揮出重拳打擊炒房，近期發函全體銀行，要求清查「舊屋增貸」的資金流向，若資金用途不符規定，銀行就可以強制收回，此舉視同緊縮投資客再融資管道，大幅增加炒房成本。

建商主打「買房抗通膨」策略奏效，四月房市買氣回溫，擔心原本回穩的房市再度被炒作，央行現在除加強管控特定地區（台北市及新北市十三區）第二戶房貸成數，同時聚焦投資客原本擁有的第一戶房貸。

銀行須請借款人切結資金用途

當民眾要以第一戶房貸增貸時，央行要求銀行，應先請借款人切結資金用途及違約效果，增貸資金若是用於購置管控區內住宅，仍須符合第二戶房貸成數最高六成的規定；若違反約定，銀行就能強制收回超過上限部分的資金，且民眾還要賠償違約金。

舉例來說，名下已有一戶以上房貸的民眾，若要再購置台北市價值一千萬元房屋，最終只申請到五百萬元貸款，就算第一戶房貸還有增貸二百萬元空間，但礙於規定，增貸額度最高只有一百萬元，兩者合計六百萬元，即新屋鑑價的六成，民眾仍須準備四百萬元自備款。

舊屋增貸撥款一年內 落實查核

央行要求各銀行，對於舊屋增貸撥款後一年內，應確實查核，以落實風險控管及相關規定；此外，央行也對管控區內第二棟房貸更從嚴規範。

雖然民眾表明第二戶房貸是要「自住」而非投資，並辦理「房貸壽險」及躉繳保費融資，不過，只要房貸成數達六成上限，就不能再以房屋為擔保品增貸，民眾必須轉從信用貸款著手。

行庫主管表示，雖然央行打擊炒房的立意良善，但既然民眾辦理房貸壽險，很明顯就是為了自住，且保險後借款人與銀行均可受到保障，所以躉繳保費融資應該排除在房貸的六成上限外。

央行解釋，只要是在管控區內的第二戶房貸，就必須受沒有寬限期、房貸成數最高六成，以及不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額，所以借款人辦理人身保險貸款，屬於「其他貸款名目」額外增加的貸款，應受限制。

自由時報-2012/5/30 上午4:24

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★以房養老新制 3地7月起試辦~

行政院擬自今年7月起試辦「以房養老」（不動產逆向抵押貸款）新制度，首波選定台北市、新北市、高雄市等三地，對象是65歲以上擁有不動產、無繼承人，但因擁有房產未能符合低收入戶資格的單身老人，初步開放名額為100名。

根據內政部社會司及金管會等單位研商的初步方案，首波試辦由公股行庫的土銀負責，目前規劃65歲最高可貸房屋淨值的五成、70到74歲可貸五成五、75歲可貸到六成。若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會拍賣，拍賣扣除貸款後餘額則納入專屬基金，做為未來推動以房養老的財源。

土地銀行上午表示，相關貸款作業細節尚未敲定，未來「以房養老」的實際核貸成數及每月撥付老人的款項多少，都還需經過不動產估價師公會全國聯合會辦理鑑定及精算機構「精算」後，才能定案，初期試辦採取公益型的不動產逆向抵押貸款。

據了解，金管會當初評估「以房養老」的辦理模式，主要可分為「售後租回」、「商業型不動產逆向抵押貸款」及「公益型不動產逆向抵押貸款」等。但因「售後租回」模式，金融機構基於風險及市場規模不大等因素考量，辦理意願低，最後才以「公益型不動產逆向抵押貸款」方案出線。

土銀表示，「以房養老」的給付方式採終身按月給付，給付年限依據民法最高限額抵押權約定日的上限30年，可變更或延長給付年限。此部分涉及到承貸老人存活年限的長短，因此，日後在取得核貸總額後，如何按月實際撥付金額給承貸老人，需經精算機構的最後評估才能定案。試辦初期的經費則將先由公益彩券支助，未來則由專屬基金支出。

據指出，台灣早在民國82年就邁入人口老化社會，民國97年時65歲以上老人占比達10.4%，預計106年將達14%，已達到國際高齡社會標準。但因國外的「以房養老」大多透過金融商品來推動，此次政府由內政部社會司主導，非金管會及財政部主導，未來可能形成社會公益照顧的重擔，能撐多久還有待觀察。

2012/03/06【聯合晚報】

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★工業宅商業設施 限縮為3成~

北台灣工業住宅林立，業界統計，近十年來推案戶數高達2萬2千餘戶，為防杜工業住宅違法設立，掛羊頭賣狗肉，內政部營建署著手修正「都巿計畫法台灣省施行細則」，大幅限縮常被用來興建工業住宅的乙種工業區一般商業設施比例，由原本廣泛認定的5成，限縮為3成，新制最快可望在今年9月實施。

此外，地方政府更將透過四道審查關卡加強管控，從建照審查、土地使用管制審查等過程即嚴格控管。

官員指出，依法一般事務所等違規做住宅使用，不論違法行銷的建商，或是針對違規使用的民眾，都可處以6至30萬元罰金，並可連續處罰至拆除、改建、恢復原狀為止，另外也可以處以6個月有期徒刑或拘役。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，過去工業住宅較一般住宅便宜1至2成，但後期在建商找不到地開發下，工業區住宅價格慢慢攀升，向一般住宅價格靠攏，便宜不到１成。不過購買工業住宅也有許多問題，除了建商關係良好的銀行願意給予較多成數外，一般銀行放貸僅願給予5成房貸，另外住戶也無法申請到政府優惠房貸，民眾要審慎評估其利弊得失。

中時-2012/2/23 上午5:30

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*申辦房貸 年後撥款較省~

今年過年有九天，銀行房貸部門主管提醒，簽約購屋、房貸撥款的金額通常數十萬至上百萬元不等，建議農曆年前先喊停，等過完年後再撥付不遲。

銀行主管說，目前房貸利率大約2%左右，以向銀行借房貸500萬元為例，春節九天可省下近2,500元利息錢，不無小補。

遠雄房屋專案經理鄭美津表示，民眾買預售屋，通常分三階段付款。首先付訂金，目前約為買價的5%，買1,000萬元的房子就是50萬元；至於簽約金，通常是買價的7%至10%，另外還有15%~18%的工程款，通常每二到三個月繳一次。

上述均屬自備款，等到房屋蓋好要申請使用執照時，建商會通知民眾去銀行辦對保，等執照下來，水電接通、客戶驗收後，就可以撥款。以房貸成數七成為例，1,000萬元的房子，銀行撥款700萬。

今年農曆春節比較長，遇到這種大額撥付，可事先和銀行商量，等到過完年後再撥款。合庫主管說，銀行為資金提供者，房貸撥款涉及需求者（包括購屋買賣雙方）權益，購屋民眾可先跟賣方溝通，如果賣方也不反對，銀行會尊重買賣雙方意見，等到過年後再撥款。

台新銀行也表示，房貸撥款是配合客戶希望的交屋時間，並自撥款日開始計息，如果不急著過年前交屋，可於年後再撥款，節省過年期間休假天數的利息支出。

台新銀並提醒，1月21日至29日為春節期間，一般銀行並不營業，1月30起才會正常營業。

小額信貸部分，如民眾的繳款日期正好落在春節期間者，其繳款日將順延至春節過後的第一個營業日，也就是1月30日。台新銀提醒，若在春節過後的第六個營業日仍未繳款，會產生遲延利息。

例如，原繳款日為1月23日，因逢春節期間，繳款日順延至1月30日，即1月30至2月3日期間內繳款，無遲延利息問題，但若在2月6日當天或之後才進行繳款，便需繳納遲延利息。

基金扣款部分，如民眾於春節期間進行申購交易，或原本的定期定額扣款日期落在春節假期期間，都將於1月30日凌晨執行扣款。

台新銀提醒民眾，最遲1月29 日23時59分前，將資金存入約定扣款帳戶，若約定扣款帳戶於扣款時資金不足，將造成扣款失敗，無法進行申購交易。

2012/01/11 08:51【經濟日報】

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★房市冷

銀行推低利率搶首購族~

房地產市場明顯降溫，土銀、合庫銀和台銀等三大房貸銀行今年起鎖定首購族及優質客戶推優惠利率房貸方案，最低利率1.84%。

受歐債危機、股市下跌及政府管制措施等影響，去年第4季起房市景氣明顯降溫；各大銀行房貸業務也跟著轉向，積極承做財政部推出的「青年安心成家購屋方案」。

業者指出，去年下半年起各銀行承做「投資型」房貸量明顯萎縮，取代的是購置自用住宅的青年安心成家貸款。據統計，目前「青安」優惠房貸每月撥款金額約100億至110億元之間。

為搶攻「青安」優惠房貸及首購族房貸市場，大型行庫主管說，今年起將鎖定首購族及優質客戶推優惠利率方案，但最低利率不得低於央行的「默契」利率（即1.84%）。

房貸龍頭土地銀行指出，凡是適用青年安心成家購屋優惠方案的貸款戶，貸款額度超過500萬部分，利率比照「青安」方案，前兩年機動利率1.72%，第3年起2.02%機動計息。

另外，土銀說，貸款者若是公教人員、公營事業員工、年薪超過50萬元，房子座落在北市和北縣等都會區、距離捷運1,500公尺以內者，或是符合資產超過300萬元等條件者，即可適用最低利率1.84%的優惠方案。

合庫主管也表示，凡適用財政部青年安心成家購屋優惠貸款的客戶，貸款額度超過500萬元部分，優惠利率為1.94%。

合庫還針對「首購族」推出一段式優惠房貸，現行利率為1.99%機動計息；合庫說，依規定，青年安心成家房貸戶必須是本人及配偶名下皆無自用住宅；但「首購族」只要是貸款戶本人名下無自用住宅，即適用前述優惠利率。

台銀指出，凡申貸「青安」條件的房貸戶，貸款額度超過500萬部分，可搭配該行提供的一段式房貸優惠方案，現行利率為2.02%機動計息。

據了解，除公教、醫師、律師等極少數優質客戶，可爭取到最低利率1.84%，目前各大行庫的一般房貸利率均已超過2.30%。以合庫為例，貸款戶名下若有不動產的非首購族，可選擇前兩年一段式房貸，現行利率為2.52%；另在分段房貸方面，前兩年利率為2.36%機動計息，第三年起利率2.71%。

2012/01/03【聯合報】

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*房貸土建融餘額

增幅同步萎縮~

奢侈稅效應加上景氣趨緩，使得房市冷卻，購屋貸款餘額大降，中央銀行昨（27）日公布全體銀行11月房貸餘額年增率僅3.9％，創26個月新低，餘額約5.26兆元，單月僅增加47.65億元。

房市上游也一樣冷清，建商的土建融資餘額年增率為13.84％，創17個月低點，透露政府房市調控成效持續顯現。

行庫主管表示，11月購屋貸款增加近48億元，但八大公股行庫單月承作「青年安心成家方案」就達126億元，若扣除政策房貸，房貸餘額其實是下滑的，尤其奢侈稅大幅削弱投資需求，一般自住需求也沒起來，讓房貸量欲大不易。

建商土建融資餘額方面，11月為1.38兆元，月增57億元，銀行主管分析，由於建築貸款是按工程進度撥款，通常一般建案完工耗時約三年，先前奢侈稅出籠後，建商觀望房市景氣，推案量縮減，因而使建築貸款增幅趨緩。

11月房屋修繕貸款餘額也跌破5,000億元，僅剩4,932億元，行庫主管表示，銀行為避免假申貸真炒房，現在只要申請修繕貸款，都要附上估價單並嚴審，所以不僅申請案件減少，到了總行也常被打回票，整體餘額因而持續遞減。

央行官員分析，房市降溫可從交易量觀察，近期大台北地區房屋移轉數年增率已經衰退，因此難免影響房貸餘額，至於房貸部分未來是否會發生餘額下滑的情況，還有待觀察。

中時電子報-2011/12/28 上午5:30

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★壽險業固定利率房貸

最低1.85%起~

壽險業固定利率房貸積極搶市。國泰人壽推出前2年固定房貸，最低1.95%起。剛由中信金控接手的大都會人壽，也推出前半年固定利率房貸最低1.85%起，吸引銀行轉貸戶。

目前包括保誠、國泰及富邦、大都會人壽等，都推出不少固定型房貸商品。

壽險業固定型房貸，利率固定時間不一。短則固定前半年或前2年，較長的，利率可固定5年、10年甚至20年。

固定房貸「年期越短、借款利率越低」。例如目前大都會人壽「前半年」固定房貸利率最低達1.85%，國泰人壽前2年固定利率最低1.95%，都是壽險業「最低水準」，若跟銀行房貸利率，頗有競爭力，因而吸引不少銀行轉貸戶。

另外，大都會、國泰、富邦及保誠人壽等公司的固定型房貸，「前3年平均固定利率」，在2.04到2.33%左右，跟銀行房貸利率相比，也不算太高。

壽險業者透露，一些無法與銀行談到最佳貸款利率的房貸族，例如非自用住宅的借款人，會轉貸過來，改辦固定型房貸。

不過，如果固定房貸年期拉長到5年或10年以上，像10年固定房貸利率就會提高到2.75%以上，因為利率太高了，目前申辦的客戶並不多。

保誠人壽放款部經理郭繼承說，今年第3季保誠8成5以上房貸客戶都選擇固定型房貸，這顯示房貸客戶擔心拿捏不準利率走勢，因而改選支出可以固定的固定型房貸，有利財務規畫。

但由於經濟景氣不佳，明年利率可能反轉而下，為因應中長期利率走跌，消費者可以選擇「一段式」指數型房貸。

如果消費者選擇了固定房貸，應優先考慮固定年期「較短」商品，不要一次固定5到10年，在利率下降時，會很不划算。

2011/12/01【聯合報】

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*今年售屋稅負大幅加重 創新高~

不管是不是炒房，今（100）年售屋的民眾，稅負將會大大加重。國稅局已擬訂100年售屋所得額比率標準，台北市售屋所得率擬從37%調升為42%；新北市的板橋區則直追台北市，從21%大舉拉升為37%，均為史上新高、全國最重稅區。

「財產交易（售屋）所得額標準」是針對出售房地產，但卻未出示成本證明者，計算售屋所得所用的官方標準。全國五區國稅局已完成調查，將初步建議的售屋所得額比率標準送交財政部，由財政部確定後發布，為明（101）年5月民眾申報售屋所得稅時之用。

五區國稅局初步方案，台北市與新北市的售屋所得額調漲幅度最大。以台北市為例，99年售屋者，如果未主動出示購屋成本，是按房屋評定現值的37%計算售屋所得，100年將調增為42%，為史上新高，也是全台最高。

舉例來說，台北市房屋評定現值達1,000萬元的不動產，99年出售時，按照37%的所得額比率標準，售屋者應申報的售屋所得370萬元，若出售年度是100年，將會調增為420萬元，價值相同的房屋，在不同年度出售，課稅所得就增加50萬元。

再按照售屋者適用的5%到40%的個人綜合所得稅率換算，台北市100年售屋新增的50萬元所得，增繳的所得稅為2.5萬元到20萬元不等。

如果以漲幅來看，100年售屋按官方所訂所得額報稅者，稅負增幅最大的應屬與北市一橋之隔的新北市板橋區。

2011/11/21【經濟日報】

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*信房仲誤買危樓 房貸一再碰壁~

新北市新莊區陳姓婦人，透過房仲以1100萬元買了新莊區中平街一間中古屋，事後以此屋向兩家銀行貸款500萬元遭拒，向市府查證，發現房子被列921震災紅標危樓，氣得向消保官申訴。並拒付22萬元仲介費。

房仲堅持房子早已修復，簽約時屋主已在屋況勾選921地震黃標建築，並非無法貸款。

消保官張祐齊指出，黃標屬「安全、須注意」，紅標則屬「危險建築」，不動產買賣定型化契約規定須如實登載屋況，但沒有罰則，形成漏洞。

他也說，還有一個蘆洲區民花760萬元買桃園縣龜山鄉一間中古屋，簽約後才發現是921地震黃標建築，衍生糾紛。建議民眾購屋不能光聽房仲、賣方說法，要主動向縣市政府查證屋況。

陳婦向市府投訴，7月購買新莊區中平路一間中古屋，先前房仲都未提是921災損房屋，直到簽約日才看到賣方在屋況說明書勾選「921震災黃標建築」。但房仲保證只是磁磚剝落被列黃標，附近很多大樓都如此，都可辦貸款。

她事後向常往來的農會及兩家銀行申貸500萬元都遭拒，還被告知房子是紅標建築，不可能獲貸款。她向市府調資料，確認是紅標建築，不滿房仲以每坪近26萬元的市價賣紅標建築，連一句道歉都沒有，打算控告房仲詐欺。

房仲黃姓店長說，「紅標、黃標的定義模糊」，該屋所在大樓有多間都列震損建築，都經管委會修復，只是因修復費訴訟才未到市府解除列管。簽約時，賣方已在屋況勾選黃標建築，陳婦若向房仲合作銀行申貸一定能核准，卻堅持要在自選銀行申貸而遭拒，不能怪房仲。

2011/10/12【聯合報】

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500萬優惠房貸 明年底前可申請~

最高貸款額度可達500萬元的「青年安心成家購屋優惠房貸」專案，今天起開跑！

財政部指出，「青年安心成家購屋優惠貸款」放寬年齡限制，借款人只要年滿20歲，且無自用住宅者均可申請；原先2000億元額度同步取消，改為截止日至明（101年）底止，期限屆滿前申請都適用優惠。

此外，財政部原先規劃，政府優惠房貸只有台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀、彰銀及兆豐和台企銀等8大公股銀行辦理；但為方便民眾，承辦範圍擴增到上海商銀、元大銀行、國泰世華及台北富邦等10餘家銀行。

房貸龍頭銀行土地銀行昨天宣布，只要是去年12月1日以後購屋，符合相關貸款條件，今天起即可申貸。

此外，優惠額度500萬元的「青年安心成家購屋優惠貸款」，7月5日將可與優惠額度220萬元的「整合購置住宅貸款」搭配使用，最高貸款額度可達到720萬元。

但土銀也強調，「整合購置住宅貸款」及「青年安心成家方案」則不得搭配使用。

銀行也提醒，由於「青年安心成家方案」年齡上限45歲（購屋20至40歲、換屋20至45歲）；因此，年滿45歲的購屋者，只能申請「青年安心成家購屋優惠貸款」。

2011/06/15 08:42【聯合報】

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◆合建分售土地 首次移轉免稅~

特種貨物及勞務稅將自6月1日起開徵，行政院已經核定其施行細則作為課稅依據，建商與個人合建分售的不動產，首次移轉免稅範圍確定擴及土地；奢侈貨物則增列骨董家具不在課徵奢侈稅之列。

特種貨物及勞務稅條例及其施行細則均已完備，財政部表示，6月1日起買賣持有未滿二年的非自用不動產，將課徵10%到15%的特種貨物及勞務稅（又稱奢侈稅）；購買國產或進口的奢侈貨物達一定金額以上者，也要增繳10%奢侈稅。

財政部指出，出售持有未滿二年的非自用不動產，有例外免稅的規定，包括個人因非自願性因素離職所出售的房屋，只要檢附相關證明文件及說明，向主管稅捐機關提出申請，並經認定即可排除課稅。

未來財政部也將把申請解釋認為是否屬於非自願性離職的態樣，逐一公告周知，如有相同情形者，即可比照適用。

個人之外，為免打擊房屋正常供給需要，建商首次出售興建完成的不動產，不受須持有滿二年的規範，均可免徵10%到15%奢侈稅，其範圍包括：合建分屋、合建分售、自地自建、合建分屋經約定附買回的不動產，以及銷售退回的不動產。

行政院核定的施行細則，對於建商首次出售免課奢侈稅的「不動產」均包含房屋及土地。

並放寬奢侈貨物屬於「家具」的認定範圍，依據施行細則第5條規定，家具是指供日常使用的桌、椅、櫥、櫃及床，但不包括文化資產保存法規定的古物。財政部解釋，如果是骨董床、骨董櫃、骨董椅等，即使價值超過50萬元，不分私人自用或營業用，均不加徵10%奢侈稅。

文化資產保存法所指的「古物」，為各時代、各族群，經人為加工、具有文化意義的藝術作品、生活及儀禮器物及圖書文獻等。古物依其珍貴稀有價值，分為國寶、重要古物及一般古物等三種。

2011/05/26【經濟日報】

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◆月領現金 以房養老明年試辦~

因應高齡化社會，內政部及金管會等相關單位規劃，明年開始試辦「以房養老」業務，初步規劃65歲以上老人可以申貸，每月銀行會固定給付一筆現金額，「活多久，領多久」，年老後不必擔心有房子卻沒有現金。

金管會官員昨（19）日表示，內政部社會司己規劃明年試辦「以房養老」業務，初期可能會先鎖定都會區試辦，如台北市或新北市地區等。

國外以房養老商品的型態有很多種，國內目前初步規劃方向是，採取每個月固定給付一筆金額方式，借款人不用繳交利息，但利息會連同每月給付的本金，滾入貸款餘額中計算。

給付年限方面，目前有兩種方式可以考慮，一種是「給付到契約結束」，另一種則是「訂定給付年限」，如十年、20年或30年等。

所謂給付到契約結束，可能是借款人過世，或另訂其他條件，如老人搬離居住地等。

至於給付的額度，也就是貸款成數，以及利率如何估算？官員表示，相關細節尚未敲定，若以國外的經驗來看，可能會看房屋的價值、借款人的年齡等條件，而以房養老的貸款成數，通常會比一般的房屋貸款低，利率則會比一般的房貸高。

以房養老的貸款到期後，借款人可以選擇還款，也可以賣掉房子。如果處分房子時，因房價下跌，賣掉的錢還不夠償還借貸金額時，不足額部分則由政府承擔。

至於申貸對象老人的定義，國外通常是62歲以上，國內目前初步可能考慮65歲以上，單身、無子女，但擁有房地產的近貧老人，就可以考慮將房地產抵押給政府，就可「活多久，領多久」，按月領取固定生活費到死亡。

根據內政部初步規劃方向，初期試辦對象，將鎖定擁房地產價值在550萬元以上、既沒存款收入又沒有子女繼承的獨居老人最為適合。

以房養老業務，目前規劃主要是採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行，代辦的銀行則可以從中抽取代辦手續費，代辦銀行目前鎖定公股銀行。

2011/05/20【經濟日報】

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★現代住宅 月繳房貸7,400~

標榜「只要租得起，就買得起」的現代住宅方案，經建會已報行政院討論。經建會高層官員表示，現代住宅至少規劃四種方案，沒有配合優惠房貸，預估最快5月底前有結論。

官員表示，經建會報院的現代住宅方案，以100%的國有土地、在捷運600公尺以內、坪數約16至20坪、70年地上權的「實品屋」為例，針對政府不收權利金、收一成、三成及五成權利金等四種方案版本，試算出房價和每月繳息。

從不收權利金到收五成權利金，估算房價從280萬到350萬元，以20年來計算房貸，住戶自備兩成頭期款，每月房貸最少1萬100元，最多1萬4,600元；以30年計算，房貸每月最少7,400元，最多1萬600元。

官員指出，如果是提供所得很低的人住，當然搭配政府不收權利金，如此房價就不會墊高，試算後可在新北市買到20坪、總價300萬元的房屋；如果是要收取較高的權利金，適用對象所得上限自然就提高。

權利金部分，經建會規劃是以土地公告現值計算成數。經建會提出多種版本，最終版將由行政院定案。

官員表示，政府如果真的要做，有土地的單位零零星星推出，提供的戶數少，變成過去的國宅一樣要抽籤，如果只有少數人抽得到，沒抽到的人會覺得不公平，就不容易成功。

2011/05/17【經濟日報】

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