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買賣屋 

善用不動產相關稅法 


買賣屋節稅有撇步~


 

 

申報綜所稅已經開始,不動產的交易出租承租行為在申報時其實都有節稅的方式空間,納稅義務人除須瞭解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

 

  綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類,包括售屋購屋出租屋承租屋等以售屋來說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費仲介費代書費等以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵稅額。

 

  若無法提供取得成本移轉費用的屋主,最單純的申報方式,是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%,在申報所得時,就須填寫財產交易所得為42萬元,相較99年來說,若100年售屋等於多出5萬元的財產交易所得收入。

 

  至於購屋的納稅義務人,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,如果購買自用住宅向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元。

 

  但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人配偶受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,作為申報扣除。

 

  至於去(100)年曾經以小換大以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

 

  陳俊宏指出,「重購自用住宅扣抵稅額由於涉及買賣不同角度的交易程序,每次遇到報稅的時候,也是民眾感到最吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

 

  包括無論買進賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件,同時購屋的價格必須高於出售的價格。此外,兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,不過登記名義人為可為本人配偶,不限於同一人。

 

 

卡優新聞網-2012/5/8 上午6:19

 

 

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          節稅 

包租公節稅有一套 


掌握三大方向不可少~


 

 

受到低利環境影響,有越來越多的退休族頂客族一般投資客,以買屋出租的方式,賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公包租婆而言,如何報稅也常是頭痛問題。國內房仲業者提醒,房東想要節稅並不難,可從三大方向進行。

 

  首先,「備妥憑證就提高可供扣除額」。對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%申報。

 

  另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理必要損耗費用,逐項提出證明,包括折舊修理費地價稅房屋稅其附加捐以出租財產為標的物的保險費貸款購屋而出租所支付的利息等。

 

  永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

 

  再者,「避免無出租卻被認為有租金收入」。如果將房屋無償借給配偶直系親屬以外的親朋好友做生意或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。

 

  可是如果無償提供給直系親屬配偶以外的個人作住家使用且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用法院公證,就可以不用設算租金。

 

  最後是「彈性運用押金孳息所得的申報規定」。依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生的利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用或是這些利息如果能確實證明是押金典價存放銀行所產生,並已經申報利息所得,則能列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

 

  至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約租金付款證明與戶口名簿切結書擇一但必須注意的是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息者,就不可再扣除房屋租金支出。

 

  陳俊宏解釋,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12,000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的76,000元。假設最後所得淨額適用最低5%的級距,這樣便可以產生(120,000-76,0005%=2,200元的節稅效果。

 

  陳俊宏並強調,依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制。也就是說,如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。不過,如果前半年租屋後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人必須衡量並選擇對自己最有利的方式申報。

 

 

卡優新聞網-2012/5/7 上午4:24

 

 

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        房產交易 

房產交易所得 列查核~


 

 

財政部五區國稅局近來加強查核預售屋成屋買賣交易所得漏報,民眾申報100年度綜所稅時,別忘申報房產交易所得損失,以免因逃漏稅而受罰。

 

稅局指出,依所得稅法第14條規定,凡財產權利因交易而取得之所得,屬財產交易所得,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得改良移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。

 

官員指出,買賣預售屋若尚未辦理所有權登記,買方僅購得未來取得房屋土地的權利,屬權利移轉而非不動產移轉,買賣預售屋時,售價扣除成本之利得屬財產交易所得,應併入當年度所得稅核課。

 

至於不動產交易的所得,則屬財產交易所得,應以交易時的成交價額,減除相關成本費用後的餘額,併入綜合所得總額課稅。

 

官員指出,納稅義務人申報房屋交易所得時,相關證明文件如因年代久遠遺失,可直接以房屋評定現值乘上出售房屋財產交易所得標準比率,作為財產交易所得。

 

中區國稅局強調,為遏止房地投機炒作,已將預售屋鉅額不動產交易案件列入查核對象納稅人有買賣預售屋鉅額房屋有獲利漏未申報綜所稅者,請自動補申報繳稅。

 

 

中時電子報- 2012/5/4 上午5:30

 

 

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      租屋族 

租屋族想列舉扣除 有但書~


 

 

在外租屋或是住宿學校的租屋族,一年最高12萬元的租金支出可作為列舉扣除額,但是可以申報的前提是租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

 

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約租金付款證明與戶口名簿切結書擇一即可,申報租金特別扣除額之後,民眾就可以有點節稅空間。

 

例如在外租屋,每月租金20,000元,1年下來房租支出24萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的76,000元,假設最後所得淨額適用最低5%的級距,可產生2,200元的節稅效果。

 

但是有一種情況租金是不可以扣除的,會計師表示,就是自己有房子且已經申報購屋貸款利息的話,就不可再申報房屋租金支出。

 

有些人可能是因為工作地點關係,或者想賺些租金價差,將自買房子出租後反而再去跟別人租房子,在這種情況下,若已有申報自用住宅購屋借款利息扣除額後,就不能申報租金特別扣除額。

 

依照國稅局的解釋,陳俊宏指出,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,也就是如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。

 

另外,如當年度前半年租屋後半年自己買房並有購屋借款利息,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

 

中信房屋媒體公關經理江龍名表示,即使房客申報租金收入,房東也不必全額申報為租金收入,因依財政部公告的標準,房東可以將租金收入直接扣除租賃收入43%的必要費用,以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。

 

若該房子因租賃發生合理必要損耗與費用如房屋折舊修繕支出等,房東也可逐項提出證明,作為列舉扣除之用,因為兩者數據不同,消費者可試算何種方式申報較划算。

 

 

中時電子報 -2012/5/3 上午5:30

 

 

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課稅 

奢侈稅課稅


業者盼預售期納入~

 

 

奢侈稅已經實施超過7個月,這7個多月來房市急凍,建築業界正在醞釀修法,希望將預售屋交易期含入房屋2年內移轉課稅範圍,避免交易冷凍期過長,乏人問津。

 

台北市代銷公會理事長王明成指出,政府打擊投機,業界採取支持態度,但如果投資時間超過2年,應不算投機,目前正在研究修法遊說,以爭取立委們的支持。

 

據了解,王明成的觀點不只是代銷公會的看法,包括建築業界都認可,對代銷觀點予以肯定,以試圖為現有冷凍中的房市,爭取一點突破的機會。

 

依照奢侈稅規定,房屋持有2年內賣出,第一年賣出課徵交易價的15%,第二年賣出課徵10%,在新成屋部分,是以完工交屋之後起算2年,預售屋不在此列。也等於,預售屋交易,在未完工交屋前,如果賣出,就以所得稅來追繳稅,算是資本利得。

 

依照業者觀點,預售屋從開賣到完工交屋,經常要23年時間,完工交屋之後又要綁2年的奢侈稅扣稅時間,等於45,如同限購令,由於時間太長,導致投資客快速退場,一般的自住客也不輕言購買預售屋,使得預售市場比成屋市場更冷。

 

業者期待修法,將預售屋的交易納入奢侈稅房屋2年內買賣課稅的綁稅期內,2年後預售屋完工交屋,購買預售屋的購屋人,也可以直接賣出,毋須再綁2年的課稅期,增加房市交易活絡。

 

 

自由時報 -2012/2/13 上午4:23

 

 

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土增稅 

土增稅優惠申請 不限一次~

 

 

曾先生問:8年前結婚時將舊屋賣掉換成新房時,申請過自用住宅土增稅率10%優惠稅率,最近想換一間較大的房子,但又不想繳一大筆土增稅,請問有什麼方法可以合法節省稅負呢?

 

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答:土地增值稅的稅率是根據土地漲價數額高低,20%30%40%的稅率累進徵收。但土地稅法第34條規定,土地所有權人出售自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝90)、非都市土地面積未超過7公畝211),土地增值稅可按土地漲價總數額10%計算,但以一次為限。

 

8年前提出的,就是土地稅法34條規定的「一生一次」優惠稅率;但政府先前修法,自9911日起,民眾若申請過「一生一次」,再出售自用住宅用地,並符合一定條件(見附表),仍可申請10%的土增稅優惠稅率,也就是所謂的「一生一屋」。

 

也就是說,雖然你8年前出售舊屋已申請過10%優惠土增稅率,這次換屋只要符合規定,可再按10%稅率計算土地增值稅。

 

如果你想先買新居,再出售原有的自用住宅,依規定先購後售自用房屋,自完成移轉登記日起1年內,仍可享受「一生一屋」的優惠稅率。

 

除此之外,特種貨物勞務稅奢侈稅)條例規定,出售自用住宅不屬奢侈稅條例規定的特種貨物,因此你出售自用住宅,不用擔心會被課徵奢侈稅。

 

 

2012/02/01【聯合報】

 

 

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房屋稅 

 

北市非自住房屋稅 恐將大漲~


 

台北市稅捐稽徵處長黃素津昨(31)日表示,北市已完成房屋合理化課稅研究,並提出差別稅率逐年提高標準單價提高折舊率三大改革建議,最快103年修正實施,持有非自住房屋的民眾,房屋稅稅額恐怕會提高。

 

黃素津指出,各地方政府房屋標準單價折舊率耐用年數等稅基,已30年未調整,無法合理反應房屋建造成本市場價格且老屋新屋的房價與要繳的房屋稅額不成比例。

 

去年北市委託財政學者現任立委曾巨威進行房屋稅合理化研究,完成三大建議,最近報請財政部參考,盼逐步改革房屋稅。

 

黃素津說,改革房屋稅會配合中央政府「自用住宅不加稅」原則,一旦調高標準單價路段率等稅基,一定會修法讓稅率同步降低,避免引發自用住宅民眾反彈。

 

不過,名下擁有二戶以上房屋的投資客,未來非自住的房屋稅額,可能將隨著稅基調整而大幅提高。

 

針對房屋稅率,研究結果建議,財政部應考慮修法,將目前住家用稅率再細分為「自住」與「非自住」,以差別稅率來減輕自住民眾的稅負,並建議非自住房屋稅率維持1.2%,自住稅率則可低於1.2%

 

30年未調整的房屋標準單價,研究團隊參考地政處都更處估價師公會建築師公會的建物價格,按照營造工程物價指數,推估各種構造的樓層房屋標準單價,全面提高標準單價。

 

另外,建議折舊率微幅調整,包括耐用年數從60年降低為50年,殘值率同步40%降為30%,房屋一年折舊1.2%

 

根據法令,房屋稅稅率改革須經中央修法,標準單價折舊率耐用年數則可由各地方政府不動產評議委員會自行修正。

 

不過,北市100年財經委員會調整路段率,接下來須等到103年才能再做修正。上述改革方向,最快要等到103年才會上路實施。

 

 

2012/02/01【經濟日報】

 

 

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換屋 

*為「換屋」買新屋


才能免奢侈稅~

 

 

財政部台北市國稅局副局長周賢洋昨天表示,民眾名下有2棟房子,新買的1棟持有不滿2年就要賣掉,必須是為了「換屋」購買新屋,才能免課奢侈稅。

 

周賢洋表示,一位民眾日前向國稅局陳情,表示自己原本有一間房子,11個月前又幫父母親買一間新屋,最近因為不忍身體欠佳的雙親獨居以及資金需求等原因,想賣掉這間新買的房子;由於房子持有不到1年,不知是否會因此被課15%的奢侈稅?

 

這位民眾指出,賣掉這間新房子是「非自願」,主張適用奢侈稅的豁免條款。

 

但周賢洋強調,奢侈稅條例規定,「豁免條款」的前提,必須是當初是為了「換屋」自住,導致名下同時有2間房子,出售舊屋時才不課奢侈稅;這位民眾當初買新屋並非自住,而是要給父母住,儘管主張是非自願賣屋,但不符合免稅規定。

 

此外,國稅局官員也提醒,民眾如果為了工作需要買新房子,後來被迫賣掉新屋,依規定可以不課奢侈稅;但新屋必須是在工作地點,否則不能免稅。

 

舉個例來說,王先生原本住在台北市,後來被公司派到新竹工作,他也在新竹買了新房子,結果才住不到兩年,就被公司資遣;他如果賣掉新竹的房子,不需要報繳奢侈稅。

 

不過,如果王先生新買的房子位於新北市淡水區,當他被資遣後賣掉淡水的房子,因為不是工作地點,所以要課奢侈稅。

 

官員說,民眾如果逃漏奢侈稅被國稅局查獲,除了補繳稅款,還會被處以3倍以下罰鍰,可說是不得償失。

 

 

2011/12/23【聯合報】

 

 

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豪宅預售屋  

 豪宅預售屋獵漏追回16~

 

 

豪宅預售屋查稅滿周年,國庫進帳16億元。炒房漏稅區集中北部,特別是台北市新北市,北部縣市一年查獲短漏報房產獲利超過700件,補稅額逾13億元,占總補額逾八成。

 

財政部去(99)年12月下令全國五區國稅局針對短期頻繁移轉的高價豪宅預售屋查稅,至今滿周年。

 

財政部統計,五區國稅局一年來總計選查1,071件個人從事不動產買賣的短漏報獲利案件,漏報房產利得共47.2億元,補稅額合計15.83億元。

 

按照財政部統計,近一年查獲個人買賣豪宅預售屋涉及短漏報的交易所得,平均每件多達441萬元;平均每件補稅額也有147萬元。

 

財政部指出,截至今(100)年1130日為止,五區國稅局總計追查1,071件個人買賣不動產逃漏稅案件中,預售屋交易是這次查稅重點對象,不僅選查件數較多,查獲補稅額也占16億元總補稅額的46%636件逃漏稅案件,漏報所得額24.73億元,核定補稅額多達7.34億元,平均每件補稅額115.4萬元。

 

屬於成屋豪宅交易部分,由稅捐機關按實際交易價格核課的案件共有171件,漏報所得額1.43億元,補稅額也有3,059萬元。

 

五個國稅局查炒房漏稅的成果,隨炒作程度而有不同。其中,台北市北區國稅局共計選查780,查獲的漏稅所得額就將近40億元,北部縣市的炒房利得補稅額高達13.6億元。

 

中部以南縣市這一年來總計選查約300件,但受房價波動較小,炒房熱度不若北部下,補稅額只有2.1億元。

 

財政部表示,查炒房行動將進入常態化,各個國稅局每年都要自訂選案查核標準,針對漏稅嫌疑最高的案件進行持續性調查。

 

財政部提醒納稅人,買賣不動產必須誠實申報所得稅,一旦被查獲漏稅,除補稅,還要再被加處至少0.5倍罰鍰。

 

 

2011/12/22【經濟日報】

 

 

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        出售 

過戶到出售不滿1


要課奢侈稅~

 

夏先生問:3年前我為了投資,花2000萬元在台北市購買一間預售屋,預計下個月底前交屋。最近有多個買家開出高價想買這間房子,想請問:雖然我下月底才過戶,但我實際買預售屋的時間已經超過2年,這樣轉手還會被課奢侈稅嗎?

 

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答:如果你持有的預售屋於今年12月底辦妥房屋及土地過戶登記,並於明年初賣掉這間房子,因為你12月才過戶登記取得房屋的所有權,距明年出售的期間不滿1年,加上這間房子是投資用途,不適用奢侈稅的豁免條款,因此依法必須按照實際交易價格報繳15%的奢侈稅。

 

也就是說,如果你這間房子賣了3000萬元,依規定要繳交450萬元奢侈稅3000萬的售價x15%) 。

 

除此之外,你賣掉的房地,除了土地部分必須繳納土地增值稅,房屋部分產生的財產交易所得,也得併入個人綜合所得額,納入個人綜合所得課稅。

 

6月實施的特種貨物勞務稅條例奢侈稅條例)規定,排除不在課稅範圍的情形,不動產所有權人銷售持有2年以內(2),在國內的房屋土地,都必須向國稅局報繳奢侈稅;持有1年以內稅率15%,持有超過1年、2年以內稅率10%

 

如果購買預售屋於過戶登記後出售,出售時(以訂約日為準)距預售屋過戶登記日不滿2年,除非本人配偶未成年直系親屬僅有該處自住房地,並辦妥戶籍登記,且沒有出租或供營業使用,否則仍應繳納奢侈稅。

 

要注意的是,如果你在預售屋完工交屋過戶登記前,出售名下持有的預售屋,這就屬於移轉「權利」,不論持有時間長短,統統不用課奢侈稅;不過,依所得稅法規定,出售「權利」所產生的財產交易所得,必須課徵綜合所得稅。

 

 

2011/11/30【聯合報】

 

 

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                                                  自宅 

*自宅變空戶 地價稅增四倍~

 

 

原已享有自用住宅用地特別稅率課徵地價稅的土地,若土地所有權人本人配偶直系親屬戶籍全部遷出該址,即不得按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。

 

台南市政府稅務局指出,如有上述情形,稅率由原千分之2之特別稅率,改按一般用地稅率課徵,一般用地之基本稅率千分之10,如地價總額超過累進起點地價者採累進稅率核課最高達千分之55,稅負相差至少四倍。所以遷戶籍時,應至少保留土地所有權人配偶已成年直系親屬任一人戶籍,才能適用特別稅率。

 

稅務局指出,臺南縣市合併後,從100年開始,只會收到一張臺南市地價稅單,以前臺南縣市之地價稅是分別開稅單,稅金在100元以下免開徵,現在原臺南縣市地價稅加起來超過100元就要繳稅

 

另外臨時路外停車場,不再適用千分之10特別稅率,已核准者,自核准設置年限屆滿之次年起,恢復按一般用地稅率課徵地價稅;還有,原供公共使用之私有土地免稅已修正為「供公眾通行之道路土地」才能免稅。

 

最後提醒鄉親購物索發票,財神跟著到,更別忘了1130日前,記得繳納100年地價稅。

 

 

2011/11/29【經濟日報】

 

 

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          房產交易  

房產交易 自動補稅逾1億元~

 

 

財政部北區國稅局昨(11)日表示,一年以來清查預售屋成屋買賣交易所得漏稅,轄區內民眾自動補申報的共有287件,補稅共1.27億元。


北區國稅局長吳自心表示,一年來針對板橋三重新莊淡水林口新竹縣市的建案,擴大預售屋買賣的查核力道,許多民眾擔心遭稅局連補帶罰,主動來申報。


根據北區國稅局統計,截至今(100)年9月底止,預售屋買賣交易所得已自動補報繳223件,補徵稅額1.13億元;短期交易頻繁的成屋買賣所得部分,9月底前也自動補報64筆,補徵稅額1,400萬元。


五區國稅局去年10月展開大查稅,針對轄區內預售建案多炒作盛行的區域,向建商索取買賣交易名冊,比對民眾報稅時是否如實申報。吳自心說,北區國稅局轄內成屋實價查核部分,板橋中和新莊新竹地區較多案件,顯示這些地區房市交易相當熱絡。


五區國稅局正密集展開奢侈稅的漏報查核。吳自心指出,以北區國稅局為例,財稅資料中心目前共傳來7,000多件轄區內二年內移轉的不動產交易案件。


目前稅務人員正逐筆人工篩選,過濾免課奢侈稅的案件,吳自心指出,目前各分所平均已篩掉40%案件,預計10月底將有初步查核結果。


北區國稅局在特種貨物勞務稅奢侈稅)上表現名列前茅。


根據財政部統計,至9月底為止,奢侈稅不動產自動申報的案件中,北區國稅局共有200件自動申報稅額共1.7億元,是五區國稅局中最多者。

 

 

2011/10/12【經濟日報】

 

 

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            自宅重購退稅  

自宅重購退稅 戶籍別亂遷~


 

 

要保有重購自用住宅退稅權利,切記不要輕易遷出戶籍。財政部指出,申請享受自用住宅重購退稅等租稅優惠者,其所出售重購的自用住宅均須辦完戶籍登記,否則即會因條件不符,喪失退稅資格。


財政部提醒民眾,99年度綜所稅結算申報雖已在1005月底截止,但去(99)年如有符合重購自用住宅扣抵稅額者,仍可檢附重購出售自用住宅房屋的買賣契約書收付價款證明影本所有權狀影本或建物登記謄本)及戶口名簿影本,向申請扣抵年度戶籍所在地國稅局辦理更正,享受換屋的節稅優惠。


為鼓勵換屋,重購自用住宅的納稅人,不管先賣後買或先買後賣都可以向政府申請退還因出售舊有自用住宅產生的財產交易所得稅土地增值稅


以所得稅為例,民眾出售自用住宅房屋所產生財產交易所得稅,申辦退稅條件包括: 從完成移轉登記日起二年內,重購自用住宅房屋價款超過原來出售價款,即可在重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度,從所得稅應納稅額中扣抵退還


財政部說,符合申請退抵稅的「自用住宅房屋」,是指房屋所有權人或配偶、受扶養直系親屬,在出售房屋重購房屋均已辦完戶籍登記且出售前一年內未出租供營業用。申請重購自用住宅「土地」部分的增值稅退稅優惠者,其條件亦相同。


舉例來說,甲為換屋,96830日購買坐落臺北市松山區八德路總價款1,800萬元的新屋,並在961217日出售所有坐落臺北市文山區木柵路舊宅,總價款1,700萬元,9725日辦理所有權移轉登記。甲申報97年度所得稅時,自行列報重購自用住宅扣抵稅額。


但是甲坐落文山區的舊屋自916月購入後,雖辦完戶籍登記並居住其中,927月時,甲因子女就學需求,將戶籍遷至大安區,導致甲9612月出售文山區房屋時,出現沒有設籍的現象,不符合「自用住宅房屋」規定,無法申請抵稅。

 

 

2011/07/11【經濟日報】

 

 

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房屋稅  

*打房出新招


房屋稅基朝市價調整~


 

 

因應高房價問題,別以為財政部只有「奢侈稅」一招!針對許多豪宅每年要繳交的財產稅(房屋稅地價稅)比管理費還低的現象,財政部擬訂出新的「房價」計算方式,使房屋稅基盡可能貼近市價,拉高豪宅一般住宅的差距,預計今年底提出方案。


政府祭出奢侈稅撼動房市,但在調整期過後似乎呈現「利空出盡」現象,房市交易量房價雙雙回升,讓政府飽受外界政策打房無效的質疑。財政部長李述德日前表示,政府健全房市抑制暴漲房價「還有別招


台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝指出,目前房屋稅基嚴重偏離市價,使豪宅一般住宅的房屋稅差不了多少,讓很多口袋深深的投資客即使將房子多擺個兩年再賣,也增加不了多少成本,抵銷了奢侈稅抑制房價的效果。


黃耀輝舉例,台北市價四億元的豪宅,一年財產稅還不到十六萬元,等於實質有效稅率只有萬分之四。相較於加拿大溫哥華市價六千萬的豪宅,每年要課財產稅六十萬元,實質有效稅率為百分之一,兩地相差二十五倍。


黃耀輝指出,實施奢侈稅的確達到冷卻房市作用,但必須讓持有房地產的稅負成本合理化,並將資金成本提高,使投資不動產買賣的成本提高報酬降低,才能引導資金投向有益經濟長遠發展的生產事業。


目前各地方政府依「房屋構造單價」加上地段率再扣除折舊後,評定出房屋現值來做為房屋稅基。然而,「房屋構造單價」已長達二十八年沒有調整,造成有豪宅一戶市價近三億,評定現值才五百萬元的荒謬現象。因此,財政部委託台北市稅捐處研究,重新檢討房屋現值的計算方式,預計年底提出報告。


財政部次長張盛和表示,奢侈稅是要讓房市的假需求先穩定下來,解決當下房價不合理飆漲的問題,其他的財產稅,包括房屋稅稅基不合理的減 免稅優惠,會陸續進行檢討。

 

 

中時:2011/06/13 03:01

 

 

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防財團養地  

*防財團養地


停車場地價稅優惠將廢止~


 

抑制炒房投機客的奢侈稅昨天上路,政府接下來將鎖定假借停車場養地的財團。財政部交通部已達成共識,近期內廢止停車場適用地價稅優惠稅率的解釋令,防堵財團養地節稅。


台北市稅捐處官員表示,目前財團只要把空地改建為合法停車場,就可享有千分之十的地價稅優惠稅率;一旦優惠條款廢除後,這些利用停車場養地的業者,最重要繳千分之五十五的地價稅,稅負將大大加重。


官員昨天透露,相關共識已報請行政院,最快本月底可實施


但官員強調,限縮地價稅優惠的只限有養地嫌疑的空地停車場;一般大樓附設的停車場,沒有養地問題,不會被取消優惠。


都會地區寸土寸金,不少財團把手中大批精華區土地放著「養地」,卻不願繳高額地價稅,因此利用停車場享有優惠稅率的規定,把土地暫時改建為停車場。此舉不但引發監察委員關注,台北市政府也向中央喊話,呼籲中央取消優惠,以防杜投機。


財政部二月底邀集交通部台北市等地方政府開會,討論如何解決財團利用停車場養地炒作的問題,會中達成決議,由財政部交通部研商檢討停車場的租稅優惠條款


官員表示,政府早年為解決停車場不足的問題,為鼓勵民間興建停車場,在民國八十三年發布解釋令,給予合法的停車場用地享受地價稅優惠;考量目前時空背景大不相同,政策鼓勵民眾多使用大眾運輸系統,加上有心人利用優惠條款養地,因此研議取消解釋令,行政院拍板後即可實施。


官員說,地價稅是採累進稅率課徵,一般而言,名下的土地愈多、價值愈高,要繳的地價稅也愈多,稅率從千分之十五十五;但目前如果改建為合法停車場,不管面積大小,統統適用千分十最低稅率。

 

 

2011/06/02【聯合報】

 

 

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            不動產  

奢侈稅明上路 賣屋停看聽~


 

 

特種貨物勞務稅俗稱奢侈稅)明(1)日上路,屋主賣屋千萬要留意,61日當天不要出售9863日以後取得的非自用不動產,(以兩年為期間往下類推);多屋族則切記不要「短線進出」,除非是繼承取得,否則出售持有短於二年的不動產,要多繳一筆10%15%的奢侈稅


奢侈稅開徵,課稅標的除了非自用不動產(房屋土地),還包括售價逾300萬元的高價汽車遊艇等50萬元以上家具象牙等保育類商品,以及俱樂部入會權利其中,財政部最擔心民眾因出售不動產行為,在不瞭解法令規範下被額外加徵奢侈稅,引發徵納糾紛。


奢侈稅限制民眾出售不動產的年限,也限制持有的不動產數量。財政部提醒,原則上出售自用不動產雖享有免課10%15%奢侈稅的權利,但只限「一戶一屋」。本人配偶未成年子女名下僅有一棟房屋辦妥戶籍登記做自用住宅使用且出售前不能有營業出租行為


簡單來說,「單屋族」的自用住宅,不管持有年限長短,出售時都不會被加課奢侈稅。一戶一屋沒有面積限制,例如,出售都市地區面積超過三公畝(90)以上不動產,只要符合一屋要件,都不在奢侈稅課徵之列。


還有哪種形態的不動產出售時不會被課奢侈稅?財政部說,「先買後賣」的換屋族,只要在購入新屋完成移轉登記日起算一年內,出售舊屋,即使持有舊屋未滿二年也免課。農舍預售屋繼承而來的房屋被徵收的房屋法拍屋銀拍屋非自願離職須出售新購入的房屋以及建商興建完工後首次出售的不動產,都不課徵奢侈稅。


多屋族短線進出投資客,明天起出售不動產,要非常小心。財政部提醒,自用房屋是以棟數計算,不是按面積大小,因此若有二戶符合自用住宅條件的房屋,出售時只要持有未達二年,即使自用仍會被加課奢侈稅,但多屋者出售屬於繼承而來的房屋不在此限。

 

 

2011/05/31【經濟日報】

 

 

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         合建分售  

合建分售個人地主 不再免稅~


 

 

過去因「合建分售」完全免稅的個人地主,在特種貨物勞務稅條例俗稱奢侈稅61日開徵後,將喪失免稅利基,新規定將要求,與建商合建分售的土地,若持有未滿二年者,一律要課徵10%15%的炒房特別稅


此舉將打破長期以來,地主選擇與建商「合建分售」不動產,即可享有完全免稅利益局面。資深稅務官員指出,這項針對地主而來的課稅措施,其實也將連帶打擊部分利用人頭購地的建商,將失去藉合建分售契約避稅機會。


財政部已完成特種貨物勞務稅條例施行細則草案,針對營業人興建房屋完成後第一次移轉明令只限:合建分屋合建分成至於合建分售則只限營業人營業人之間才可適用免稅,若地主為未辦營業登記的個人,因為非屬「營業人」,不適用首次出售免稅優惠。


奢侈稅61日上路,政府為避免炒房特別稅殃無辜在特種貨物勞務稅條例第5條中,明訂十類豁免條款,其中針對營業人(包括建商)興建房屋完成後第一次移轉,不受持有時限的限制,均免徵奢侈稅。


財政部指出,目前市面上許多建屋案件,都是採合建模式,其中又以地主提供土地,建商出資興建房屋,待房屋興建完成後,再由地主建商各自出售土地房屋的合建分售案件最多


地主因為只出售土地,依據現行法律,土地交易所得免稅,但奢侈稅開徵之後,財政部將鎖定個人地主的售地行為,只要持有土地出售時未滿二年,即須課徵奢侈稅。至於合建分售中負責出售房屋的建商,則不在限制之列,仍能享有奢侈稅提供「首次移轉」的免稅優惠。


舉例來說,甲地主在1001月購入土地A建商合建,並在1016月興建完工,甲地主A建商採合建分售形態買方須與甲地主A建商分別簽訂的不動產買賣契約甲地主在1017月出售其所有的土地A建商則出售房屋給買方乙,甲地主因持有土地未滿二年,須課10%奢侈稅。

 

 

2011/05/09【經濟日報】

 

 

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   查預售屋  

*轉手賺5千萬 國稅局查預售屋~


 

 

國稅局奢侈稅打房雖然排除預售屋的部份,不過國稅局卻展開預售屋買賣查稅的行動,目前查獲有投機客炒作北市中正區的豪宅一品苑」,買進後8個月內就出售,轉手賺進5000多萬元卻沒有申報,現在被要求補稅罰款,將近2400萬。


政府打房一波波,這回國稅局向28家建商蒐集買賣資料,鎖定以往很難查稅預售屋,而且還以豪宅為主,國稅局點名的就是藝人周杰倫中鋼前董事長林文淵和元大證券前董事杜麗萍居住的一品苑,有人以1.25億買進,8個月後以1.8億賣出,賺進5000萬,現在要罰補稅2400萬,同時查核的對象還有2010 年漲幅最大的新北市新板特區台中七期,引發市場恐慌。


奢侈稅排除預售屋,本以為逃過一劫,但從國稅局這回出手來看,勢必再次影響房市,買賣房子獲利的投資客,也要有繳稅的心理準備。


 

 

民視 (2011-04-15)

 

 

 

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               預售屋獵漏  

北市預售屋獵漏 補罰3.4~


 

 

財政部台北市國稅局清查炒作預售屋漏稅,成果豐碩,五個月以來共查獲40件,其中單一案件補稅罰款最多2,400萬元。北市人頭炒房著名的「三黃一劉」,北市國稅局副局長周賢洋表示,半年內將公布查核結果。


台北市國稅局昨(14)日表示,去年已向台北市內28家建商蒐集預售屋轉售資料,總共獲得1,000多筆9598年間的買賣資料,陸續展開勾稽查核。目前已查到40幾件交易所得漏報綜合所得稅,補徵稅額高達2.3億元罰款1.1億元


北市國稅局指出,這次查獲的漏報案件,單價高俗稱豪宅的預售屋,個人轉讓戶數大部分皆在兩戶以內;但一般住宅部分,甚至有單一個人一年轉讓多達九戶。


周賢洋舉例,最近查獲某甲君在以1.25億元訂購一戶豪宅預售屋,但僅依照工期進度付訂1,200萬元,八個月後以1.8億元賣掉預售屋,賺進5,000多萬元,卻沒有申報所得,稅局判訂某甲須補徵1,600萬元稅款,並罰鍰800萬元。


另外還查獲某乙君一次買進五戶預售屋,三天後賣掉兩戶,短短三天獲利400萬元,被稅局補徵100萬元稅款,並處50萬元罰鍰。


北區國稅局也將展開預售屋查稅。官員表示,已針對轄區內29個建案發出輔導函,要求建商提供預售屋買賣名單交易紀錄420日起全面清查是否有短漏報財產交易所得。


至於台北市內的成屋炒房查稅,周賢洋指出,目前已與北區國稅局合作,展開對知名投資客「三黃一劉」(黃勇義黃文雄黃家進劉媽媽)的查核,半年內就會公布結果。


北市國稅局呼籲,99年度綜所稅結算申報將在5月開始,納稅義務人當年度如買賣預售屋獲利,應列入所得稅,如以前年度漏申報,在稅局尚未調查前,應儘速向戶籍所在地稽徵機關辦理補報,以免遭補稅處罰


 

 

2011/04/15【經濟日報】


 

 

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       奢侈稅提早  

奢侈稅提早 賣屋潮4月上演~


 

 

立法院財政委員會今天初審通過奢侈稅草案,且有可能提前到 6月上路。房仲指出,若提前實施將壓縮市場觀望期,加速賣方出手,原本預設的 5月賣屋「逃命潮」可能提前到 4月。


立法院財政委員會初審通過奢侈稅草案,刪去原先「其他經財政部核定者」的豁免項目,並增加房屋改建都市更新兩項;且依時程推算,若立法院最快15日三讀,奢侈稅 6月上路不意外。


信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,市場原本預期奢侈稅 71日正式實施,回推到 5月是投資客投機客最後的售屋逃命潮,若提前到 6月實施,整體房市的觀望期立刻壓縮,呈現「加速趕底」的走勢。


蘇啟榮指出,依信義房屋內部統計,今年 3月大台北地區因為奢侈稅決定上路新增 3成的委賣量,除了投資客投機客外還包括很多看壞未來房價的自住客也加入售屋潮,形成委賣量大增;若奢侈稅提前到 6月上路,售屋逃命潮勢必提前到 4月。


他估計,4月的委賣量將如同3月,將比今年 1月增加 3成以上,賣方不是再折讓價格,就是乾脆出租,留著兩年後再出售。對於買方來說,可供挑選的好標的更多,但因為觀望期壓縮,究竟賣方會折讓多少價格很難預測,買方不易探到底價,4月將是最緊要的觀察期。


 

 

中央社 :2011/04/06 17:06


 

 

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