阿信

★非自用住宅 房貸利率將調高~

金管會全面調高銀行業的放款風險權數，各銀行「非自用住宅」房貸利率被迫提高，名下已經有房子的民眾若要再貸款購屋，利息支出的負擔更重了。

最近中國信託商銀、國泰世華、台新、台北富邦、安泰等銀行，都調高非自用住宅房貸利率，加碼幅度在0.11個百分點到0.5個百分點之間。

舉例來說，如果現在銀行的「自用住宅」房貸年利率是1.85%；但若是名下已有房子的另一棟「非自用住宅」貸款，將被加碼0.5個百分點，即房貸利率提高至2.35%。

銀行主管舉例，若同樣都向銀行貸款500萬元、採本息攤還方式還款、年限20年，「自用住宅」每月房貸支出為2萬4941元；「非自用住宅」房貸每月支出為2萬6131元，兩者每月房貸支出相差1190元。

另外，為了配合金管會的新政策，銀行主管昨天說，現在民眾向銀行申辦房貸，會請申貸人先向國稅局申請「財產清單」，證明自己名下無自用住宅，才能適用自用住宅利率；若名下已有房屋，就要適用非自用住宅的較高利率。

金管會上月底發文，修改銀行自有資本與風險性資產的計算方式，過去銀行針對「非自用」不動產放款，計算資本適足率的風險權數為45%，但如今已調高到 100%。

不過，「自用住宅」房貸放款風險權數，仍維持45%。

銀行房貸部門主管解釋，風險權數調高之後，代表銀行如果要進行「非自用住宅放款」，要增加1倍以上的資本；如果資本不夠，銀行可能需要增資，才能放款；因此銀行的成本也會跟著提高，就只好提高「非自用住宅」利率。

銀行說，金管會定義的「自用住宅」，就是「一人一宅」；但是非自用住宅的借款人，不一定都是投資客，例如，阿公已經有房子，再用自己名義幫孫子買房，可能就適用「非自用住宅」借款。

銀行主管說，金管會這項政策，明顯想打壓房市投資客從銀行貸款來炒房的行為。

2011/05/16【聯合報】

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◆郵局 升息 房貸族叫苦~

跟進中央銀行升息腳步，中華郵政公司昨（6）日宣布調整存款利率，與郵局存款利率連動的政策性貸款，利率也全面跟漲。銀行主管統計，調升利息後，房貸族每 申貸100萬元，每年需多負擔492元的利息，可讓房貸族全叫苦連天。

郵局宣布升息，幾家歡樂幾家愁，廣大存款戶可的利息終於有所增長，但相對的，房貸族需要負擔的利息壓力，卻是愈來愈沉重，一對新婚夫婦申貸500萬元購 屋，調息後，每年就必須多繳付2,460元利息。

銀行主管指出，中央銀行3月底宣布升息半碼（0.125個百分點），各主要行庫紛紛加入調整存放款利率行列，中華郵政昨日也宣布，跟進央行升息腳步，自4 月7日起調整存款利率，調升幅度為0.03%至0.12%間。

其中，一年期定期儲蓄存款，機動利率的調整幅度為9個基本點，調整後為1.26%，固定利率調幅為12個基本點，調整後為1.27%。

銀行主管指出，央行維持升息步調，導致民眾紛紛撤出固定利率存款，轉至機動利率存款，為取得兩種利率間的平衡，這次郵局的固定利率調幅為12個基本點，大 於機動利率的9個基本點。

郵局調息，帶動政策性房貸利率跟著水漲船高，銀行主管指出，4,000億元的政府優惠房貸（按郵局2年期的定儲機動利率加碼0.2%），經過這波升息調整 後，上調至1.495%。

另外，青年首次購屋優惠貸款計息架構是前二年按郵局2年期定儲機動利率加碼0.345%，自第三年起，按郵局2年期定儲機動利率加碼0.645%，在郵局 升息後，前二年利率升至1.64%，自第三年起的利率則升至1.94%，直逼2%大關。

至於內政部主辦購屋、修繕貸款利息補貼，青年安心成家方案（前二年為零利率，第三年起，按郵局2年期定儲機動利率加碼0.042%），升息後，第三年起利 率為1.337%。

2011/04/07 【經濟日報】

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*怎麼貸最划算？

房貸族省錢三錦囊~

房地產買氣強強滾，房貸族究竟怎麼貸最划算？銀行主管建議，把握三大基本原則：評估央行貨幣政策、貨比三家不吃虧、仔細核算轉貸成本，就能省下不少利息支出。

銀行主管指出，「評估央行升息」就是當央行啟動升息循環時，選擇固定利率鎖住利息成本，比機動利率更來得省息；反之，若央行維持利率不變，或是啟動降息機制，機動利率會比固定利率更省「利」。

央行自去年6月底以來連續升息，今年下半年甚至還有加速升息的可能，因此房貸族可儘量選擇固定利率計息，避免利率像爬樓梯般，越墊越高。

其次，房貸商品記得「貨比三家不吃虧」，特別是善用政府推出的政策優惠房貸。

銀行主管指出，以目前政府推出的青年安心成家方案優惠房貸為例，最高貸款金額為500 萬元，前兩年利率僅1.55%，相當優惠，不過需符合相關資格，才能申貸；此外，不少銀行也自行推出優惠房貸專案，民眾可挑選最省息的專案。

最後則是「仔細核算轉貸成本」。銀行主管指出，民眾若有意進行轉貸，必須先確認自己目前的利率水準，另外，還得加上轉貸所付出的代價，特別是要精算到還清貸款前，每年適用利率，再決定要不要轉貸。

銀行主管說，房貸轉貸成本多如牛毛，，若銀行有綁約，甚至可能產生違約金；若沒有仔細核算一番，轉貸省下的利息，還不足以應付這些費用，不見得划算。因此，即使轉貸後適用的房貸利率較低，但加上林林總總的轉貸費用後不見得更優惠，建議民眾可透過網站的試算器，計算轉貸後省下的利息，和相關費用比一比後，再決定是否進行轉貸。

舉例而言，若申貸20年，房貸金額為500萬，原先房貸利率約為2%，本息攤還每月需繳付2萬5,295元，轉貸後可適用利率為1.8％，每月繳付2萬 4,824元，20年總共省下11萬3,000多元。

若轉貸成本加總起來，甚至超過11萬以上，轉貸非但不能幫你省下利息支出，倒可能增加成本，自然不用再白忙這一場。

2011/03/24【經濟日報】

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◆打房發酵

青年首購貸款也急凍~

奢侈稅打房全面發酵，首購自住族也止步。 內政部營建署推出的兩年0利率青年成家優惠貸款，往年都是一推出就被申請一空，但今年截至昨 (22)日為止，申請期限已過一半，預訂2萬戶名額，卻只有3384人申請，堪稱「冷到爆」。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，年輕首購族預期房價會下跌，晚點買可以買到更便宜，應是政府優惠貸款申請低迷的主因。根據信義房屋針對網路會員所做的最新調查，高達8 成6網友看跌未來房價，其中認為房價跌2成以上有28%，跌1~2成的，則有41%。

內政部營建署為協助財力有限的青年首購族群買房子，於民國98年推出「青年安心成家方案」，只要家中成員名下沒有房子，年齡在20~40歲，符合「2年內新婚」或「育有未成年子女」其中一項條件，都可提出申請，審核通過後，即可獲得額度200萬元、前兩年完全免付利息的優惠貸款。

這項措施深受青年朋友歡迎，以去年來說，3月1日推出，原訂1萬戶名額，但短短一周就宣告申請額滿，營建署只好上報內政部另增加1萬戶，但也是一下子名額就被搶光。由於許多民眾反應申請不到，去年11月營建署還再加碼1萬戶。

今年營建署持續辦理，有鑑於去年經驗，今年營建署特別把購屋優惠貸款名額一口氣直接提升到兩萬戶，一樣於3月1日開始接受申請，並預定4月13日截止申請，以便進入資格審查。

據了解，2月下旬內政部宣布將續辦0利率優惠貸款後，營建署每天都接到大批詢問電話，甚至一天7、800通，但在奢侈稅拍板定案後，不只詢問電話熱鬧不再，至昨天為止，申請期限已過一半，卻只有3384人提出申請，還不到預定額度的2成，連承辦人員都奇怪「哪A按捏? 」。

2011/03/23【聯合晚報】

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◆金管會盯貸款 三箭齊發~

財經部會接力打炒房，在奢侈稅政策之後，金管會昨（21）日宣布，採取三大措施監控銀行不動產放款，包括放款給非自用住宅，需大幅提高資本計提；定義「自用住宅貸款」，就是一人一宅；以及要求銀行不動產放款比重需在五成以下。

金管會的新政策一旦落實，銀行為避免增加自有資本負擔，將大幅減少非自用住宅貸款。預期包括掛在未成年子女名下的房屋貸款、包租公及包租婆的第二棟房屋貸款、修繕貸款等，都將受到衝擊。

金管會表示，新措施近期將以「特急件」對外發布，資本計提的規定可不溯既往。但不動產放款比重超過五成者，銀行必須自行下調，金管會將以此作為金檢重點。

另外，金管會也要求銀行必須在6月底前，回報對不動產放款的集中度，以及是否有足夠的資本來支撐。

金管會主委陳裕璋昨天召集旗下四大業務局討論不動產放款集中度的控管，達成多項共識。

金管會表示，依據中央銀行統計，去年12月全體銀行放款中，購置住宅及建築貸款，合計占總放款餘額的34.42%，是近五年新高，顯示風險過度集中。

一旦不動產景氣反轉，銀行可能大受衝擊。金管會希望採取新措施後，銀行在購置住宅及建築貸款占總放款的平均比重，可降到30%以下。

新措施首先是資本計提的新規定。現行規定，銀行放款給住宅貸款，計算資本適足率時的風險權數是45%，將區分為「自用」與「非自用」，只要是非自用，風險權數大幅提升至100%。

為控管銀行承作不動產貸款風險，金管會要求銀行新放貸投資客的風險權數從現有的45%提升至100%。公股銀行主管表示，銀行在資本成本提升的情況下，對投資客的核貸成數也會更嚴謹，若政策實施，將直接反映在投資客的借貸成本，平均房貸利率將比現在上升0.17個百分點。

2011/03/22【經濟日報】

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★打炒房 青年購屋停看聽~

受到政府全面打炒房政策影響，青年首購族明顯縮手。根據公股銀行統計，2月申請「青年安心成家」購屋優惠貸款的餘額較1月衰退五成以上，累計2月底八大行庫的累計承作餘額僅有258.78億元，效果似乎不如預期。

奢侈稅預定7月上路，房價面臨下修，公股銀行主管表示，3月申請「青年安心成家」的申請量已較上月緩步回升，加上房市329檔期影響，房貸市場應該不至於太萎縮，不過，主管預估，3月申請「青年安心成家」的承辦量仍較今年1月衰退兩成左右。

以華南銀行為例，今年1月新承辦「青年安心成家」餘額為14億元，2月緊縮只剩6億元，以目前申請速度來看，預計3月的新承作量為10億元。彰化銀行也表示，2月的新承作量比1月萎縮超過五成以上。

三商銀主管分析，首購族手中資金較少，受到政府打房影響，近來觀望氣氛相當濃厚，買方預期房價向下修整，只要每坪降個1萬元，30坪的住宅就可能省下30萬元的總價，對年輕族群來說，可能要存個一年才能達到；另外，2月適逢農曆年，上班日減少，也是2月新承作量大幅減少的主因之一。

「青年安心成家」是政府平抑房價之際，由財政部主導，去年號召八大公股行庫合辦2,000億元的優惠貸款，目前利率分別為1.55%、1.85%（第三年起），提供20至45歲民眾首購需要，每戶的貸款上限為500萬元，目的是降低民眾購屋的痛苦指數。

第一銀行統計指出，申請青年安心成家專案的客戶，有高達六成以上的客戶群，都在央行非特定的管制區域，且年齡集中在30至39歲，其次才是20至29歲間，與一般房貸近五成客層逾46歲來看，切中政府照顧青年成家的美意。

彰銀表示，很多非管制區域的房屋總價較低，假設總價為500萬元，貸款成數仍按照最高約七成計算，即350萬元的貸款皆比照青年安心成家的利率。

2011/03/09 【經濟日報】

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◆非自用房貸 銀行承作將趨嚴~

財金部會接力打炒房，繼財部祭出奢侈稅後，金管會研議，銀行辦理非自用不動產貸款，須提高資本計提，一旦提高，銀行承作房貸將趨嚴，炒房投資客衝擊最大。

依據中央銀行統計，到1月底止，本國銀行辦理不動產放款餘額占總放款比重為32%，創下歷史新高紀錄，顯示國銀放款的確偏重在不動產市場。

金管會主委陳裕璋今（7）日將赴立法院財委會做業務報告，陳裕璋在書面報告中指出，為避免銀行抵押放款業務過度集中不動產，將定期列管對不動產抵押放款、土地融資及建築融資比重較高的銀行，並追蹤其承作情形。

報告並指出，除已將金融機構對貸放成數的管理納入資本適足規範外，並研議提高非自用不動產貸款的風險權數。至於如何區分自用及非自用，可能參考奢侈稅對自用住宅的定義，以本人、配偶及未成年子女設籍居住的住宅為自用住宅。

據了解，金管會去年就開始評估調整不動產貸款風險權數，但擔心衝擊過大，一直未做出決定，經過多次內部及跨部會討論，最近金管會傾向鎖定「非自用」不動產貸款，針對炒房的投資客下手，縮小打擊面。

根據現行規定，銀行辦理商業用不動產放款，計算資本適足率的風險權數為100%。住宅用不動產則有兩種方式，銀行可以二選一，第一種是不分不動產抵押貸款成數大小，風險權數一律是45% ；第二種是依貸款成數高低計算，七成五以下，風險權數為35%；高於七成五時，風險權數則提高到75%。

金管會研議的方向包括，將住宅用不動產，再區分自用及非自用兩種，提高非自用部分的風險權數，如比照商用提高到100%等。針對一些實際屬商用，卻歸類在住宅的不動產貸款，要求銀行重新調整，依規定計提資本。

金管會已將評估方案送給經建會彙整，納入穩定房市措施中，不過金管會內部對於究竟是否提高風險權數有不同看法，要提到委員會討論後才能定案。

2011/03/07 【經濟日報】

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★奢侈稅條例 增炒地皮條款~

財政部昨天公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例），加重打房力道，除了針對持有不到兩年出售的非自用住宅課徵百分之十、十五的重稅，還增列「炒地皮條款」，持有空地不滿兩年轉手，也會被課稅，最快七月一日生效。

財政部政務次長張盛和昨天表示，財政部最快下周將奢侈稅條例草案提報行政院，再送交立法院審議，最快七月一日生效。

奢侈稅草案除了鎖定二年內出售的非自用住宅，連短期炒作空地也要課奢侈稅。官員解釋，未來土地只要不做建築用，或做為臨時停車場、綠地、廣場、公園等用途，使用性質與應作為「建築用」的目的不符，二年內出售統統要課奢侈稅。

官員說，行政院一月解除「停徵空地稅」禁令，不過，目前為止還沒有地方政府宣布開徵；奢侈稅一旦上路，抑止炒地皮的效果將比空地稅大。

行政院長吳敦義昨天說，這種「特別的銷售稅」，是為了防止房價被刻意炒作，不能說是「打房」，而是避免不公平現象，「政府不會誤傷無辜」。他強調，奢侈稅是針對那種手上可能有幾戶不動產、很短時間轉手來賣，變成房價被炒高的重要力道；國家若無法課徵到這種短期交易、快速累積的財富，也是一種不公平。

至於奢侈稅開徵衝擊近日房市交易，張盛和信心喊話表示，課奢侈稅對營建業短期會有衝擊，但長期是正面發展；奢侈稅大概只會衝擊二萬戶，這些少數人不是撐起房市的力量，因為房市如果只靠這二萬戶炒作，那就很危險了。

奢侈稅若在七月上路後，七月前買房、明年脫手的人會不會被課到稅？他說，是否溯及既往，產生的政策效果不同，必須要做利弊分析，最後由政策決定。

2011/03/04 【聯合報】

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◆奢侈稅／暫不訂落日條款~

「打擊投機，從提高交易成本下手最有效。」經建會副主委胡仲英昨（2）日指出，經建會對財政部提出的奢侈稅能穩定房價相當有信心，目前並沒有要訂落日條款，不準備當作是短期措施。

胡仲英指出，財政部在3月底前就會提出立法法條，從在行政院到總統府討論時，都沒說要訂落日條款。「應該不會在法條中訂落日條款，頂多是加一條說每年或隔年檢討。」

胡仲英指出，先前內政部提出有關公告現值、公告地價的修法，被行政院打回票，不是因為政府不想穩定房價，而是因為那樣的措施不夠強。必須像財政部提出的奢侈稅版本，直接從增加交易成本下手，才能立竿見影。胡仲英表示，奢侈稅是仿新加坡制度，但強度不如新加坡，新加坡最高稅率16%，財部版本訂15%；新加坡對持有四年內賣出課稅，財部縮減到兩年以內。

2011/03/03 【經濟日報】

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*房貸壽險專案 利率減碼搶客~

多家銀行近期都推出房貸壽險專案。提供搭配購買房貸壽險者，房貸利率可獲減碼優惠，最多可減碼0.17個百分點。

包括上海銀行、合作金庫、兆豐、華南及永豐銀行等，近期都有房貸壽險專案。房貸戶在辦貸款時，若選擇搭配房貸壽險，房貸利率就可減碼。

以上海銀行為例，房貸戶投保達一定額度，自第7個月起，房貸利率可減碼最多0.15個百分點。兆豐銀行專案最多也可減碼0.17個百分點。

上海銀行個金部經理馬婉瑜表示，選擇房貸壽險，可以滿足房貸戶「一站購足」需求。

因為房貸是很大一筆負債，現代人雖多數已有保險，但保額可能不夠。

萬一房貸借款人發生事故，無力還款，房屋可能遭拍賣。

但馬婉瑜指出，透過房貸壽險，保費連同每月貸款金額一起繳付，每月月付金其實增加有限。

馬婉瑜舉例，以30歲男性投保300萬元遞減型房貸壽險為例，20年保費約10萬元，平均每天約負擔15元。

第一金人壽總經理林元輝也說，針對房貸壽險，消費者有幾個迷思，例如：有人認為，房貸壽險既然就是定期壽險，那直接買定期壽險就好。

但林元輝說，房貸壽險的保費比一般定期壽險保費便宜5到20%，再加上最近很多銀行，都搭配推出房貸利率減碼優惠，購買時又「免體檢」，選擇房貸壽險會遠比單獨去買定期壽險還優惠。

林元輝還說，壽險的理賠金，可能會因為保單受益人有其他用途，無法確保都用來還房貸。

但如果房貸壽險的身故保險金，在還完銀行房貸之後，還有剩餘，就會給付給被保險人所指定的受益人。

2011/03/01 【聯合報】

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★買房貸款嚴 人頭戶難求行情漲~

財政部打房，除了限制一生一屋之外，還要打擊投資客的人頭戶，抓到要重罰3倍，強力打房措施讓名下有多棟房產的資深藝人慕鈺華都受到影響，她說現在她女兒要買房，貸款成數遭到縮減，差一點連自備款都付不出來。

住在陽明山50幾坪的公寓，資深藝人慕鈺華投資房產多年，甚至還當起了建設公司的董事長，對財政部緊盯投機客用人頭戶買房，擬定直系親屬貸款要連坐，她們也被掃到風颱尾。連直系親屬都要緊盯，財政部寧可錯殺也不錯放，買房貸款的條件越來越嚴格，人頭戶從早期的10萬元行情，到現在甚至有人坐地喊價。

投機客想要找容易貸款的人頭戶向銀行借錢，要付出的成本越來越高，人頭戶行情爆漲，現在還依照資產規模和信用分成A咖B咖。過去兩年房市正熱的時候，一個投機大戶可能手上就有3、40位人頭，現在要銀行審核條件這麼嚴格，如果被查到，還要以營所稅的標準課以3倍的罰金，房仲業者透露，財政部打房，確實讓部分投機客慢慢退場，人頭戶難用，對投機客來說，確實是一大狠招。

民視 (2011-02-28)

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*購屋申貸額度 要看銀行鑑價~

中央銀行擴大打炒房區域，民眾購屋申辦房貸，對於購屋條件要更審慎。銀行業者建議，無論能否適用政府新推的青年安心成家優惠房貸新方案， 為避免成交價與銀行鑑價落差過大，影響貸得金額，建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等，預估房貸額度，避免自備款估算失準。

央行去年底理監事會議，決定擴大打房區域，大台北地區幾乎全部在管制區內，民眾購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點，以免頭期款準備不足，影響成交。

況且即使是適用青年房貸優惠方案，該方案並未干預銀行徵信作業，在適用該方案核貸額度一律八成下，銀行可能更謹慎鑑價。

根據財政部規劃的青年優惠房貸專案，申請資格相對寬鬆，20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者，都可申請，不限父母等直系尊親屬有無房產，也沒有所得門檻。申貸額度最高500萬元，核貸成數最高八成，貸款年限最長30年，其中含寬限期三年，貸款利率優惠為，首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息，第三年起加碼0.645個百分點。

銀行業者表示，想要借到足額500萬元優惠房貸，只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會，且連一向核貸成數較低的中古屋，也一律為核貸八成。但是民眾必須留意，這項優惠房貸方案，並不影響銀行徵信作業，也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸，而非只看民眾的成交價。

若是第二套房，核貸額度降到六成，那麼銀行鑑價結果若與成交價落差愈大，對房貸戶愈不利。業者建議，民眾買房若喜歡裝潢，房價含裝潢在內，可能要注意銀行鑑價不會把裝潢價值計入，如果成交價與區域行情差距大，比方買的是區域新天價，可能也會有鑑價不如成交價的問題發生，建議房眾買房多準備一點自備款較安全。

2011/02/22 【經濟日報】

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★選對房貸商品 抗升息省更多~

外資預測，中央銀行3月底可能再次升息，處於升息波段，民眾該如何挑選房貸產品？專家建議，民眾可依本身狀況和需求，選擇固定型房貸或一段式固定加碼產品。

保誠人壽放款部經理郭繼承表示，若顧慮未來會升息，可考慮至少3年左右的固定利率房貸；如果3年內不會大幅升息，則以指數型房貸為首選，可享受初期低利率。

富邦人壽則指出，「選擇固定房貸的時點」相當重要。在低利時代，也就是升息以前，選擇固定利率房貸才能避免升息後房貸負擔超出預期。因為一旦升息，通常都會維持好幾年，代表至少未來3年的房貸壓力只會愈來愈高。以2004至2008年為例，升息循環就有4年。

但如果有資金壓力，郭繼承建議，可考慮「一段式固定加碼」房貸。他說，初期可以輕鬆付款，中長期後，則有固定加碼利率的保障。

「一段式固定加碼」，即先訂出指標利率「I」，再加碼一定百分比，如保誠人壽的專案，目前是「I+0.60」（目前利率為1.85%）。

郭繼承舉例，以貸款500萬元為例，若預期未來指標利率，每半年升息0.1%，選擇前低後高的「指數型房貸」，3年利息共支出37.5萬元。但選「一段式固定加碼」房貸，3年利息只要31.5萬元。

富邦人壽也推出2年固定及5年固定利率房貸產品。中國人壽則提供繳息正常的房貸戶，可因應升息，由指數型房貸「轉換」為固定利率房貸；目前轉換為固定利率後，以2.99%計息。不過，中壽限制每年只能轉換一次，且要支付轉換費。

2011/02/20 【聯合報】

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◆青年安心成家搶爆 新婚購屋手腳要快~

99年推出的200萬元前兩年免利息的青年安心成家方案，去年3、4月辦理第一次公告受理申請時，其中住宅貸款利息補貼申辦踴躍，超過原計畫戶數約4,000餘戶，營建署配合行政院「健全房屋市場方案」，將99年度計畫辦理戶數由1萬戶增加為2萬戶，沒料到第二次申請人數還是比名額更多，民眾踴躍申貸的狀況令人咋舌。

■　申貸條件寬鬆 名額不敷使用

　　以貸款200萬元，1.8%的利息換算，兩年下來貸款利息約7萬元，若能夠申請到青年安心成家方案，則每個月省下將近3000元的貸款支出，對於一般上班族來說，也是不無小補，加上2010年市場買氣暢旺，只要符合規定的購屋人，都會希望申請該方案，造成申請人比名額配給還多。

■　目前最優惠的補貼方案 擔心向隅及早送件

　　99年第二次的申請人，現階段刻正由各直轄市、縣（市）政府辦理審查作業，預計於100年1～2月間完成審查，並以書面方式通知申辦者。而象徵百年好合的100年，營建署再推動青年安心成家方案，預計於100年3～4月間受理申請，預計開放名額仍高達2萬元，由於該方案對所得要求的條件頗寬鬆，符合條件的民眾，最好在第一階段就趕快送件搶名額。

　　住商不動產主任徐佳馨指出，前兩年免利息的青年安心成家方案，幾乎是現在最優惠的補貼方案，加上現在的一般貸款，前段利息仍可以低於2%，整體的貸款環境對於購屋人來說，仍是相當有利。

2011/01/28 【網路地產王】

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★消基會告六銀行 房貸擔保未設限~

消基會狀告六銀行房貸契約逕行擴充擔保範圍，金管會昨（11）日指出，將全面清查現行房貸契約擔保範圍是否依規定辦理，由房貸戶自選確認；對於96年以前舊契約，擔保範圍記載不夠明確，金管會則強烈希望銀行跟客戶更新契約，以維護消費者權益。

金管會銀行局副局長邱淑貞昨表示，金管會在96年2月已發函規定，銀行應使房屋所有權人瞭解該抵押權所擔保債務範圍。銀行公會97年1月訂定的自律規範也規定，銀行應在契約或其他書面文件中，提供辦理房貸的客戶自行選擇設定「普通抵押權」或「最高限額抵押權」。

若勾選「最高限額抵押權」，契約還應列舉擔保的債務範圍，如信用卡、消費者貸款等，由客戶自行勾選，不能再使用「其他與授信有關的債務」等不具體文字，無限擴張擔保範圍。

但消基會指控仍有銀行逕行擴張擔保範圍，金管會針對此決定要求所有銀行稽核單位，全面檢視現行貸款相關契約是否符合相關規定，並將檢視結果函報金管會。

對於96年以前已簽訂的房貸契約金管會強烈希望銀行業者以積極態度，引用最新公平規範，積極與客戶協商更新貸款相關契約。

至於消基會點名違規的六家銀行，金管會已要求先檢視相關契約，如屬實應儘速改善。金管會主祕林棟樑也說，銀行若錯了，會要求立即導正，若違反法令也會處分。

「普通抵押權」是指房貸設定抵押給銀行時，抵押權擔保的範圍，很單純就只抵押房貸這一項；「最高限額抵押權」則是可以將抵押權擔保範圍擴大到房貸其他項目，如信用卡、消費性貸款或票據等。

對民眾來說，採取「最高限額抵押權」方式，相對便利，可以在限額內運用，不必不同貸款項目逐一辦理扺押權設定等作業，但也容易衍生無法取得清償證明等糾紛。

客戶賣房子或轉貸時，需要先還清房貸，並向銀行取得清償證明之後，以便辦理塗銷、過戶等作業，但如果客戶是採「最高限額抵押權」，擔保範圍涵蓋信用卡債而循環信用又未繳清時，就無法取得清償證明，最近房地產交易熱絡，這方面紛糾也多。

2011/01/12 【經濟日報】

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★郵局今升息

房貸戶 1年多繳3千~

中華郵政公司昨天宣布，今天起全面調高存款利率，升幅介於零點零一至零點一二五個百分點。其中，攸關國內數百萬政策性貸款戶利息負擔的定儲一、二年期機動利率，這次調高零點零六個百分點。

大型銀行主管說，以郵局這次調幅計算，每貸款一百萬元，貸款戶利息負擔一年將增加六百元；以國內房貸戶貸款金額大都在五百萬元計算，一年下來荷包將縮水三千元。

隨著郵局調一、二年定儲機動利率，利率跟著連動的政策性貸款，包括：八十九年起行政院優惠房貸，共二兆二千億元；就學貸款、勞工住宅貸款、公教房貸、內政部營建署主辦的購置住宅貸款，及行政院福住會主辦的公教房貸等，今天起都將同步提高利率。

銀行業者指出，郵局升息後，各項政策性住宅貸款，從內政部購置住宅貸款（第一類），到青年購屋低利貸款（第三年起利率），利率將調高至介於百分之零點六二至百分之二點零五五之間。

以行政院最後一批增撥的兩千億元優惠房貸為例，貸款利率即調升至百分之二點零五五；而利率最低的是內政部購置住宅貸款（單親家庭等第一類），調升後利率僅百分之零點六二二。

華南、彰化及台灣企銀昨天也宣布，今天起全面調高各天期存款利率，調升幅度介於零點零六至零點一零五個百分點。

2010/10/06 【聯合報】

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◆央行續打房 房貸利率第2棟不得低於2% ~

中央銀行釘緊銀行辦理大台北地區房貸業務，並展開新一波道德勸說，各大行庫近日內將發文給各營業單位，進一步規定承做管制區內「第二棟房貸利率不得低於2%」，並同步將最高貸款成數從原規定的7成往下再減少，最高只能做到6.5成，甚至更低。

為防堵資產泡沫化，央行6月下旬起針對房市投資客，採取「針對性措施」，規定凡是購置北市和北縣10個縣轄市第二棟房屋者，貸款成數不得高於7成等措施。

近日央行再度打電話給各銀行，凡是新承做利率較之前略低，或「不升反降」的銀行，都接到央行「道德勸說」的電話。

也就是說，未來銀行承做管制區內的房貸，利率只能升不能降，貸款成數剛好相反，即只能降不能升，央行希望透過「多管齊下」，打擊投機客繼續炒房。

銀行業者解釋，雖然央行之前有明文規定，管制區第二棟房屋貸款，最高成數是7成，但最近央行透過新一波道德勸說行動，並將標準變得更緊。

業者稱，倘若投資客繼續炒房，房價不降反漲，央行不排除進一步採取更嚴格的措施，避免資產泡沫。

2010/09/08 08:48 【聯合報】

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◆房貸利率  9月將再調高~

中央銀行「打房措施」緊迫釘人，相關主管昨天透露，最近央行鎖定多家承做管制區域房貸量不減反增的銀行主管「喝咖啡」、進行道德勸說，並要求銀行務必嚴格控管房貸成數及承做量。

銀行業者表示，為避免被央行釘上，9月中下旬，隨定儲指數「季調」利率全數反應升息幅度後，屆時前6個月的房貸利率將正式告別1.5%的低水準。

土銀、合庫銀、台銀及華銀等則指出，隨著央行升息半碼，銀行資金成本已提高，未來將不再降低新承做房貸加碼幅度。換言之，最慢自9月中、下旬起，前6個月最低利率均將自目前的1.5%，調高到1.56%以上。

其中，昨天將定儲指數利率往上調0.06個百分點的房貸龍頭土地銀行表示，因定儲指數利率已調高到1.09%，因此即日起前6個月最低利率自1.5%，往上調到1.56%，「土銀已告別1.5%的低利率了。」

另外，配合央行升息措施，台銀和華銀已將前6個月最低利率各調高到1.617%，及1.84%，第2年起最低利率更是突破2%大關，分別達到2.305%及2.41%的高水準。

央行官員表示，從各銀行填寫的「房貸雙周報」來看，目前大部分銀行都符合規定，不僅新承做房貸利率往上調，貸款成數也都下降至7成以下，約在65成左右。

但據透露，央行在收集房貸雙周報資料後，還是不太滿意過去一個多月打房的效果，上周鎖定多家承做管制區房貸量不減反增的銀行「喝咖啡」，要求相關銀行要加油。

2010/08/11 【聯合報】

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*打炒房效應 房貸成數降到七成~

央行針對特定地區投資客實施選擇性信用管制，卻意外波及一般房貸戶。大型行庫主管表示，民眾現在新承作房貸，平均核貸成數已降至七成，且依區塊分級的最高核貸成數較去年同期調降5%至10%，現在想買房子，要多準備頭期款。

銀行主管建議，就算不符央行對投資客的定義，建議民眾在購屋時，最好多準備一成自備款，才不會因向銀行貸款額度不夠，無法達成購屋心願。

三商銀表示，目前台北市信義區、大安區或鄰近捷運站500公尺的Ａ級區域，最高核貸成數還有八成，其他區域如台北縣板橋和中、永和等地，最高核貸成數都已降至七成五，若是較偏遠的八里、貢寮，最高核貸成數則調整至七成。

如果是1億元以上或總面積達100坪以上的住宅，即使貸款人名下沒有不動產 ，且坐落於A級區塊，銀行主管指出，由於房價波動時，豪宅常首當其衝，部分公股銀行日前已將這類商品核貸金額降至六成五。

華銀日前已針對投資客，將貸款成數全面降至六成五，利率更調升0.3個百分點以上、且取消寬限期，比央行對台北市、台北縣十個縣轄市最高七成的規定還嚴苛。

華銀表示，近日會討論是否放寬對投資客貸款成數的規定，比照央行要求辦理。

銀行主管表示，調降核貸成數，主要是考量房價近一年漲幅至少逾一成，銀行必須更謹慎辦理放款才維持風險控管；平均調整核貸成數幅度則介於5%至10%。

2010/07/01 08:57 【經濟日報】

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◆大台北第二棟房  貸款收緊~

大台北房市炒風不停，房價上漲已成為大台北民眾購屋夢魘，中央銀行昨天祭出「房市管控措施」，今天起，民眾名下已有房貸者，如果要在台北市和台北縣十縣轄市辦理「第二棟以上」房貸，最高只能貸款七成，且取消寬限期，也不能再申請房屋修繕貸款等其他名目貸款。

這是央行繼民國七十八年對房地產採取選擇性信用管制後，近二十一年以來首度對房市採取「針對性措施」。上一次央行對房市信用管制持續一年半；這次要執行多久？央行總裁彭淮南說，要再觀察。

另外，國內經濟加速復甦，加上房價攀升擔憂引起通貨膨脹，中央銀行昨天召開理監事會議，彭淮南會後宣布，今天起升息半碼（零點一二五個百分點），重貼現率調高到百分之一點三七五。

這也是近一年半以來，央行把貼放利率降至史上新低後，首度啟動升息，不但領先歐美、中國大陸，也是繼澳洲、印度、馬來西亞及紐西蘭等亞洲國家後宣布升息的國家。

彭淮南宣布，今天起所有金融機構承作台北市及台北縣十個縣轄市新購屋貸款，在金融機構已有「購置不動產貸款」者，成數不得超過七成、無寬限期，且對同一擔保品，不得另以修繕、週轉金及其他貸款名目額外增加貸款。

央行解釋，這次對大台北房市採取針對性措施，主要考量因素是：這些地區貸款集中度高，顯示投資客大量向銀行借貸投資這些區域的房地產；尤其，台北縣十個縣轄市雖鄰近台北市，但房價遠低於台北市，易成為投資標的。

至於昨天決議升息半碼，彭淮南說，考量到經濟加速復甦、銀行放款與投資持續成長，市場利率漸次走高；加上房價攀升，及物價上升，央行將循序引導市場利率逐漸回復正常水準，有助央行維持物價穩定與金融穩定經營目標。

他說，「希望利率能夠恢復到正常水準」、實質利率能向正利率方向走，他還宣布：「央行量化寬鬆政策已經結束」，暗示央行將逐步調高利率，利率將自谷底緩步上調。

彭淮南還強調，這次只升息半碼，非常緩和，「央行只是微調，只會影響少數高風險的貸款，且只影響到投資戶。」

外界擔心央行升息可能衝擊股市，彭淮南說：「央行做該做的事情，貨幣政策是為維持物價的穩定，維持總體經濟的穩定，假如央行考量各種因素，就什麼事都不用做了。」

2010/06/25 【聯合報】

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