有影嘸?

豪宅商辦愈喊愈高 有影嘸?

 

台灣不動產市場五年多頭在全球金融海嘯的衝擊後,展開新一波行情。近來士林官邸旁新推出的頂級企業招待所,打著風水與蔣家傳承,每坪開價300萬元。亞太會館也以150億元重啟議價,投資者勢必得看得到每坪300萬元房價才可能有成交,兩案對於後市景氣高度的期待,有人樂觀其成,也有人不以為然。

 

過去,每坪100萬元曾是台灣不動產業者視為遙不可及的頂蓋,近年來多件頂級豪宅屢有以每坪140萬至150萬元價位成交,不到數年光景,不動產價值的期待三級跳,讓人不禁要問,下一個十年,台灣房價的頂蓋在哪裡?

 

台灣房屋首席總經理彭培業表示,過去國內住宅市場多為純內需型市場,「購買能力」和「需求」是不動產價格能否推升的重要因素。

 

購屋客層 向金字塔頂位移

 

從家庭所得來觀察,2007年家庭可支配所得為92.4萬元,較前一年度91.3萬元成長1.2%。近幾年家庭所得變動不大,在中產階級購買能力停滯,加上購屋壓力持續提高,購屋客層逐漸限縮往金字塔頂端人口位移。

 

目前住宅自有率為88.1%,較十年前的84.6%成長3.5個百分點,自有住宅市場趨近飽和,國內確實已無大量住宅需求的重要誘因,國內住宅市場價格大幅變動,端需倚賴投資熱度以及陸資外資投入

 

彭培業表示,很多人拿華人地區的二個主要城市上海香港頂級豪宅的價格上漲經驗,來看台北豪宅價格。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」銷售三年,開價從每平方公尺人民幣11萬元(約每坪新台幣170萬元)乏人問津,目前重啟銷售開價每平方米人民幣14萬元(約每坪217萬元),去化速度加快。

 

香港新鴻基地產日前推出總價3億港幣的全港最貴豪宅「天璽」高樓層的樓中樓,開價每呎港幣7萬元(約每坪新台幣1,250萬元),若能成交,將打破去年英國豪宅「海德公園一號」(One Hyde Park)創下約每坪1,000萬元的全球紀錄。

 

台北行情 落後港滬一大截

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說,大城市中土地稀有,豪宅變成有錢人最搶手的收藏品,其中陸客搶買香港豪宅,更是推升豪宅價格的重要關鍵。

 

回頭來看台北豪宅市場,包括完工多年的「宏盛帝寶」,興建中的「勤美璞真」,以及近期展開銷售的多件豪宅預售案,雖然開價不斷向上調整,但平均成交價位約每坪130150萬元,相較於擁有消費力龐大的陸資推升上海與香港房市,台北豪宅價值顯然差了一大截。

 

精華地段 價格有想像空間

 

彭培業指出,政府放寬陸客來台投資不動產勢成趨勢,實力深不見底的陸資及回流台商,成為各建築業者的新寵兒,然而台北究竟是否具備了陸資外資來台投資的誘因,恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

 

一般住宅「地段增值」的可能性,已大於「景氣增值」頂級精華地段,具備稀有性的頂級豪宅價格想像空間無限放大,隨著建商在建築施工規劃設計的提升,建商近年在精華區取得土地的成本居高不下,預計上看每坪200萬元的豪宅成交價在不久後就看得到,但是一般住宅「地段增值」的可能性,已大於「景氣增值」。

 

台北商辦真有每坪300萬元行情?」的話題,在建商推出「士林官邸」頂級企業招待所預售案後被廣泛討論,事實上,除了外資是挹注商用不動產價格的主要動能外,辦公大樓的價格也與本地企業的獲利能力息息相關,以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察,去年為4,114億元,創下六年來新低,僅有2007年度的 15,599億元的26.4%,甚至僅有2003SARS那年度7,529億元的54.6%

 

外資加碼 辦公室市場翻揚

 

彭培業表示,在金融海嘯使本土企業獲利大衰退,使辦公處所的資產購置能力以及承租能力都同步衰退。雖然今年經濟景氣逐步復甦,然而外資持續加碼台灣不動產,也讓辦公室市場有谷底翻揚的契機。

 

彭培業表示,相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察,商用不動產市場價格不妨從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪 2,500~3,000元,以3.5%報酬率回推,其不動產價值約每坪85~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓101金融大樓,高樓層平均租金約每坪4,000元,該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5,000元,以此推算,101金融大樓的不動產價值約每坪171萬元。

 

換言之,101金融大樓租金行情可達每月每坪8,750元,否則其不動產價值難達每坪300萬元,若有企業願以每年2,100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室,即意味著台灣頂級不動產價值達每坪300萬元的水準。

 

2009/10/31【經濟日報】

 

找房子,買房,賣房,房屋買賣,

台北市房屋,大安區房屋,信義區房屋,中古屋買

 

arrow
arrow
    全站熱搜

    阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()