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◆交房日期為買賣契約

「必要之點」~

民法第三四五條規定，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。這裡所指的「標的物」及「價金」，就是買賣契約是否成立的之「必要之點」；但是要注意，不動產買賣因涉及到付款方法、所有權移轉登記、房屋交付等事項，與動產買賣之特性不同，所以不動產買賣契約並不能僅以「價金」與「標的物」達成合意就認為契約已經成立，交房日期也是不動產買賣契約的「必要之點」，如果買賣雙方無法對交房日期達成合意，不動產買賣契約仍然沒有成立。

貝斯美德有限公司於民國九十四年 委託地王不動產投資顧問公司銷售新北市的一棟房子，委託銷售總價為五一五○萬元。赫能企業有限公司向房仲地王公司表示願以五三○○萬元購買，並交給地王公司二百萬元，作為斡旋金。

因其願買之價格已達委託出售之價格，地王公司乃通知雙方簽訂書面之不動產買賣 契約，但雙方在後續的洽談中，因赫能企業堅持賣方必須在一個月內交屋，否則不買，雙方未就交屋時間達成合意，房子後來沒有賣給赫能企業。

交屋時間未能達成合意

但地王公司認為，依照委託書的約定，如果有買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立。赫能企業願購買之價格及付款之條件既已達委託之條件，不動產買賣契約即已成立，貝斯美德有限公司即應支付仲介費一五九萬元，於是向法院請求判決貝斯美德公司應給付一五九萬元。

最高法院判決地王公司敗訴，法院指出，買賣雙方在協商過程中，買方表示需求廠房甚急，要求在一個月內交屋，顯見房地之交付時間，係雙方極度關切之重要議題，為買賣能否成立的契約必要之點。然歷經多次協商，雙方仍未就交屋時間達成合意，其他與價金有關之付款方式、與標的物有關之過戶登記時間、代書指定等重要事項亦無共識，則契約自未成立。

契約沒有成立 房仲無權要報酬

最高法院認為，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人必須互相同意外，尚涉及付款方式、稅負、點交、違約金、所有權移轉登記、標的物交付等重要事項，因此，不動產買賣契約不能僅以「價金」與「標的物」達成合意就認為契約已經成立，交房日期也是不動產買賣契約的「必要之點」，如果買賣雙方無法對交房日期達成合意，契約仍然沒有成立，地王公司無權請求仲介報酬。

住展房屋網 (2012-01-04)

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