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★開店發財術 挑對賺錢金雞母~

　　不管是想做店面投資、還是自己做小生意，地點永遠是影響獲利的最重要因素，初入店面市場的投資新手，該如何簡單判斷自己看上的店面是否具有投資價值？房產業者表示，看商店發票序號、提袋率、附近連鎖業者展店狀況，就可以初步判斷該店面是否為下金蛋的金雞母。

■　人潮就是錢潮 商店發票看商機

　　台灣房屋不動產分析師邱太煊說，判斷店面來客數方法很多，最準確、又不費力的方式，就是以發票序號計算人潮，邱太煊表示，在投資店面周邊找幾間便利商店，一早先去買東西取得發票，晚上再去消費一次拿發票，以發票序號相減就可以計算一天下來店面來客數。除了週末人潮之外，非假日也要計算，甚至雨天也要估人潮是否會影響店家生意。

　　第二步是看提袋率。邱太煊指出，計算店面來客數外，還要再觀察來客購買力，首先從來客手中提袋率做參考，其次要觀察每位客人在收銀機上結帳金額，以這兩項來判斷這間店面的來客消費力高低，譬如東台北東區屈臣氏和師大路屈臣氏的消費力就明顯不同，東區屈臣氏的提袋率和單客消費金額，大約比師大夜市多出一倍以上。

■　跟著大品牌展店 分享連鎖店消費人潮

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，連鎖商店展店作業背後都有團隊經過詳細評估，經過長期觀察看該商圈是否適合開店，越是連鎖品牌聚集處，代表該商圈越趨成熟，也能分享到連鎖店的消費人潮。

2009/09/22【網路地產王】

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◆ 房市／擔心公設比太高？　

鎖定北市 1500~3000萬中古大樓~

公設比是近來房市的熱門話題，房仲業者指出，由於新大樓公設比與房價走高，確實讓不少民眾轉而尋找舊大樓、華廈與公寓，尤其從今年5月開始，具有高土地持分與低公設優勢的公寓產品指名度特別高，而在台北市，購買總價1500~3000萬元的中古大樓產品，是在公設上的花費比例最少，相對也是把錢花在刀口上的最佳購屋選擇。

信義房屋表示，台北市在民國60年代房子的公設比僅10.7%，70年代也僅約15.6%，但隨著公共設施增加以及停車獎勵、消防安全設備等法令的改變，到了90年代之後，大樓的公設比上升至32.1%，公設空間較80年代以前房子多了1至2倍。

以同樣是購買台北市35坪的住宅為例，如果是民國70年代取得建照的房子，平均公設比為15.6%，等於有5.46坪面積花在公設上，但民國90 年代以後的大樓，可能多了氣派的大廳、健身房、閱讀室等休閒空間以及機車停車位、消防安全設施等，平均公設比拉高至32.1%，就大約有11.2坪配置在公設上，新舊大樓平均公設面積差距為5.74坪，購屋者當然也必須花更多的費用在公設上。

信義房屋統計各總價帶的公設比發現，台北市公設比相對較低的總價帶為1500~3000萬元，其中有不少是市區的舊大樓或華廈產品，公設比約19.9~20.7%，而總價1000萬元以內因為有不少套房產品，所以平均公設比在23.4~26.9%間。

公設比最高的則是豪宅產品，總價5000萬元以上豪宅，公設比將近3成，但對於豪宅客來說，門廳是否夠豪華氣派、設施是否完善，反倒是他們決定是否購屋的動機之一，公設比多寡程度，不如房價高低來得重要。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新大樓公設比與房價走高，讓不少民眾轉往尋找舊大樓、華廈與公寓產品，尤其是具備高土地持分與低公設優勢的公寓產品，從今年5月開始指名度特別高。而在台北市中，購買總價1500~3000萬元的中古大樓產品，在公設上的花費比例最少，相對也是把錢花在刀口上的購屋選擇。

如果跨出大台北地區以外，其它都會區大樓產品雖然公設比一樣飆高，不過由於單價相對較低，即使多負擔4、5坪的公設，總價雖然增加6、70萬元，但對購屋人而言，仍住在新大樓中，又能享有許多休閒功能的公設空間，對於年輕族群相當具有吸引力。

(2009/09/23 11:36) 記者曹逸雯／台北報導

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*重慶南路眷村地 建商搶標~

國有財產局近日一口氣釋出台北市中心兩筆千坪眷村改建土地，最受矚目的是重慶南路三段、經濟部旁1,332坪住宅區土地，將以底價14.5億元，每坪單價108.6萬元起標。

多家上市櫃建商有意搶標，估計每坪決標單價上看240萬元、總金額逼近32億元。

此外，上櫃營建股富旺國際21日宣布，將投標10月1日國有財產局將標售的北市中山區吉林段338坪土地，底價3.09億元，顯見新一波獵地風潮再起，可望炒熱第四季國有地標售熱。

宏大不動產估價師事務所估價師郭國任表示，國產局10月1日將標售的土地是今年少見「有筋又有肉」的好料，其中又以第一標號中正區南海段重慶南路三段土地，最多建商評估。

郭國任說，這筆土地介於重慶南路、福州街經濟部旁，環境相當好，近年來只要有建案推出，就創區域天價。2007年4月，寧波西街建中後面曾有國有地以每坪 215萬元標脫，後來每坪推案房價高達120萬元；力麒建設2007年也以每坪291萬元，以總價27.89億元得標和平西路、牯嶺街口958 坪土地，將中正區建中學區地價帶上高峰。

郭國任說，若重慶南路三段土地以每坪240萬元標脫，中正區每坪容積單價就超過100萬元，已和信義區不相上下，未來中正區房價就不再是60、70萬元起跳，而是從每坪100萬元開始計算。

曾在和平東路推出指標豪宅「百達富麗」等案的興富發建設正評估是否會進場投標。興富發副總經理廖昭雄表示，該地距離捷運站雖然較遠，但緊鄰總統官邸中興寓所，算是官邸特區，又有名星學區題材，正調查是否有被劃定為特定區內，未來興建房屋會不會面臨限高與都審的問題，而且本案已被申請都市更新，要看都更流程走到什麼程度，但他認為每坪單價有機會標到200萬元。

國產局另一筆千坪土地位於屬信義區犁和段、和平東路三段463巷口附近，面積達1,301坪，為住三土地，總底價10億餘元，每坪單價約81.2萬元。這塊地附近有捷運站，也有學區，國產局6月間在附近標售一塊住三36坪土地，脫標價即達203萬元，預料此標案也將吸引大批建商進場搶標。

2009/09/22【經濟日報】

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★北市大安區 五豪宅案登場~

住展雜誌統計，今年北台灣928檔期推案量為1,510億元，雖較去年1,569億元減少約3.7%，但仍是近五年928檔第三大推案量；其中大安區有五個豪宅建案登場，有的更喊價每坪180萬元，將重新炒熱北市房價熱度。

住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔期北市大安區的五個豪宅建案，分別是；國美建設位於新生南路的「森美館」，每戶110坪起跳；其次是仁愛路空軍總部旁的豪宅建案「吾疆」，將開出一坪180萬元價位試探買氣。基泰建設位於羅斯福路的「基泰台大」，每坪開價上看120萬至130萬元，也是市場矚目焦點。

此外，97年上半年開價1坪250萬元、但慘遭滑鐵盧的「敦南苑」豪宅案，今年928檔捲土重來。由「吾疆」業主桓邦建設興建的「桓邦復興南路案」，也將粉墨登場，大安區豪宅銷售熱度已達到去年520以來新熱點。

台北縣方面，928檔期推案區域集中在板橋、新莊與淡水。板橋市近期少有大型建案，總銷80億元的「遠揚加州」來勢洶洶，600多戶及開價將接觸每坪40萬元的區段新高點，該案未來走勢對板橋與土城地區房市將有指標作用。

值得注意的是，很久沒有大案推出的基隆，位於長庚醫院旁，甲山林建設將有總銷售金額200億元的造鎮案「城上城」。該案位置因地段優越、生活機能健全，據了解，將開出每坪18萬至20萬元試探買氣，不但改寫區域房價紀錄，也將炒熱沉寂已久的基隆房市。

2009/09/06【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

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◆台灣/賣屋糾紛判賠　信義房屋：將上訴~

　台北地方法院今天判決一起未告知賣屋沒賣地的買賣糾紛，賣方及房仲業者信義房屋需賠償買方新台幣2000萬元。信義房屋表示，法院見解和地政機關見解、法律規定不同，將再上訴。

　中央社3日電，信義房屋低調表示，原審法院的見解，與地政機關的見解和法律規定不同，信義房屋還會再上訴。

　台北地方法院今天公佈一起判決，民國95年間張女透過信義房屋以5500萬元，向王男、王女購買台北市基隆路2段某民宅的1、2樓，當時信義房屋與王男、王女向張女表示，2樓房屋沒有對應土地應有部分，需要透過贈與方式辦理，因此在契約中註明「二樓無土地持分」。

　但張女購買後，卻有人向她索討每月 2.4萬元的土地租金，張女認為一樓土地沒有產權的問題，卻被要求收租金，認為中間有問題，因此未支付租金，張女於是向王男、王女、信義房屋提出告訴，要求減少買賣價金2000萬元。

　台北地方法院一審認為，張女所購買的1、2樓房子，以及1樓擁有1/4土地、2樓沒有土地持分的狀況下，價值4862萬餘元，但如果 1樓沒有土地持分，價值只剩下1972萬餘元，再換算張女所付出的買賣價金，並扣除已退還的訂金115萬元，張女還可以求償2912萬餘元，張女僅請求2000萬元，應予准許。

2009-09-03 18:20:23【中央網路報】

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要如何挑選汽車位

汽車位登記方式有:

以共同使用方式登記:

(1)登記大公,由全體區分所有權人分攤.

(2)登記成另外一個公共建號,由全區的區分所有權人分攤.

(3)登記成另外一個公共建號,由購買汽車位的區分所有權人去分攤.

(4)80.9.18以前有獨立權狀的法定停車位,登記成主建物可以單獨移轉,以後就沒有此種登記方式

停車位的登記種類也有分:法定停車位.增設停車位.獎勵停車位等三種.

法定停車位:就是說總樓地板面積達到一定標準所應設立的停車位.

(都市計畫內區域:住宅.集合住宅等居住用途建築物)

樓地板:500平方公尺以下 設置標準:免設

超過500平方公尺部分 每150平方公尺設置一輛

(都市計畫外區域:住宅.集合住宅等居住用途建築物)

樓地板:500平方公尺以下 設置標準:免設

超過500平方公尺部分 每300平方公尺設置一輛

增設停車位:簡單的講,就是法定停車位以外,多增加設立的汽車位而建築面積未受到獎勵.

獎勵停車位:簡單的講,就是說政府為了要解決日益嚴重的停車問題,而訂立了獎勵辦法,建商多設立一些汽車位,可以讓不特定的第三人去停車,而增加一些獎勵面積給建商,藉此解決日益缺乏停車問題,這種登記方式的汽車位是可以外買的喔!但是要有獨立的進出口<因為有關規定說明繁多故有關細部資訊可以去查詢有關的法令規定>

汽車位的面積:

標準車位:575cm*225cm 大車位:600cm*250cm,最好能夠先去試停一下.

停車場的高度:雖然適合的高度為2.1m但是實務上建商所規劃出來的停車場高度有下列幾種尺寸:1.7m.1.9m.2.1m.2.2m等等,購買時要特別注意喔!最好去試驗一下.

貓貓把一些常發生並且要注意的現象稍微整理說明一下:

汽車位定價:

一般樓層有差價~大車位與標準車位也會有差價.

例如:

地下一層大車位的價位60萬~那標準車位就大概是55萬

地下二層大車位的價位55萬~那標準車位就大概是50萬

當然建商也可以視現況或需求而另訂價位也不見得都會如此定價.

汽車位的挑選:

挑選車位先看位置圖,可以找尋邊邊有柱位並且有空地的的較好~所以雖然大車位的尺寸較大但不一定比較划算喔!

因為一般的停車位如果側邊有柱子則開門較不會受阻礙啦!

至於地下樓層的部分就要看個人的喜好.見仁見智喔!

汽車位的挑選2:

挑選車位先看汽車位位置圖並且最好看藍圖,因為有些建商會自行劃設汽車位然後買給無辜的民眾.就是建商自行劃設的汽車位.例如原本是規劃機車位,然後等檢查過就劃成汽車位.或是屬於大公的區域劃成停車位等等.

汽車位的挑選3:

確保自己的停車權益,除了登記的權狀以外,就是車位編號的學問,在交屋時都會簽立另外一份汽車位及機車位的分管協議書~在車位編號的地方載明購買人的姓名及棟別,這樣你的車位編號才能名正言順.

一般在簽立買賣合約書的時候,合約上都會有房屋的平面圖及地下汽車位的平面圖,記得要把合約書收好,如果建商要收回合約書,民眾也要影印一份起來,防止未來建物完工時的停車位現況與當初的平面圖不符喔!常常發生糾紛的地方喔!畫得粉美但是停起來不美喔!

汽車位的更換:

購屋民眾常常發生汽車位買了以後,才發現邊邊多了很多的機車位或是跟當時的平面圖不符,可能多了一些設備空間出來,要求見商換車位的時候,最好有備齊佐證資料,不然建商一般都很不願意更換車位給客戶.有些購屋民眾會認為既然建商還有剩餘的汽車位為何不換給我,因為有些汽車位真的較不好,所以既然合約已經簽立完成,又為何要換給你呢?尤其是狀況較差的停車位建商更不會拿較好的車位去換較差的回來呀!

結論就是:

(1)買汽車位要先看位置在選擇,不要紙上談兵,要親自開下去試停.

(2)登記方式屬於登記大公共同持份或是登記成小公,由買車位的人去持份.

(3)停車場的高度要先去試試看喔!不然車子卡到就不好玩了.

(4)買預售屋的時候,要確認再三,萬一停車位的方向或位置有誤的話要說明清楚解決的方式或替代方案.一定要保存證據.合約書的地下室車位平面圖要留底.

(5)測量一下汽車位的尺寸:有些車位會縮減尺寸喔!

(6)注意左右也要注意到上下喔!上有機器設備下有汙水設備嗎?

(7)登記成大公的持份坪數為6坪~12坪都有可能喔!如果一坪10萬那你的車位就是買100萬.

(8)試停車位要有空間概念,千萬不要以為後方是沒有汽車位的假設去試停,因為一般在買車位的時候,可能都尚未停滿所以感覺很空曠,事實上當停滿車子的時候,可能已經無迴旋空間了.

(9)登記在警衛室好奇怪,其實應該說車位統一登記在警衛室由購買汽車位的區分所有權人去持分.有獨立的建號反而比較清楚喔!

(10)登記大公有何不好,本身是沒有好與不好之分,有的只是有些建商會用不正當的手段去做一些變化,最主要的問題是當戶數有100戶而汽車位卻僅僅擁有80個,屆時可能要用抽籤的方式去使用汽車位,是真的很不方便啦!其實產權越不明確要銷售房屋也會難度變得越高.不要買到一個妾身未明的車位喔!

(11)車位權狀怎麼沒有編號呢?一般就是說汽車位的所有面積都是登記在另一個建號裡頭由購買汽車位的民眾去持份他的部分,所以可能會看到持份為1/134~在管理委員會成立的時候,建商或管委會會製作一份汽車位及機車的分管協議書<分別管理的協議書>~1號車位為貓貓使用管理~2號車位由狗狗使用管理等等.而機車位也是如此的管理方式的啦~

(12)汽車位是不能挪作他用的喔!也不能停兩部車子,因為有些汽車位,因為有些社區的停車空間週邊有多餘的空間,所以有些客戶會想要停二部車,這種作法是不對的.

(13)汽車位管理清潔費用:機車跟汽車位有清潔管理費用,一般的費用:汽車位清潔費200~500元~機車位50~200元.

(14)機械式汽車位:要特別注意維修費用與管理費用.一般的機械式車位最頭痛的就是維修的問題,因為如果有些客戶不想繳高額的維修費用則客戶可能要繳交高額的費用.所以機械車位固然便宜,但是爾後的維修費用也要一併考量.

(15)要了解在80.9.18以前才有法定汽車位登記成主建物擁有獨立權狀.以後的法定汽車位大都是登記成大公設或小公設.

(16)店面裡面買到汽車位,主要是因為獎勵面積,所以一樓室內有劃設車位,記得看權狀是否有登記店鋪及停車空間.

(17)車位要特別的注意,死角處多不多,避免未來的危險性產生,有時在車道口,車輛進進出出,發生事故的機會就會較多.

(18)左邊有柱並且有多餘的空間勝過右邊有柱子的空間.因為駕駛座在左邊,客座在右邊.

(19)所謂的超大車位就是車位的長度575cm~600cm但是寬度有規劃到337.5cm~375cm~~也就是原本3個汽車位劃為2個車位.此種汽車位依然僅能停一部車子.

(20)汽車位盡量不要靠近牆壁,因為較不容易進出,門較難開啟,如果隔壁是車位格或是間隙空間或柱位的話,則較有可能開啟車門.

租跟買到底哪種好?

先暫時租房屋等存夠錢再來買房屋比較好嗎?

租屋幫房東繳貸款<~>購屋要背沉重的銀行貸款

租屋:有其方便之處,但是卻也潛藏著心理無形的損失壓力,就如同幫別人購屋一樣,但是沒有所謂的背負房貸壓力隨時都可以拍拍屁股走人,我想租屋沒有一定的好壞啦!因為每個人的租屋的原因都不同:有就學,有的剛出社會,有的工作地點尚未確定,有的因為短暫的停留,但是也有的是不想揹負擔壓力.我們就針對不想揹負擔壓力的一群作個分析:

租房屋雖然感覺不需要扛房貸壓力,覺得壓力輕一點但是總覺得越扛越重,而選擇購屋的一群也有(月)越繳壓力越大的感覺,我個人的分析原因就出在購屋的選擇方向不對或根本不懂如何去選擇適當的房屋及付款的步驟分析~

有需要購屋而暫時選擇租屋的原因不外是找不到適當的房屋或是內心惶恐購屋所帶來的經濟壓力會突然加重的恐懼心理,無可厚非的,但是如果仔細的分析兩者的利弊得失,我相信只要物件選得對一般還是選擇購屋會比較划算喔!

a先生:月收入=50000元未婚 工作地點:台北縣

有部普通汽車 沒有投資理財的概念

預計要承租3年的時間

A=租屋:有形的支出:

租金15000元(含車位)+押金2個月=30000元

3年的總支出金額=540000元+30000元<可退押金>

無形的支出:心理的感受很不穩定~大都會以外食裹腹,大都會在外面消磨時間或看看電影.逛逛街去打發沉悶的時間及較不踏實的感覺比較像是漂泊的浮萍無根到處去流盪~~平均約花費在10000元~20000元左右<比房租還貴>

B=購屋:有形的支出:購買2房(22坪)+汽車位=400萬

選擇[複利還款]本金+利息(2%計)=20000元 只繳利息(3%計)=10000元

選擇本金+利息付款壓力愈繳越輕鬆~~

選擇繳利息:可以有錢就還本金~年終獎金+閒錢都是可以隨時的繳交本金,是較輕鬆的還款方式.手頭資金較少地購屋族可以強迫自己購屋的方便選擇,貓貓就是這樣購屋的啦!

無形的支出:心理的感受較穩定~大都會在家隨意的煮食外食裹腹的機會降低,大都會在家裡消磨時間或看看電視或是DVD.請親戚朋友來家裡聚餐較踏實的感覺,比較像是擁有心靈的避風港~~每月平均約花費在10000元左右

兩者比較:

A:有形的損失:54+3萬幫房東付貸款~很好的搖錢樹,二方面看著房價越來越高,望屋興嘆!

無形的損失:從基本的36萬~72萬甚至更多的無形浪費+精神的極度徬徨~

B:選擇本金+利息=20000元 本金+利息三年繳72萬~但是越繳越輕鬆~繳久了房屋就是你的啦!

選擇只繳利息=10000元~負擔壓力比租房屋還省,可以善加運用此種還款方式的優勢,有計畫的完成購屋的美夢.

★★★★租屋要花費3年要花費54萬,而且還住得沒品質又沒有質感~反之如果選擇購屋就算是3年後便宜72萬賣掉房屋還是值得的喔!用400萬-72萬=328萬~~也就是a先生3年前買到的房屋只要賣超過328萬就比租房屋還要好喔!有形的計算~無形的內心穩定就更是超划算~一般租屋的鄰居素質也會比較差或亂一點<因為鄰居可能也是較不穩定的租屋住戶>

接下來就是分析購屋所背負的房貸壓力要如果去因應:

如果繳款當中產生變數的話,可以選擇分租去分攤付款壓力~拿房屋去做二胎或是轉賣或是暫時把房屋出租出去等等的因應方式.

銀行借款有分有擔保貸款及無擔保貸款,有擔保的貸款利息較低,反之利息就較高.所以有屋最美,壓力較不相隨喔!其實購屋也算是理財的一種喔!建議有心要購屋的民眾要事先做功課喔!

一般首購族較不懂選擇抗跌性較高的產品,所以常常會事與願違,就如同選擇股票一樣,要仔細分析找到績優股會比較有獲利啦!

有壓力才會成長喔!不然終究是一場空!雖然有時會疲於奔命的籌措購屋資金,但是總覺得辛苦會有代價的,因為一但啟動購屋的機制,接下來就是努力的賺錢來讓自己逐年的擺脫無殼蝸牛的夢饜!台灣都會區的房價終就還是會漲!除非選擇較偏僻的區域就不在話下.如果要持觀望的態度看房地產起伏~當房價稍低時再進場或許也是不錯的點子,但是一些抗跌性高的區域往往只漲不跌!除非遇到重劃區的房屋,未來尚未來臨但是前途可預期的~或許就是你的SUPER GOOD HOUSE<俗又大碗>大部分的購屋族期盼的~好東西不會放著拜託你去買~但是房地產的好的界定很模糊!端賴購屋族的需求而定~當然便宜買高價賣是大家都搶著買的物件~這一點是無庸置疑!