阿信

  *低利公教房貸 強強滾~  

低利率房貸愈來愈少，讓符合申貸條件的民眾「搶翻天」。華銀11月起開辦公教人員房貸「築巢優利貸」，由於利率僅1.3%，儘管11月整體房市「量縮」，華銀單月餘額仍新增50億元，顯示低利房貸威力不容忽視。

據房仲業者統計，11月北中南三大都會區的中古屋交易均「量縮」，其中大台北地區與台中市均較10月減少近一成，主要是投機買盤有縮手跡象；但這股量縮格局，似乎未波及公教人員買氣，公教人員對房貸的需求有增無減。

「築巢優利貸」是唯一政府背書的公教人員房貸，每兩年競標一次，華銀自11月起從彰銀接下這項業務。華銀預估，台灣公教人員的人口達67萬人，且有穩定收入，兩年下來的核貸金額預計可達400億元。

但華銀推出該貸款僅一個月，達成率已達12.5%，單月房貸餘額更淨增加逾83億元。

以自有資金辦理「公教人員房屋貸款」的彰銀，利率一樣維持1.3%，儘管少了政府背書，彰銀初估，11月單月新增餘額仍逾20億元。銀行主管分析，1.3%的利率是公教人員房貸開辦以來的最低水準，且利率比政府先前2,000億元政策房貸利率1.325%低，因而吸引大批符合申貸資格公教人員申辦。

目前一般房貸可貸度度約是房價的八成五，華銀副總高榮成表示，若屋主提出裝潢貸款需求，銀行可用消費性貸款處理，但裝潢貸款利率2.88%，且最高核貸金額僅100萬元。

加計裝潢貸款，華銀表示，最高核貸金額可達房價的九成五；且不同一般銀行裝潢貸款還款期限設定最長七年，華銀將比照房貸給予裝潢貸款最長20年的貸款期間，以舒緩購屋族經濟壓力。

彰銀以自辦的公教人員貸款，額度最高為房價的九成，且開放公教人員「直系血親」申請。中國信託、國泰世華與台北富邦銀行等民營銀行，最近也陸續推出公教人員房貸專案，目前優惠期間利率最低介於1.39%至1.88%，採取指標利率固定加碼計息。

2009/12/11 【經濟日報】

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  ◆搶都更 留心泡沫化危機~

台灣國際認證不動產投資師（CCIM）協會10日公布調查，近十年抬北市都市更新事業計畫核定比率只有18.6%，更新完工比率僅4.1%，獲利出場則須等待六年以上，投資人如果不計成本搶進老公寓，恐將形成「都更泡沫化」危機。

CCIM協會根據北市都更處資料分析後，發現投資都市更新成功比率低，近十年台北市申請都更案件有462件，但核定實施僅86件，通過比重才兩成，這86案的基地面積以600坪至900坪最多，多數獲得的容積獎勵僅10%至20%。

CCIM協會指出，雖然常見都更後房價成長一倍的案例，由於投資時間過長，實際獲利可能不如想像來得大。

CCIM會員、高力國際不動產投資部協理蘇明俊說，都市更新案件的複雜度極高、整合時間長，加上需有專業人士與資金長期投入，一般投資人一窩蜂搶投資中古老公寓，更使原本都更平均需7.7年的時間，可能延長到十年以上。

蘇明俊換算，投資都市更新年內部報酬率（IRR）約9%至13%，屬中等報酬率。

依現有已完成並交屋的19案計算，一般投資人自投入購買都更屋參與分配到完工交屋，至少需要六年才有辦法出場；愈晚辦理的案件成功率愈低，即使獲利率高於銀行利息，風險也相對較高。

蘇明俊說，地主以為最後一個答應參與合建可以賺得最多，但時間是最大的成本，因為建商也會考量機會成本與合理利潤，若短期無法達成地主預期的房價，有時甚至會暫停開發，因此地主未必拖愈久愈賺。

2009/12/11 【經濟日報】

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  *選後購屋民調 47%預估房價盤整 ~

　　三合一選戰才剛落幕，房仲業者立即公佈購屋民調，近五成民眾認為，明年第一季的房價仍將持平盤整，逾三成認為房價會持續攀升，不過也有近兩成民眾認為，第一季的房價將會向下修正。

■　兩岸利多政策支撐房價飆升

　　預估明年第一季房價走向，台灣房屋針對一千多名來店客人進行問卷調查，358人(34%)認為房價會持續攀升，494人(47%)認為房價仍會持平盤整，僅200人(19%)認為房價會往下修正。

　　台灣房屋首席總經理彭培業表示，合計八成以上民眾預估房價會高檔盤整或往上攻堅，主要是兩岸MOU簽署後，民眾認為兩岸經濟在人流、物流、金流上將互動更頻繁；儘管民眾強烈感受房價飆升的壓力，但利多的信心支撐力道非常強。

■　民眾選購房屋 45%先挑中古屋

　　另外，對於購屋民眾挑選產品的類別與喜好，中古屋仍是最大宗，佔了45%，其次是新成屋33%，只有兩成二的民眾選擇預售屋。

　　台灣房屋不動產研究室邱太煊表示，民眾挑選中古屋有四大原因：一是價格優勢，中古屋的價格比預售屋、新成屋低；二是低公設比，不少中古屋的公設比較低，實際可使用的室內坪數大；三是都更誘因，位於都會精華區的中古屋屋齡超過三十年以上，都存在都更的誘因；四流通快速，中古屋具備流通快速且屋況清楚，因此民眾偏愛中古屋產品。

2009/12/07 【網路地產王】

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◆海南三亞房地產 狂飆~

隨著海南省高調推廣國際旅遊島概念，中國大陸各地開發商和投資客蜂擁而至，萬里淘金，海南尤其是三亞等東海岸地價和房價一路飆漲，今年來海南的整體房價上漲達10%以上。

開發商說，海南房地產概念最大的推動力是海南省當地政府，因為海南沒有其他產業可以拉動GDP，而旅遊產業又比較廉價，所以土地財政約占海南省GDP的30%左右。

這位業者表示，這還僅是核算賣土地和房地產純投入的拉動力，如果加上房地產行業所輻射的其他相關行業和消費，房地產行業給海南省GDP的拉動力更高。

據指出，現在海南至少有500多家大小開發商在運作，最新的投資額約為人民幣200億元（約台幣952億元），但加上已經拿地的潛在投資，至少人民幣千億元（約台幣4,760億元）資金將在海南房地產市場進行運作。

2009/12/07 【經濟日報】

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  ★投資房市 別只看增值面 ~

受到都市更新熱潮影響，台北市中正區老舊公寓原本每坪30幾萬元，現在平均每坪竟比新成屋還貴4萬元，30年以上公寓價格每坪成交價達55.3萬元。

不僅價格提高，老公寓的成交量也大幅成長，根據統計，市中心30年以上老公寓的成交占比從去年整體的12%，今年增加至20%，顯示老公寓交易愈來愈火熱。

政大地政系教授張金鶚對此表示，太多人買屋只想「未來增值」，換言之，太過重視「投資財」，反而忽略房子應該是「消費財」。張金鶚說：「買間老公寓，漏水、沒電梯又牆壁斑駁，辛苦住在裡頭，等著遙遙無期的都更，這又何苦？」

實際上，每個都更案都要花很多的時間才能水到渠成，動輒十年至15年都不為過。銀行主管指出，民眾若以「都更」為由購買老舊公寓，若最後因住戶整合不成，不只要投入時間成本，資產和精神也都將暴露在極大的風險下。行庫主管表示，一般民眾想參與都更，土銀主管表示，可透過都更投信公司成為投資人，分享都更後的獲利。

舉例來說，第一銀行位於國父紀念館附近的「仁愛尚華大廈」已展開都更重建，讓尚華大廈行情頓時翻身一倍，部分屋主晉身億元大戶。讓尚華價格翻漲一倍的主因，除了921危樓變新屋外，關鍵是「容積率」獎勵。以尚華大樓為例，適用921震災容積獎勵，容積率衝高到798%（其他都更案容積率也會提升），原本12樓可加蓋到15樓。

2009/12/03 09:12 【經濟日報】

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★賣屋 簽專任約還是一般約？

大多數忙碌的現代人，因為沒時間又擔心經驗不足吃虧，在賣房子的時候都會選擇找房屋仲介幫忙，在與房屋仲介簽合約時，也會衍生出是要簽專任約還是一般約的選擇，但到底這兩者的差異在哪裡你知道嗎？到底又該選擇哪一種比較好呢？

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，賣屋簽定的「一般委託約」，意思是指可同時委託多家房仲共同銷售，而不僅限於一家房仲；至於「專任委託約」，則是說在一段時間內，只讓一家房仲專任銷售。「一般委託約」的優點在於多家房仲同時宣傳，關注度相對提高，帶看組數當然也相對增加；而「專任委託約」的優點則是可以優先介紹物件，甚至房仲業會強打「獨家」的廣告宣傳，兩者有明顯的不同之處。

不過徐佳馨表示，這兩個方法自然是有各自優點，當然也就會有缺點存在。「一般委託約」因為不保證強力替你的物件宣傳，所以效果自然是不一樣。屋況也可能會因為看屋的人太多而被破壞，甚至容易出現價格混亂或一屋兩賣的可怕狀況。而「專任委託約」則可能有不肖業者藉機以拖延的方式來壓下價格，而且專任的最大的問題就是不能自售，因此就算有好的價格主動找上門，也只能說拜拜。

所以，在選擇的時候，專任的話一般是比較適合那種沒有時間去管賣屋事宜的賣屋人，找一家你就盯好一家就好了。但一般約就是那種希望能夠有較多曝光管道的屋主。只是如果選擇一般委託約，應該注意避免同時與過多房仲簽約，最好不要超過三家，以免產生更多的麻煩。而簽了專任委託約的屋主，在簽約前可詢問有經驗者，並且要依照不同的案例狀況附加需要的但書，才能保障自身的權益。

2009/11/21【聯合晚報】

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◆北京出現恐慌性購屋潮 ~

房市優惠政策可能縮減加上房價屢創新高的情形，近期北京出現恐慌性購屋潮，房市業者預估，今年北京一手房及二手房的成交量將超過超過30萬套，是去年兩倍，可望創下歷史新高紀錄。

21世紀不動產高級分析師孟奇表示，樓市價格泡沫較多，相較去年，雖然經濟有止穩跡象，但經濟基本面仍沒有實質的變化，樓市創造成交量奇蹟的二手房市場，成了此次恐慌性購房的主戰場。

北京中原三級市場研究部透露，9月北京市存量住宅成交量達到22,570套，創下北京存量住宅月度成交量的最高紀錄，預估11月、12月北京存量住宅的交易量將至少與10月持平，整個季度成交量將高達5萬套。

孟奇指出，此前二手房市場最好的是2007年，全年成交套數也不過9萬套。

但截至今年前10個月，北京二手房總成交量就超過20萬套，預計全年可成交25萬套，預估北京今年一手房和二手房成交量合計可達34萬套，去年只有14萬套。

多項優惠政策到期之後樓市政策的不確定性，以及房價屢調屢漲的過往歷史，都讓購房者產生恐慌心理，業界認為，目前房價已經到了支付極限，特別是對於那些自住型需求，如果再不出手，或者就真的再也買不起房子了。

孟奇說，一旦有關二手房轉讓的優惠政策取消，房屋交易環節的稅費將增加5%至8%，購房成本將再度增加。

北京中原三級市場研究部也用具體案例說明問題，在稅費優惠期內，總價人民幣180 萬元（約新台幣853萬元）的房產，在稅費方面就可節省人民幣9.9萬元（約新台幣47萬元），再結合信貸優惠政策，共可節省40餘萬元（約新台幣190萬元）。

消費者在優惠期內積極購房也是情理之中。

2009/11/20 【經濟日報】

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★單價百萬豪宅搶手 成交率6成5~

　　果真是「一個台灣、兩個世界」，頂級豪宅市場絲毫不受景氣影響，搶購單價破百萬的頂級豪宅，客源不在少數。根據房仲調查，大台北地區單價百萬以上的豪宅產品，包括新成屋與預售屋，總計有2,182戶，今年一至十月僅釋出118戶，順利成交戶數為77戶，成交率高達六成五，顯示豪宅產品依舊搶手。

■　兩岸經貿大步走 投資豪宅熱度高

　　豪宅的定義因人而異，根據永慶豪宅事業部的定義，所謂「豪宅」是指每坪單價破百萬元，總價至少八千萬以上。依此定義，根據調查大台北地區的豪宅，包括新成屋與預售屋，總戶數約2,182戶，但從今年初至十月底，釋出戶數僅118戶，順利去化戶數為77戶，成交率高達六成五。

　　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，以豪宅市場轉手成交率高達6成5來看，主要仍受市場對於兩岸經貿開放的樂觀預期影響，隨著MOU簽訂及ECFA的洽談時程逐漸明朗化，許多資產大戶紛紛把握機會，積極佈局具潛力的投資標的，其中頂級豪宅產品更是受到資產大戶的青睞，市場詢問度攀高。

■　外來豪宅客 最愛台北大安區

　　大台北哪些區域，最吸引豪宅客的青睞？根據永慶豪宅事業部統計，仍可發現大安、中正、信義計畫區、新板特區等外來客，佔成交比重均逾3成以上，分別高達40%、34%、36%；另外，士林天母、中山大直及新店等地區，比較偏向在地客，外來客佔成交比重僅約2成。

　　葉國華指出，由於目前世界各國仍維持寬鬆貨幣政策，可以預期豪宅市場將處於長多格局，不過，因外資、港資、陸資來台購屋仍不明顯，顯見目前豪宅價格飆高，僅是國內資金潮的影響，未來價格是否能獲得支撐，仍需視外資、陸資是否能如期進入台灣。

2009/11/18 【網路地產王】

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*政策不明 豪宅、平民宅兩樣情~

　　外界盛傳政府將出手平抑房價，敏感的房市立即呈現觀望態勢，買方等降價、賣方皮皮挫，房仲統計委賣件數增多，但是售價還是不見鬆動；至於豪宅市場情況卻迥然不同，買盤依舊強勢，台北市指標性的豪宅銷售仍是一路長紅。

■　買賣持續觀望 平民宅皮皮挫

　　根據住商不動產企劃研究室統計10月1日到11月4日的大台北地區的委售量後發現，雖然委售案有略微增加，但價格似乎仍不見鬆動，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，政府出手打壓房市對於某些屋主來說，似乎增加了賣屋意願，但由於政策方向與實際作為仍未見明朗，買方觀望，賣方不讓的局勢仍持續。

　　徐佳馨指出，與十月上旬相比，十一月初的在委售案上略有增加，不過由於時值年底，交易本來就比較熱絡，委售案件也會略微增加，因此目前難以觀察增加的原因是否是因為政府打壓房市，不過不少店面反應，屋主詢價動作較為積極，賣屋意願增加的情況，但對於價格仍是斤斤計較，因此實際拿出來賣的物件沒有預期的多。

■　頂級豪宅熱銷 無畏豪宅稅開鍘

　　繼文華苑之後，位於台北市敦化南路的敦南苑，屬於指標性的頂級豪宅，目前每坪開價兩百萬元，是目前開價最高的豪宅，負責代銷的海悅廣告表示，前來看屋組數絲毫不受豪宅稅的影響，總戶數十五戶，僅剩三分之一。至於位於仁愛路、緊臨空總的吾疆，儘管仍處於潛銷階段，全數二十戶卻已經宣告完銷。

　　根據永慶豪宅事業部統計，大台北豪宅市場經歷7-8月「價漲量縮」低迷市況後，隨著兩岸經貿開放時程逐漸逼近，豪宅買盤轉趨積極，9月份台北市總價五千萬及台北縣兩千萬以上豪宅，交易量較8月份成長約一成五，這是連續兩個月交易量下挫後，首見交易量上揚，不過若以季觀察，第三季交易量仍比上一季衰退三成，顯示豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

2009/11/09 【網路地產王】

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◆具未來性房屋 不妨大膽出手~

信義房屋松仁店店長程正信：今年農曆年後，房市買氣開始轉佳，大台北地區成交愈來愈熱絡，房價也不斷墊高，不少買方眼睜睜看著房價漲上去，陷入「不知是否要不要買房」或是「想買，卻買不下手」的困境中。

其實，展望未來房市走向，幾乎已無利空消息，在這種情況下，我建議買方在考量物件未來性之後，大膽出手。

已經有太多的數據、太多的案例證明房地產是最保值、最穩健的投資工具，而且長期來看，多是漲勢，如今利率水準又是歷史新低，在資金成本不高的情況下，買房納入資產配置，是合算的。

而且，近來大台北房市強強滾，就連新流感疫情也阻擋不了，照目前態勢來看，房市可說是沒有任何利空消息、沒有跌的理由，想買房的人，應在考慮未來性之後，儘快行動。

如何考量物件的未來性？首先，得看所處的地段有無題材，例如是否有重大公共建設，或是新的交通利多，近來土地價格屢創新高，也是題材之一。

其次，則是物件本身的條件，如設計規劃佳、建商品牌好、管理周全，都能為房價加分，另外如近日最熱門的都市更新題材，也可留意，看看物件的土地持分是否有特別的高，若有，也是一大優勢。

2009/10/31【經濟日報】

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★豪宅商辦愈喊愈高 有影嘸？

台灣不動產市場五年多頭在全球金融海嘯的衝擊後，展開新一波行情。近來士林官邸旁新推出的頂級企業招待所，打著風水與蔣家傳承，每坪開價300萬元。亞太會館也以150億元重啟議價，投資者勢必得看得到每坪300萬元房價才可能有成交，兩案對於後市景氣高度的期待，有人樂觀其成，也有人不以為然。

過去，每坪100萬元曾是台灣不動產業者視為遙不可及的頂蓋，近年來多件頂級豪宅屢有以每坪140萬至150萬元價位成交，不到數年光景，不動產價值的期待三級跳，讓人不禁要問，下一個十年，台灣房價的頂蓋在哪裡？

台灣房屋首席總經理彭培業表示，過去國內住宅市場多為純內需型市場，「購買能力」和「需求」是不動產價格能否推升的重要因素。

購屋客層 向金字塔頂位移

從家庭所得來觀察，2007年家庭可支配所得為92.4萬元，較前一年度91.3萬元成長1.2%。近幾年家庭所得變動不大，在中產階級購買能力停滯，加上購屋壓力持續提高，購屋客層逐漸限縮往金字塔頂端人口位移。

目前住宅自有率為88.1%，較十年前的84.6%成長3.5個百分點，自有住宅市場趨近飽和，國內確實已無大量住宅需求的重要誘因，國內住宅市場價格大幅變動，端需倚賴投資熱度以及陸資外資投入。

彭培業表示，很多人拿華人地區的二個主要城市上海、香港頂級豪宅的價格上漲經驗，來看台北豪宅價格。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」銷售三年，開價從每平方公尺人民幣11萬元（約每坪新台幣170萬元）乏人問津，目前重啟銷售開價每平方米人民幣14萬元（約每坪217萬元），去化速度加快。

香港新鴻基地產日前推出總價3億港幣的全港最貴豪宅「天璽」高樓層的樓中樓，開價每呎港幣7萬元（約每坪新台幣1,250萬元），若能成交，將打破去年英國豪宅「海德公園一號」（One Hyde Park）創下約每坪1,000萬元的全球紀錄。

台北行情 落後港滬一大截

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說，大城市中土地稀有，豪宅變成有錢人最搶手的收藏品，其中陸客搶買香港豪宅，更是推升豪宅價格的重要關鍵。

回頭來看台北豪宅市場，包括完工多年的「宏盛帝寶」，興建中的「勤美璞真」，以及近期展開銷售的多件豪宅預售案，雖然開價不斷向上調整，但平均成交價位約每坪130至150萬元，相較於擁有消費力龐大的陸資推升上海與香港房市，台北豪宅價值顯然差了一大截。

精華地段 價格有想像空間

彭培業指出，政府放寬陸客來台投資不動產勢成趨勢，實力深不見底的陸資及回流台商，成為各建築業者的新寵兒，然而台北究竟是否具備了陸資和外資來台投資的誘因，恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」頂級精華地段，具備稀有性的頂級豪宅價格想像空間無限放大，隨著建商在建築施工及規劃設計的提升，建商近年在精華區取得土地的成本居高不下，預計上看每坪200萬元的豪宅成交價在不久後就看得到，但是一般住宅「地段增值」的可能性，已大於「景氣增值」。

「台北商辦真有每坪300萬元行情？」的話題，在建商推出「士林官邸」頂級企業招待所預售案後被廣泛討論，事實上，除了外資是挹注商用不動產價格的主要動能外，辦公大樓的價格也與本地企業的獲利能力息息相關，以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察，去年為4,114億元，創下六年來新低，僅有2007年度的 1兆5,599億元的26.4%，甚至僅有2003年SARS那年度7,529億元的54.6%。

外資加碼 辦公室市場翻揚

彭培業表示，在金融海嘯使本土企業獲利大衰退，使辦公處所的資產購置能力以及承租能力都同步衰退。雖然今年經濟景氣逐步復甦，然而外資持續加碼台灣不動產，也讓辦公室市場有谷底翻揚的契機。

彭培業表示，相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察，商用不動產市場價格不妨從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪 2,500~3,000元，以3.5%報酬率回推，其不動產價值約每坪85萬~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓101金融大樓，高樓層平均租金約每坪4,000元，該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5,000元，以此推算，101金融大樓的不動產價值約每坪171萬元。

換言之，101金融大樓租金行情可達每月每坪8,750元，否則其不動產價值難達每坪300萬元，若有企業願以每年2,100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室，即意味著台灣頂級不動產價值達每坪300萬元的水準。

2009/10/31【經濟日報】

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一窩蜂投資豪宅 建商：應審慎~

央行總裁彭淮南最近表示國內房地產價格太高、有過熱情形，但中部建商和房仲業者都指出，實際觀察到的豪宅交易件數，近1、2個月來並沒有明顯增加，但台灣貧富差距越來越大，購買豪宅總價5000萬元以上者可能確實有一窩蜂投資房市情形，應該審慎評估。

信義房屋台中一中店長郭誌蘭說，這1、2個月來，中部地區的豪宅交易總件數並沒有明顯增加，但總價卻變高，判斷購買1000萬元以內房屋的中產階級應沒有過熱情形，主要影響者還是在手頭閒錢多、購屋總價超過5000萬元者。

她表示，到今年底將有2兆元的定存會到期，到時這些遊離資金是否會投入房地產？可能就是彭淮南所擔心的問題，因此呼籲投資者審慎評估，勿過度利用槓桿原理操作。

國雄建設董事長許坤仲表示，只有台北地區的豪宅房市不斷上漲，至於其他地區，包括台中市七期重劃區並沒有過熱問題，他甚至覺得「房市有點低迷」。因此房市過熱情形，目前應只在台北發生。

有中部學者指出，台灣社會M型化情形嚴重，造成高級住宅越來越昂貴、中低收入者卻沒錢置屋的畸形現象，他認為政府不應鼓勵投資豪宅，而應將資金轉移至其他產業的發展，以免大量資金凍結在豪宅投資當中。

2009/10/31【聯合報】

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★張金鶚：房價泡沫更嚴重~

經建會昨天舉辦第二場高房價問題座談會，與會學者認為，國內房市早在去年第一季就已經出現泡沫，「這一年多來更嚴重」。政大地政系教授張金鶚建議，政府不應在房價相對高點鼓勵民眾買房，應把更多資源補貼租屋者。

經建會前天起一連兩天召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」因應對策座談會，由經建會主委蔡勳雄主持，邀請國內專家學者討論。

政大地政系教授張金鶚表示，台灣的房市泡沫早在去年第一季就已經出現，房價中有兩成七到三成八是泡沫，也就是說，如果一千萬元的房價，其中有兩百七十萬元到三百八十萬元是泡沫。

「這一年多以來更嚴重」。他說，房價繼續上漲、民眾的所得與一般房屋租金卻逆勢下降，房價中的泡沬比率更高了。

張金鶚呼應央行總裁彭淮南看法，他強調，金融機構應該要對特定產品、特定地區、特定貸款人，嚴格審查、審慎放款，銀行業不能因為想要放款而不計風險，如此將任憑泡沫愈吹愈大。

張金鶚說，國內資源有過度集中在房地產的現象，許多家庭為追求買房，反而犧牲生活品質，這是一種「富裕中的貧窮」。

張金鶚公開反對優惠房貸政策，建議政府不要再提出任何獎勵購屋措施，政府應將重點從購屋市場轉移到租屋市場，因租屋者屬經濟弱勢比率較高，政府應把更多資源放在這些弱勢族群。

2009/10/31【聯合報】

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*學者估趨勢 明年房價掉1-2成~

行政院長吳敦義、央行總裁彭淮南等財經首長昨天都表示「國內房價的確太高」，政大地政系教授張金鶚昨天也說，今年房價在市場樂觀的預期心理下，應修正而未修正；明年房價可能有下修一到兩成的空間，部分開價過高的個案甚至可能下滑三成，投資人宜謹慎。

國泰建設昨天發布第三季國泰房地產指數，預售屋開價還在相對高點，但近三季來議價空間已經擴大。計畫主持人政大教授張金鶚認為，因台北市已連四季成交價下跌，台北縣則已連兩季下滑，更加確立大台北預售市場價格下修的趨勢。

他表示，銀行應緊縮豪宅貸款，降低投資客炒作意願，迫使房價合理化。

張金鶚說，目前國民實質所得未增加，但房價卻因低利率、兩岸議題等因素的資金行情，與資訊扭曲的「雙資」現象而拱上新高，是不合理的現象。

張金鶚說，如果銀行放任投機買盤更多的貸款，一旦未來利率走揚時，恐怕會再次出現爛帳丟給銀行，銀行再低價出售擔保品等惡性循環，加速房市泡沫破裂的速度。

張金鶚說，上一波針對小套房緊縮貸款後，套房市場很快降溫；現在建商炒作豪宅，幾個特殊的個案資訊被持續哄抬，讓預期心理延伸到中產階級的住宅；如果一般民眾在台北市工作，卻因房價太高買不起，沒有能力住在台北市，這是很大的諷刺。

2009/10/30【聯合報】

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★分析／低利 埋下高房價惡果~

房價高漲，不僅一般民眾望屋興嘆，連央行總裁彭淮南都大嘆買不起。但追根究柢，房價等「資產」價格所以節節上漲，和央行長期營造的低利環境脫不了關係。

過度浮濫的資金會推升資產價格，是相當簡單的道理。央行今年2月將重貼現率降到1.25%的歷史新低，釋出大量貨幣，雖說是為了因應金融海嘯可能帶來的系統性風險，但也相對讓國內資金成本下降，給投機客炒作的大好機會。

對滿手錢的銀行，即使利潤薄如紙，只要能去化資金都值得一試，加上政府帶頭推出低利優惠房貸，銀行自然跟進辦理，引發一陣房貸殺價風；低利率加上寬限期兩大誘因，讓民眾除了自住需求，也開始思考如何買房致富，建商推波助瀾下，一筆筆創天價的房價就此產生。

央行想平抑房市投機氣氛的立意良好，但卻搞錯了對象，因為如今飆上天的房價正是央行長期低利政策的後遺症之一。政府先前大推1.3%低利的優惠房貸，對銀行以自有資金辦理同利率水準的房貸卻大加撻伐，更流於只許州官放火、不許百姓點燈。

房價高漲的問題確實值得關心，但只要低利環境一天不改變，民眾在擔心「利息被物價吃掉」的情況下，轉進房市求資產「保值」和「增值」 是不得已的選擇；要解決房市被炒作的問題，央行可能必須回過頭檢討貨幣政策是否到了該修正的時候。

當然，房市的問題絕對不僅來自資金，政府先前多項政策都助長了這波房市炒作風，政府想對症下葯，對房屋短期轉手者課徵重稅或提供有實質住屋需求者更合理的購屋選擇或補貼，都是解決方案，絕對不是彭淮南出來喊一下，就可以讓投機客回頭是岸。

不到兩個月的時間，彭淮南這位6A級總裁已動用匯市和房市「彭三條」，讓股、匯和房市人仰馬翻，這樣的心戰喊話固然達到央行預期效果，抑制股匯和房市熱度，進而避免資產泡沫化形成的通膨壓力讓央行被迫升息，卻也嚴重干擾市場投資秩序。

台灣身為小型開放經濟體，彭淮南想以拖待變，磪定基本面復甦後再終結資金行情的心態，並不難理解；以過去經驗來看，央行也不願在各國升息時身先士卒，通常會等到美國行動後再表態，以儘可能縮小寬鬆貨幣退場的後遺症。

2009/10/30【經濟日報】

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★房價走揚 4人有3人想買屋~

信義房屋最新調查顯示，未來半年仍有高達75％的受訪者有購屋意願；但在連三季房價走揚後，對未來一季的房價，民眾心態偏於保守。至於對未來一年房價走勢，看多與看空占比各半。

信義房屋這項針對旗下網站會員所作的第四季購屋意向調查中顯示，平均每四個受訪者就有三人想買房子，顯見買方購屋需求與意願仍相當穩定。但這些未來半年有購屋計畫的民眾，有42％的潛在買方認為「現在房價太高」，不宜馬上購屋，選擇邊走邊看有無適合物件。

受訪者在上季調查時，對未來1季房價看漲與看壞呈現五五波；但此次調查第4季房價看法時，有33％民眾看跌，46％認為持平，另有21％看漲，看跌民眾比看漲民眾略多一籌。

與上季相比，民眾對短期房價呈現些微悲觀氣氛。但與2008第4季到2009第2季期間，看壞的比例都超過5成相比，下半年市場氣氛還算正向樂觀。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，當前購屋人的購屋需求與意願穩定，至於房價呈現「短期看跌、長期漲跌各半」的看法，應是近期快速上漲房價帶給民眾的強烈感受，導致民眾短時間內對房價無法產生認同感。

第4季的調查中發現，投資型的買盤又重回房市，有21％的潛在買方購屋目的是為了投資需求；而各主要的都會區中，以台北市的投資氣氛最為濃厚。

2009/10/21【聯合報】

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★變型店面頻搶市 壓低店租成本~

　　經濟不景氣，讓民眾消費力減弱，因此店面經營難度相對提高。房仲業者表示，現在越來越多的店家為了降低風險，紛紛絕地求生，各出奇招，其中店面租金因為佔了相當高的成本，因此不少店家都從店面動腦筋，從過去的分租、寄賣等方式為發想點，創造出讓人想不到的經營模式，也讓人佩服商人的好腦袋。

■　分時＋分租 創造新外快

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，對於店面來說，最單純的就先從自己的店面下手，某些白天晚上都有人潮的商圈，延長營業時間，藉此吸引更多的來客，如夜店兼賣商業午餐；或是某些店面採取寄賣模式，如服裝店寄賣服裝或包包，一方面沒有庫存壓力，另外也藉寄賣開啟另一片天。

　　除了寄賣，分租也是一個方式，常見分租的方式有二，一為店面一分為多，二為分割時段出租；原店主藉著收租分攤一個月動輒數十萬的店面租金，分租業主也因為租金較少而樂於配合。白天經營早餐店、快餐店，晚上兼營小酒館；但分租來說，業種會因為店面業種受到限制，如服裝店不喜歡同類服裝攤或是氣味太重的食品。而善於選擇業種的店主，更能藉著分租店面所吸引的來客，增加自己的店業績。

　　但分租要獲得原屋主的同意與取得共識，避免產生糾紛；其次，分租騎樓在某些商圈並不被允許，所以分租者還可能遇到警察取締，這一點是想要分租騎樓者必須要注意的。而除了從店面本身動腦筋，有許多店面也將其外部看板出租獲利。目前市場上也出現了將固定店面以格子作分隔，用每月數百或數千元不等的價格供人寄賣，獲利也相當不錯。

■　虛擬＋實體 獲利更驚人

　　此外，台灣房屋研究室執行長邱太(火宣)也說，隨著網際網路的發達，許多店舖也許並非處於優勢商圈，卻利用網際網路走出自己的一條路，藉著網站的產品曝光銷售產品，某些在網路上頗受好評的店，甚至乾脆將店移往店租較便宜的地區，將營業主力轉為虛擬通路，藉此得到更高的獲利。

2009/10/16【網路地產王】

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◆杜絕虛坪灌水 「切分計價」利弊參半~

行政院消保會24日審查通過「預售屋定型化契約」修正草案，新增預售屋應羅列主建物、附屬建物、公共設施三部份的坪數與售價，對於坪數誤差小於1%，買賣雙方「互不找補」的現行規定，也改採「有誤差就找補」取代，預計最快十月中旬就能施行。房地產業者認為，此舉有利於資訊透明化、防止建商虛坪灌水，但可能導致單價提高、買賣雙方為了「坪數誤差」爭論不休。

■ 預售屋買賣新規 有誤差就找補

權狀三十坪的預售屋，扣掉三成公設比，也就是九坪的大小公設，實際坪數絕對不是二十一坪，而是大約二十坪。為何會這樣說？因為現行預售屋交易明定，坪數誤差在百分之一的範圍之內，買賣雙方互不找補。

為了杜絕建商趁機虛坪灌水，行政院消保會審查通過的「預售屋定型化契約」修正草案，不僅規定只要有誤差，即使小於百分之一也應該找補；並且新增規定，賣方應該清楚標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數與價格，讓購屋民眾一眼就能看出，到底花了多少錢買公設。

■ 搭配計價機制 避免買賣紛爭

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例，比方在台灣常見的露台，通常以房價的三分之一計算，這是長時間下來，市場產生的經驗值。一旦新的規定施行上路，預售屋的交易不僅要經歷市場磨合期，恐怕主建物的單價也會隨之提高，尤其是「有誤差就找補」可能引發更多買賣紛爭。

「網路地產王」總經理鄭弘杰表示，如果誤差0.1公分，十公尺長的牆面，誤差就是一公分，幾乎是百分之一的誤差，這個「互不找補」的誤差，是為了讓買賣雙方有一個「緩衝」。不論是「切分計價」或是「有誤差就找補」，平心而論立意良善，但如何讓建商、代銷商、房仲以及購屋民眾，能快速建立一套完善的計價機制，主管機關絕對不能等閒視之。

2009/09/28【網路地產王】

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◆合資買屋 自備款抓四成~

買不起房子，不少人乾脆三五好友一起合資購買，行庫主管建議，民眾若決定合購房屋，「自備款」最好準備四成較穩當，可避免買、賣雙方簽約後，向銀行房貸申請未能過關的窘境發生。

房地產景氣回溫後，銀行對「自住型」的核貸額度，已從過去依鑑價金額核貸七成，提高至八成以上，部分銀行甚至放寬額度到八五成。換言之，購屋民眾只要準備兩成自備款就能輕鬆購屋，不少情侶或投資人更利用合購方式買進不動產，心想如此一來可以壓低自有資金的壓力。

行庫主管表示，但銀行審核這類合購房屋的態度，明顯比貸放給「自住型」購屋族要嚴謹得多。由於合購不動產是情侶或三五好友集資的常見方式，有鑑於過去糾紛較多，銀行甚至要求這類合購的購屋族，自備款要準備四成，若購買等值產品，合購等於多出一倍的現金壓力，並沒有占到便宜。

銀行主管表示，根據過去處理的經驗來分析，好友合資通常以投資、出租為目的，日後可能對景氣、報酬率、停損點等看法不一，導致意見分歧，房屋最後落入「拍賣」的下場。情侶間最常發生的問題則是分手、情變，當其中一人不想繳房貸，繳納貸款的來源就可能發生問題。因此，銀行承作這類合購的貸款風險，風險明顯較一般家庭、自住型購屋貸款來得高。

相較於大型行庫的審核較為保守，民營銀行則較為寬鬆。大眾銀行表示，只要房屋區位好、購屋者（房屋登記其名下）還款能力強，核貸成數仍可能到達八成以上。

不過，銀行也提醒合購者，中間支付的房貸費用，最好不要直接交付現金，應採取可留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，萬一日後產生糾紛時，還有銀行的紀錄作為證明。

2009/09/28【經濟日報】

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*共有名義登記 產權較清楚~

為避免「合購」不動產可能產生的糾紛，住商不動產加盟行政處協理吳光華指出，合購房屋最容易在分配比例或房屋歸屬問題上引發紛爭，可於房產上面以自己、合夥人等，以「共有名義」去設定標的物產權，讓合夥人按照出資比率持分共有。

由於合夥人的經濟條件不同，出資比例也有差異，房仲業建議，可以50萬元或100萬元為一個單位，視每位合夥人認購幾單位的比率，並於剛開始以白紙黑字立下契約，日後不論獲利、虧損，也按照比率來分攤，訂定契約時，最好要請公正第三者來公證。不過，吳光華提醒，「共同名義」缺點是，日後標的物在買賣時，都需要各持分者的同意才可進行。

由於買賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費，吳光華指出，這些部分可以從共同獲利部分扣除，比較麻煩的是，因為交易所產生的財產所得，在隔年報稅時將對登記名義人產生相當大的困擾。

2009/09/28【經濟日報】

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