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新北市中和永和房屋買賣 0955-464-229阿信
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Selected Category: 不動產糾紛 (40)

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花蓮6.jpg  

台中市民曾姓老翁,因妻子過世多年,乏人照顧生活起居,兩年前將房地贈與長女,未料女兒取得房地所有權後,即返居香港地區,未照顧老父,曾姓老翁氣得請求所有權移轉登記,台中地院昨判決曾女應將房地的所有權移轉登記給老父

 

判決書指出,年邁的曾姓老翁,妻子於92年間死亡,長女表示願意照顧扶養他終老,他始同意將台中市大甲區新美段的兩塊土地及建物贈與長女999月間完成所有權移轉登記。

 

未料,曾女取得房地的所有權後,除於去年舊曆新年期間,從香港返台照顧老父外,其餘時間均返居香港未照顧老父;曾姓老翁氣得請求房地移轉登記給他。

 

直系血親相互間互負扶養的義務受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者,贈與人得撤銷其贈與;贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得撤銷贈與。

 

法官查出,現年85歲的曾姓老翁,年老體衰,極需長女扶養照顧,但曾女竟離開台灣地區,棄老父於不顧,遂判決曾女應將房地的所有權移登記給老父。

02  

 

 

 

 

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加蓋鐵皮屋 

凶宅的認定範圍


包括附屬建物~


 

 

一般而言,「凶宅是指房屋內曾發生兇殺自殺等非自然死亡」情事,通常須跟房屋本身有關,但頂樓住戶在屋頂平台上加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人,事後將鐵皮屋拆除,這時候,頂樓住宅還算不算是「凶宅」?

 

加蓋鐵皮屋發生火災

 

張姓民眾三年前經由威峰不動產仲介公司之仲介,以總價六六七萬元向黃姓女子購買新北市永和區一棟公寓五樓頂樓的房屋,黃女在「不動產標的現況說明書」中「房子是不是凶宅」這一項目勾選「」,但張姓買家過戶後才發現屋頂曾加蓋一間鐵皮屋,多年前發生火災,造成前屋主三人死亡,頂樓這間房屋屬於「凶宅」,他立刻將房子便宜以五百多萬元賣給別人,害他損失一百四十一萬多元(包含買賣差價支出之費用),要求黃女房仲公司賠償。

 

黃女房仲公司則反駁,黃女出售房屋之前,鐵皮屋早就已經拆除,屋頂已無加蓋之鐵皮屋,且原有的鐵皮屋並非房屋之附屬建物,縱使該鐵皮屋曾發生火災造成死亡之事故,亦與頂樓房屋本身無關,頂樓房屋並不是凶宅。

 

頂樓加蓋屬附屬建物

 

台灣高等法院認為,頂樓的鐵皮屋因是違建而無法辦理登記,但係供頂樓房屋原所有權人使用,具有使用上之獨立性,自屬其專有部分,且該鐵皮屋無法頂樓房屋分離而單獨處分,應屬頂樓的「附屬建物」;新北市消防局核發的火災證明書內載火災發生地點即為頂樓房屋,足証頂樓房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在,並不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。

 

法院指出,凶宅的認定範圍包括「附屬建物」在內,這間房子符合「凶宅」定義,房屋即不具備出賣人所保證之品質,黃女就該房子之瑕疵,應負擔保責任,賠償張的損害一百四十一萬多元。

 

至於房仲公司方面,高院認為,威峰公司媒介訂約之事項,負有調查之義務。房屋頂樓的鐵皮屋於九十五年九月間發生火災,致屋內三人死亡,當時報紙有報導此事,當地的里長也知悉,而房仲威峰公司所屬仲介人員竟未查明此一事項,顯未善盡房仲之調查義務,也應負連帶賠償責任。

 

 

住展房屋網 (2012-06-27)

 

 

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*頂樓加蓋  

*頂樓加蓋爭議多


公會要求告知風險~


 

 

頂加使用空間大超值低總價公寓」、「稀有RC頂加釋出」,有頂樓加蓋的老公寓,常會在房仲廣告上主打「超值使用」;但因頂加幾乎都是違建,消費者若忽略了這一點,恐引發日後的消費糾紛。

 

台北市不動產仲介經紀商業同業公會最近即發文要求各房仲公司會員,不得替頂加打廣告,如廣告物件內容包括「頂樓加蓋夾層屋陽台外推工業住宅」等字樣,都應儘量避免。

 

公會還表示,為減少交易糾紛,不宜渲染頂加的價值,如果廣告上有頂加的示意圖,也應於示意圖旁加註「有被拆除的危險」等警語。

 

日前某大型房仲公司,在網頁廣告中刊登「大巨蛋花園頂加」的委售案件,並在廣告中附上「頂樓增建示意圖」,遭人檢舉,認為該頂加有廣告不實的嫌疑。

 

公會說,房仲廣告內容附上頂加增建示意圖,只是描述現況,使消費者知悉此案有頂加增建現況,對不欲購買頂樓增建的住戶,有告知作用,屬資訊揭露的一部分,並無違反不動產經紀業管理條例對於廣告不實的相關規定。

 

但頂加的物件,常會於廣告中渲染價值,把此當賣點,例如「權狀20可使用30」、,進而提高物件的本身的售價,也不時傳出消費者購買頂加的消費糾紛事件,於是公會請求解釋法規。

 

內政部地政司表示,雖頂加的示意圖並無廣告不實,但頂加本身還是有可能違反建管相關法規公平交易法,也建議房仲今後最好不要替頂加打廣告,在不動產屋況說明書裡載明即可。且就算示意圖加註警語,還是有可能會被拆除,最好的方法是,照實講就好,即權狀為多少面積,就是使用多少面積。

 

公會表示,不確定的違法的建築物,就不要揭示在廣告裡;廣告實在,就能避免不必要糾紛。

 

 

2012/06/16【聯合報】

 

 

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高國華 

*高國華擅賣屋 


沒賺倒賠房仲489~


 

 

曾因小三事件轟動全國的補教名師高國華,去年委託住商不動產出售台北市南京東路上價值逾新台幣8000萬元的補習班房產,房仲業找好買家後,高卻因為價格太低毀約,私自賣屋,拒付仲介費,房仲提告求償。北地院審理後,判高國華違約,需賠償489萬元。

 

去年8月,高國華因奢侈稅套牢,資金出現缺口,打算收掉南京東路的補習班,並委託住商不動產賣房子。當時高急於賣屋,雙方先簽下多家房仲都可以賣屋的「一般約」,但後來高緋聞纏身,為了避免媒體關注他的財務狀況,改簽讓住商擁有獨賣權的「專任約」,但兩份合約日期卻因疏忽而且寫成同一天。

 

住商在9月就幫高找到願出價8150萬的買家,不料高卻避不見面,導致無法完成交易,最後破局,事後高不願支付仲介費,房產也由其他家房仲業者賣出,因此告上法院求償489萬元作為違約金。

 

法院審理時,住商提出雙方對話錄音舉證,高國華在錄音內容中表示當時,因奢侈稅套牢,導致資金缺口,急著賣屋,但後來已解決資金需求,且賣屋的癥結是媽媽也認為能賣得比8150萬更高,「我不想她88歲氣到有個三長兩短」。高又辯稱,雙方是先簽下「專任約」後,又簽了 「一般約」,讓多家房仲業者自由競爭以賣出高價。

 

台北地院認為高國華的抗辯與事實不符,且有多年買賣房地產經驗,雙方專任約有效,判高國華違約,應全額賠償仲介費489萬元,全案可上訴。


 

ETtoday-2012/6/2 上午11:33

 

 

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買賣契約

房屋買賣契約要看清~


 

 

在房地產買賣契約中,常會記載「本約簽訂時,買方應付賣方簽約價款新台幣××萬元含定金),賣方亦親收足訖」的字樣,這種親收足訖」的條款等同於白紙黑字之收據,在法律上的效果即為買方的付款證明。

 

張姓男子在十多年前陳姓女子為男女朋友關係,張將自己所有的台北市一棟房子以一千一百五十萬元賣給陳女,其中四百萬元為自備款,七百五十萬元係銀行貸款,雙方在八十九年五月九日簽訂買賣契約書,並於同月十八日完成所有權移轉登記,後來二人分手,張指責陳女迄今仍未給付自備款四百萬元,一狀告上法院。

 

親收足訖等同收據

 

陳女反駁,雙方在契約中載明,四百萬元自備款分二期支付,第一期款含定金三百三十萬元部分:業於買賣契約簽約日給付,此由買賣契約書第二條第一項載明:「本約簽訂時,陳女應付張價款新台幣三百三十萬元含定金),張亦即日親收足訖」可知,該條款等同於收據,張不能在事隔十幾年之後,否認該條款之效力。

 

陳女指出,買賣價金第二期款七十萬元部分,雙方約定給付期限為八十九年五月十五日,而房子於八十九年五月十八日始移轉登記予她,倘若她並未依限給付第二期款七十萬元,張怎麼可能將不動產所有權移轉登記給她?

 

台北地院審理時,傳訊當時協助買賣雙方辦理房子移轉過戶的王姓專業代書,他証稱,倘若買方有應付之價金期款未付,基於其專業職責他不可能將買賣不動產標的辦理移轉登記買方。

 

沒拿到錢就應刪除

 

法官問張姓原屋主,房地產買賣契約中記載「本約簽訂時,陳女應付張價款新台幣三百三十萬元含定金),張亦即日親收足訖」的字樣,如果張當時沒有拿到這三百三十萬元,為什麼買賣契約要記載「親收足訖」?張辯稱買賣契約是「制式契約」,「親收足訖」字樣早就印在制式契約上面,但法官認為,如果張在簽約日沒有收到三百三十萬元,應該可以要求刪除契約書中的「親收足訖」字樣。

 

法官表示,這種「親收足訖」的條款等同於白紙黑字之收據,在法律上的效果即為買方的付款證明,張既然在契約上記載「親收足訖」,就証明張收到錢。

 

法官指出,倘若陳女未依限付清第一期款三百三十萬元第二期款七十萬元,依專業代書業務之一貫原則,代書根本不可能辦理不動產所有權移轉登記予陳女,足證陳女確已付清相關買賣價金,因此判決張敗訴。

 

 

住展房屋網 (2012-05-30)

 

 

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      租套房  

*承租違建套房 房客無保障~


 

 

一名陳先生,日前租了台北市一間套房,租約還沒到就被房東告知,房屋即將施工,沒想到幾天後,陳先生打開家門發現,同一條走廊的套房牆面,竟然通通被拆,這才曉得自己租到頂樓加蓋的違建,近期被檢舉報拆,消保官坦言,出租違建目前無法可罰,租客一旦遇到,最多只能向房東要求違約賠償。

 

陳先生打開家門踏進承租套房的走廊,斷垣殘壁的誇張景象映入眼簾,套房裡,家具家電都還在,隔開套房的厚實牆面,卻被敲出好幾個大洞。衣物來不及折,跟著牙膏牙刷塞進行李箱。

 

陳先生臨時向公司請假返家打包,全是因為向租屋管理公司承租的套房,被市府認定是違建,房東自行拆除。

 

消保官坦言,針對出租違建部分,尚無法令規範,民眾租屋前要多看多問多方打聽,以免申訴無門。

 

 

民視-2012/4/28 上午7:59

 

 

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                 頂樓加蓋 

頂樓加蓋是否有約定專用權~


 

 

屋頂平台為公寓大樓之共用部分,早年公寓大廈的頂樓住戶於未經樓下其他住戶同意,就擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍,在房地交易慣例上,頂樓加蓋(即俗稱之「頂加」)與頂樓建物會一併出售,因「頂加」之使用面積較大,成交價通常亦較高;但購買「頂加」屋後如果其他住戶對屋頂平台主張權利,該「頂加」屋即有遭拆除之風險。

 

司法實務的見解認為,屋頂平台是否有約定專用權,為房地產交易上的「重要資訊」,會影響買方締約的意願。因此,賣方負有向買方詳實說明之義務,賣方將「頂加」與頂樓建物一併出售時,如果故意隱匿大樓其餘住戶已對屋頂平台主張權利之交易重要資訊,致買方陷於錯誤而簽約購買,賣方要負賠償的責任。

 

頂樓加蓋屬於違建

 

王姓女子住在台北市松山區一棟七樓的頂樓,九十八年十月間她因在屋頂平台加蓋RC建築金屬壓克力造之雨遮違建,侵害全體住戶之公共使用空間權益,且擅將通往屋頂之鐵門上鎖,影響通道及消防逃生安全,而與該棟樓下的住戶們屢生爭執,有住戶向臺北市政府檢舉,經勘查後,認定頂樓加蓋是違建。

 

王女只將雨棚拆除,但頂樓加蓋的建物並未拆除,引起樓下的住戶不滿,仍要求王女淨空屋頂平台,將公共空間回復原狀,並揚言向法院提告,王女於是火速委託房仲賣屋,還要求仲介帶客戶看屋時不可以配戴仲介之識別證打領帶,且不能讓同棟其餘住戶知道其要賣屋,以避免其餘住戶向買方告知屋頂平台之糾紛而阻撓買賣。

 

房地產交易的重要資訊

 

在短短二個月,就有買方願以三千四百一十八萬元購屋,雙方簽約辦妥房地所有權移轉登記後,樓下住戶發函新屋主(買方)要求將頂樓平台回復原狀,新屋主才發覺受騙,告上法院。

 

台北地院認為,「頂加屋之出售人對屋頂平台是否有約定專用權其餘住戶是否已對屋頂平台主張權利,這些都是房地產交易上的「重要資訊」,賣方有向買方詳實說明之義務,但原屋主王女在填寫現況說明書時,在「增建部分是否曾經其他區分所有權人住戶主張權利或曾發生爭議」欄勾選「」,且在本件買賣契約洽商過程中,始終未告知買方關於大樓其餘住戶已對屋頂平台主張權利之交易重要資訊,致買方陷於錯誤而簽約購屋,王女應賠償買方六百六十三萬多元。

 

 

住展房屋網 (2012-04-05)

 

 

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 賣海砂屋 

*賣海砂屋未告知 


判賠1350萬加利息~

 

 

買房真的要睜大眼睛,台北市一名女子花了1350購屋,但交屋後發現水泥剝落,鋼筋鏽蝕,才發現房子是海砂屋,要求解約遭到屋主拒絕,一狀告上法院,法院審理後,認為陳姓屋主刻意隱瞞事實,判定必須返還1350萬元並加收利息,全案還可上訴。

 

買主易小姐:早知道就絕對打死都不買啦!

 

這裡水泥塊剝落那裡鋼筋裸露,一張張照片,讓易小姐看到就心寒,花了1350萬買的房子,竟然是海砂屋。買主易小姐:非常嚴重啦,有那個整片的面積都剝落,輕鋼架打開才發現,水泥塊怎麼一直剝落,有的還龜裂這樣子,然後鋼筋鏽蝕非常嚴重。

 

96年底,易小姐向陳姓屋主買下了興隆路三段公寓的1樓,對方再三保證房子不是海砂屋,但交屋後,卻發現屋況差到不行,送鑑定後發現,氯離子含量每立方公尺高達1.386公斤,超出標準1倍多,覺得自己被騙,向屋主反應沒有結果,一狀告上法院。

 

買主易小姐:他就告訴我先生說,沒關係,我很有錢,我可以跟你們打官司,他寧願打官司,他也不願意來好好面對這個問題。

 

陳姓屋主否認刻意隱瞞,是因為不了解才會沒交檢測報告,但房仲人員作證,指出陳姓屋主知情,法院二審判決,需還買主1350萬的屋款,並得加計利息,但不需付多付1倍的違約金,易小姐不服判決,她沒想到花錢買房,最後卻惹來一身麻煩。

 

 

TVBS-2012/42 下午12:25

 

 

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頂樓加蓋 

頂樓加蓋遭拆 前屋主判全賠~

 

 

陳姓男子看「10套房滿租中」廣告,心動買了5樓房子附頂樓加蓋,不料交屋後頂加馬上被拆除;前屋主卻辯稱「頂加是贈品」。台北地院判決前屋主敗訴,需全數退費。

 

北院判決指出,陳男在網路上看到「10套房滿租中年收55萬元」、「權狀33.5使用67」等廣告,心動想當包租公,便以新台幣547萬元,買下位於新北市淡水區5樓附頂樓加蓋的房子。

 

陳男沒想到,交屋後才3天,頂加因屬於違建,旋即被政府強制拆除,房子還嚴重漏水,導致房客紛紛退租。他指出,黃姓前屋主當初明知頂加將被拆,還在屋況說明中否認,憤而狀告黃男,要求全數退還價金。

 

黃男辯稱,頂樓是贈品,雙方在契約中也約定買方應自行承擔頂加被拆的風險。法官審理後認為,黃男負有告知頂加將遭拆除的義務,卻欺瞞隱匿,判全數退還價金。全案可上訴。

 

此外,黃男除了賣屋給陳男,還以相同手法把同公寓另一戶5樓附頂加賣給黃姓買家,頂加也遭拆除。一審法官依詐欺罪,判刑黃男11個月。

 

 

中央社-2012/3/23/ 下午2:11

 

 

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帶看屋 

帶看屋有賞?


介紹成交送2萬 引爭議~

 

 

銷售房屋,建商花招盡出!桃園就有代銷公司砸錢吸客,只要住戶介紹朋友看屋,最後順利成交,就能拿到23萬元的介紹費,但沒有證照的民眾,涉及仲介行為可能會觸法,面臨1030萬元的罰鍰,帶看屋有賞的方式,現在引發爭議。

 

新建案高掛「歡迎參觀」的醒目告示,吸引民眾目光,為了加快銷售腳步,建商還砸錢吸客,只要住戶介紹朋友看房,如果順利成交,就能拿到23萬元的介紹費,現在引發爭議,恐怕會觸法挨罰。現場人員:「我們原意就是說,基本上你有朋友想要買房子,帶過來現場,還是以現場的人員介紹為主。

 

強調民眾僅止於「帶朋友到現場」,銷售介紹還是交由合法證照的仲介負責,但民眾介紹朋友看屋買房,是否會觸犯「不動產經紀業管理條例」,沒有證照卻居間仲介?律師表示,要看民眾有沒有營利意圖。

 

律師陳明宗:「一般的民眾,他是偶發性單一性的這種個案的介紹行為,那麼因為他不是屬於執行業務的行為,所以他充其量,只是民法上居間的契約。」

 

為了吸引購屋族,建商廣出奇招,銷售手法卻意外引發爭議,日後民眾想要推薦朋友購屋,可要多加留意,不要為了幾萬元的紅包,不小心觸法,面臨10-30萬罰鍰,因小失大。

 

 

TVBS-2012/3/20 下午1:25

 

 

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交房日 

交房日期為買賣契約


必要之點~

 

 

民法第三四五條規定,買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。這裡所指的「標的物」及「價金」,就是買賣契約是否成立的之「必要之點」;但是要注意,不動產買賣因涉及到付款方法所有權移轉登記房屋交付等事項,與動產買賣之特性不同,所以不動產買賣契約並不能僅以「價金」與「標的物」達成合意就認為契約已經成立,交房日期也是不動產買賣契約的「必要之點」,如果買賣雙方無法對交房日期達成合意,不動產買賣契約仍然沒有成立。

 

貝斯美德有限公司於民國九十四年 委託地王不動產投資顧問公司銷售新北市的一棟房子,委託銷售總價為五一五○萬元。赫能企業有限公司向房仲地王公司表示願以五三○○萬元購買,並交給地王公司二百萬元,作為斡旋金。

 

因其願買之價格已達委託出售之價格,地王公司乃通知雙方簽訂書面之不動產買賣 契約,但雙方在後續的洽談中,因赫能企業堅持賣方必須在一個月內交屋,否則不買,雙方未就交屋時間達成合意,房子後來沒有賣給赫能企業。

 

交屋時間未能達成合意

 

但地王公司認為,依照委託書的約定,如果有買方提出之購買總價付款方式已達委託條件者,視為買賣契約成立。赫能企業願購買之價格付款之條件既已達委託之條件,不動產買賣契約即已成立,貝斯美德有限公司即應支付仲介費一五九萬元,於是向法院請求判決貝斯美德公司應給付一五九萬元。

 

最高法院判決地王公司敗訴,法院指出,買賣雙方在協商過程中,買方表示需求廠房甚急,要求在一個月內交屋,顯見房地之交付時間,係雙方極度關切之重要議題,為買賣能否成立的契約必要之點。然歷經多次協商,雙方仍未就交屋時間達成合意,其他與價金有關之付款方式與標的物有關之過戶登記時間代書指定等重要事項亦無共識,則契約自未成立。

 

契約沒有成立 房仲無權要報酬

 

最高法院認為,不動產之買賣,除標的物及其價金,當事人必須互相同意外,尚涉及付款方式稅負點交違約金所有權移轉登記標的物交付等重要事項,因此,不動產買賣契約不能僅以「價金」與「標的物」達成合意就認為契約已經成立,交房日期也是不動產買賣契約的「必要之點」,如果買賣雙方無法對交房日期達成合意,契約仍然沒有成立,地王公司無權請求仲介報酬。

 

 

住展房屋網 (2012-01-04)

 

 

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裝鐵窗 

住戶裝鐵窗


管委會「私懲」判賠~

 

 

何姓男子在大樓住處加裝鐵窗,管委會認為影響大樓外觀,取消何的門禁感應,讓他無法進出,何請求損害賠償,台中地院官認定管委會違反憲法保障人民財產權,判決賠償他五萬多元。

 

法官指出,大樓住戶若違反住戶公約,逕行安裝鐵窗,管委會可依「公寓大廈管理條例」,報請主管機關要求住戶在一個月內回復原狀,逾期未回復,管委會可逕自回復,費用由住戶負擔或依條例訴請法院拆除鐵窗

 

法官強調,管理條例對住戶違反公約已有救濟,保護大樓外觀可依條例處理,何姓男子所住社區管委會不循法律途徑處理,反採取消住戶門禁感應磁碼手段,嚴重侵害住戶財產權,須賠何五萬一千多元。

 

何姓男子前年二月,買到台中市華美西街一棟大樓的法拍屋,發現有住戶加裝鐵窗廣告看板,認為大樓並未限制住戶加裝鐵窗,他繳交二萬元裝潢保證金給管委會,表示要裝鐵窗。

 

但隔月他雇工裝設時,管理員以他違反去年新修訂的住戶公約,阻止裝設,他報警處理才得以順利裝設,事後管委會以影響大樓外觀社區公約,寄存證信函要求回復原狀。

 

何未拆鐵窗,管委會因此取消他的大門感應卡,何告上法院,法院判決去年民事判決管委會應歸還磁卡,管委會拒交,認為何應檢討自己的不當行為,何因此再提損害賠償。

 

 

2012/01/10【聯合報】

 

 

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碧潭有約 

*預售屋「遲到」兩年


判賠千萬~

 

 

購買新北市新店「碧潭有約」預售屋的卅九名住戶,不滿建商以各種理由遲延交屋,交屋日拖延一兩年,共同提告求償。台北地院判決建商須賠償三十九戶共二千零九十六萬多元。創下預售屋建案遲延交屋被判違約賠償的最高紀錄。

 

法院認定,建商在契約上明定不得逾期完工,逾期則按住戶繳付的房地總價款萬分之五計算違約金,白紙黑字,建商須依約履行,依各棟遲延日的不同,分別賠償三十九戶各二十多萬到四百多萬元。

 

傅姓男子等住戶指出,他們分別在二○○五年間向戎億建設簽約買下新店「碧潭有約—潭碧樓」的預售屋建案,該建案有六棟大樓,其中第一期工程的四棟大樓捷運共構,另兩棟是第二期工程,未與捷運共構,建商保證最遲會在二○○五年七月一日以前開工。

 

住戶指出,建商二○○五年一月廿七日申報開工,依契約規定,第一期工程應於開工日後的二年三個月日曆天完工,第二期工程應於開工後三年三個月日曆天完工,並取得使用執照,但兩期工程都拖延交屋,直到二○○九年八月才取得使用執照,算下來,建商在第一期工程遲延八百三十天,第二期工程遲延四百六十五天才交屋。

 

建商反駁,因開工後才發現建案兩側道路排水溝侵入工程地界第二期工程有捷運舊油槽設施致連續壁無法施工新店市公所遲延門牌編釘當時的台北縣政府拖延核發使用執照。

 

法官認為,工程問題,開工前即可詳實調查,不得事後以此作為遲延工期的理由,且預售屋買賣最重要的是,消費者必須獲悉明確完工日期,以利計畫買賣房屋的利益或預作生活安排;建商既已拖延交屋,就須依約付違約金。

 

戎億建設主管昨天僅表示,官司尚未定讞,不願多談。

 

 

2012/01/10【聯合報】

 

 

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畸零地 

畸零地開價33千萬 


欄杆圍地擋店面~

 

 

中東海商圈一間飲料店正前方,有一塊3坪左右畸零地,日前遭到法拍,新地主原本以600萬的價格,希望飲料店向他買回,不過對方認為這是獅子大開口,後來雙方協商失敗,新地主更把價格提高到3千萬,最後甚至在店門口圍起鐵欄杆,影響飲料店生意,雙方因此對簿公堂。

 

飲料店前這3坪畸零地,竟然開價3千萬,讓屋主不能接受。飲料店屋主:「6891()1千多萬一直喊上去,還說我如果不買,要讓我無法做生意,前面要把我圍起來。」

 

原本大約5公尺寬的店面,被畸零地地主圍起鐵欄杆,幾乎擋住整個店面,上面還放著告示牌,寫著「私人土地請勿佔用」,只留下一輛機車的寬度。

 

茶飲店老闆:我現在跟客人說,我們變動物園了。

 

原來茶飲店租店面時,前方這塊3坪左右的畸零地遭到法拍,新地主開價6百萬,希望茶飲店能夠買下來,但對方認為這種價格不合理,雙方協商失敗,地主更開出3千萬天價。畸零地地主託管人:「原本是說6百萬,看要不要商量看看,現在變成出價3千萬,就表示沒有要賣。

 

雙方因為土地糾紛對簿公堂,茶飲店老闆也曾向警方報警,指控地主架設鐵欄杆妨害自由,業者更說,因為這道鐵欄杆,害他們生意一落千丈。茶飲店老闆:(業績)影響到45成了。」

 

茶飲店地主各有立場,現在警方協調不成,也只能交由法官判決,只不過因為土地糾紛,演變成欄杆擋店面的奇特景象,引發話題。

 

 

TVBS-2012/1/3 下午3:08

 

 

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買頂樓加蓋 

*屋主隱瞞賣違建 


婦花千萬買怒提告~

 

 

買頂樓加蓋,可要特別小心注意!台北市一名王姓婦人,2年前花了3400多萬元,買下37頂樓加蓋17坪空間的公寓,但沒想到交屋沒多久,就被樓下的住戶聯合提告,要求立即拆除頂樓違建,婦人憤而提告原屋主並求償;經台北地院審理,認為賣方在售屋前,有刻意隱瞞要求被拆頂樓加蓋一事,應賠償王姓婦人663萬元。

 

就是這一棟位在台北市黃金路段上,信義路四段的7樓公寓,讓王姓婦人氣得半死,因為花了比市價還貴1千多萬元,好不容易才買到的這棟房子,竟然是個「大違建」。

 

記者:「這樣的判決你能接受嗎?」屋主王姓婦人:「台灣是個法治國家,對不對,這就是依法程序來。」記者:「你還會再上訴嗎?」屋主王姓婦人:「我會再跟律師討論。

 

原來2年前,婦人花了3400多萬,買了這一間室內面積大約37坪,外加17坪頂樓加蓋的公寓,沒想到交屋沒多久,就被1樓到6樓的住戶聯合提告,要求立即拆處頂樓違建,婦人才知道,她買的房子,在1995年就被認定為緩拆違建,且整棟大樓的水表管線也都埋在違建底下,住戶想要進去維修,都不得其門而入,婦人氣得提告。4樓住戶:「他有做了些承諾,他答應他要處理頂樓的部分,他在沒有告知的情況下,轉賣了。

 

台北地院認為,原屋主刻意隱瞞現況,高價賣屋,侵害買方權益,應賠償屋價貸款利息損失,總計663萬元。

 

一般來講,購買頂樓加蓋房屋,建議民眾先到建管處查詢是否曾被報拆,並調閱空照圖,確保是否為緩拆違建,而以加蓋房價估算,都是以建造成本計算,每坪最多加1萬到6萬元,想要買頂樓加蓋屋的民眾,可要睜大眼睛看清楚,再下手。

 

 

 

TVBS–2011/12/29 下午3:50

 

 

 

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         仲介罰  

買房請小心!


新北市非法房仲增多~

 

 

 

新北市房市交易近年來的交易熱絡,新北市政府積極查辦不動產仲介業者的違規行為,2011年違規數量已較2010年減少,但非法業者從事不動產仲介行為明顯增加。

 

新北市政府表示,針對不動產仲介業者的處罰,2011110月更有51其中30家合法業者遭罰鍰180萬元21家非法業者被罰款210萬元,相較於201065件的處罰中,合法業者有50件遭罰300萬元15件非法業者罰款150萬元,非法業者明顯增加。

 

根據不動產經紀業管理條例第32條:非經紀業而經營仲介代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負責人商號負責人行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰

 

公司負責人商號負責人行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑拘役科或併科新台幣10萬元以上30萬元以下罰金。

 

新北市政府指出,違規中有些公司營業項目未含經紀業卻從事仲介業務,包括:不動產買賣業不動產租賃業法拍業者房屋網站以及經紀人員以個人名義接件。

 

新北市政府懲誡不動產經紀人員方面,2011年上半年共有14件,經紀人營業員各有7,相較2010年全年有35件中,經紀人有20營業員有15人已減少許多新北市政府透過消費糾紛申訴陳情檢舉例行業務輔檢等進行不動產經紀業的檢查懲處

 

 

買購不動產新聞台 (2011-12-28)

 

 

 

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隔音差 

輕隔間隔音差 8戶求償敗訴~

 

 

季姓男子等八住戶購買冠德建設興建的「美麗景安」,不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆,隔壁沖馬桶說話聲都聽得一清二楚,提告求償。台北地院認定,當初買賣契約未針對分隔牆作特別約定,判住戶敗訴。

 

冠德建設業務副總經理洪錦欽昨天表示,公司早已為「美麗景安」大多數住戶重新補強隔音;對於少數提告的住戶,公司不會因為勝訴就不管,「一定會負責到底,讓住戶和我們之間達成雙贏」。

 

美麗景安」是冠德建設在新北市捷運景安站推出的捷運共構案,共十九層樓兩百多戶;當初因捷運共構案構造特殊,採新式工法,把室內隔間用的「輕質灌漿牆」用來隔戶,減輕建物重量,沒料到引來住戶抱怨隔音效果差。

 

季姓男子等住戶指出,四年前向冠德建設購買房子,住進去後,房子隔音效果奇差,在屋內竟可以聽到對面隔壁鄰居說話沖馬桶走路,甚至生活起居的聲音,毫無隱私可言,要求建商賠償一百八十萬多元。

 

冠德建設反駁,近年來各類輕隔間構造廣泛應用在新建築物分隔牆,該社區相鄰每戶廁所浴室的通風管線都相通,所以屋外聲音直達屋內後即遍布房間,不能因此認為輕質灌漿法施作的分隔牆隔音效果不佳。

 

當初住戶反映隔音問題時,公司提出兩方案:一是由冠德為住戶進行隔音強化工程,在戶戶的牆壁間補上隔音材料二是如果住戶不想再度施工,可選擇拿到與施工費用等值的補助費。

 

法官審理認為,依雙方簽訂的買賣契約條款,建商保證建築物的材料不含輻射鋼筋石棉未經處理的海砂並未就分隔牆的施工隔音量效果作特別的約定保證

 

判決指出,內政部建築技術規則僅就建築結構規範,並未針對房屋的隔音效果規定;既然契約沒有白紙黑字規範牆壁的隔音效果,判決住戶敗訴。本案仍可上訴。

 

 

2011/11/30【聯合報】

 

 

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豪宅停車位 

豪宅停車位太小


上下車用擠的…判賠41萬元~

 

 

張姓男子六年前訂購台北市大安區一戶預售屋地下室停車位,三年前交屋才發現,停車位緊鄰牆壁,一般車輛停入後,駕駛及乘客無法正常上下車。他提告求償,法官履勘後認為建商要負責,判決建商要賠四十一萬餘元定讞。

 

張姓男子當年購屋,停車位要價兩百多萬元,扣除土地價金近一百六十萬元,停車位的建物價金為七十五萬兩千元。

 

張姓男子指稱,房屋買賣契約中約定車位尺寸長約五百七十五公分,寬約兩百廿五公分,但交屋後發現停車位寬度只剩二一四公分,讓駕駛乘客難以正常上下車。他多次向建設公司抗議,但建商處理結果令他不滿意,提告要求建商賠償車位的建物價金懲罰性賠償金

 

建商抗辯稱,車位有大車位小車位之分,屋主購買小車位,應以停放小車為宜,且購買時已知車位緊鄰牆壁出入不易

 

法官親赴現場履勘發現,張姓男子購買的車位,只能以倒車入庫方式進入,如果停入兩千西西車輛,隔壁車位也有車輛停放的話,駕駛座車門無法完全開啟,停放一千五百西西車輛,駕駛人乘客要側身才能勉強上下車。法官認為,一千五百兩千西西車輛是社會上大多數人駕駛的小客車,顯示停車位寬度確有不足,建商應負瑕疵擔保責任。

 

一審時,法院判賠七十五萬兩千元,台灣高等法院審理認為,停車位雖因寬度不足,讓駕駛乘客進出不便,但未達完全無法使用地步,依不動產估價師公會鑑定結果,判賠四十一萬餘元。

 

 

2011/11/29【聯合報】

 

 

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大樓  

大樓或集合住宅天花板漏水是誰的責任?

修繕最常碰到的問題:大樓或集合住宅天花板漏水是誰的責任?

上層住戶漏水、水管破損:最常見的天花板漏水原因,這類漏水通常需在樓上住戶家中進行施工,根據公寓大廈管理條例第二章第六條:

1 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

2 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕

3 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

一般來說,上層住戶必需配合修繕不可拒絕也需負責配合修繕。這種漏水維修費用通常是由兩樓住戶共同分擔,但如果責任在上層住戶,則可要求上層住戶支付。遇到這種漏水,最終還是需要鄰居間好好溝通,一起協商維修。

 

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        黃家進  

房市大咖黃家進 否認吸金~


 

網友指控房市投資客「帥過頭」黃家進詐財恐嚇,黃家進昨天大喊冤枉,強調自已沒有非法吸金,也沒有詐騙恐嚇;對於指控他的網友,他不排除提出毀謗告訴。


網友小陳指控,去年五月起,黃家進在網路發起「揪團購屋」,串連網友出資成立現代房屋公司,黃未出半毛錢,卻要求三成利潤,小陳想退股,結果錢拿不回來,還被黃家進恐嚇。黃家進說,談判時雙方講話都不太客氣,但他沒有恐嚇對方。

 

 

2011/05/24【聯合報】

 

 

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   帝寶  

*豪宅斷水電


帝寶法拍屋像垃圾場~


 

 

劉媽媽買下帝寶首宗法拍屋後,至今未和原住戶林富慧的家屬喬好搬遷費用,引爆雙方搶房大戰。


為了拿回房子的使用權,劉媽媽先是向管委會申請新磁卡,導致林富慧年僅十五歲的女兒進不了家門,之後劉媽媽又將房子斷水斷電,導致兩億多元的豪宅浴廁異味刺鼻,幾乎不能住人。


林富慧的兒子陳建緯在上周進入帝寶時,還驚見房子門鎖被破壞,屋內窗簾被割破,衣服也通通被翻出,活像垃圾場。陳建緯以為房子遭竊,報警處理時卻突然出現十多名劉媽媽的人馬強佔房屋,陳建緯也不甘示弱,找人管理房子,雙方人馬在無水電的黑暗屋內對峙長達四十八小時。

 

 

中國時報:2011/05/20 02:43

 

 

 

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      開放空間  

違用開放空間


建商挨罰屋主要告~


 

 

新竹縣一棟大樓「開放空間」惹爭議,32戶購屋人連名告建商,建商喊冤,縣府消保官靳邦忠昨天安排雙方協調,要求建商10天內給購屋者答案。


新竹縣發展快推案多,政府鼓勵建商提供「開放空間」,供綠美化設置遊憩設施但不能搭蓋棚架建築物做其他使用,不少建商在通過審查後,二次施工建迎賓大廳健身房等


這棟大樓上個月被行政院公平會以建案在廣告時,宣稱近2200坪舒壓中庭會館泳池健身房多功能球場,讓消費者以為是合法建築,裁罰100萬元,購屋者抱怨「陷於錯誤」,紛紛提出解約求償告建商詐欺


靳邦忠昨天邀雙方協調,建商喊冤,指國內許多建案都採此方式,建商會依廣告提供公共設施,在契約中也註明「未來無償提供住戶使用」,但如果要拆除,建商不負拆除負擔。


建商也抱怨許多建案通過審照後,利用開放空間再建公共設施,一般住戶不會「自行檢舉」,他們遭檢舉受罰,願和住戶協商解決。


到場購屋人有的擔心建商受罰後,是否不再建迎賓大廳等公共設施,有的抱怨簽約時並未注意,如今得負擔「住在違建的風險」,一旦拆除還得分攤拆除費,希望解約。


靳邦忠說,監察院也來函查訪「開放空間」使用情形,他認為,消保法本於平等互惠原則,明訂讓消費者負擔風險,違反平等互惠,要求建商在10天內善後,與購屋人妥善溝通。


 

 

2011/04/13【聯合報】


 

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             買中古屋糾紛  

買中古屋停看聽 避免糾紛~


 

 

買中古屋要如何避免糾紛,保障權利?嘉義市資深地政士許金爐提供法令及實務經驗,供民眾參考。


許金爐說,首先產權是否清楚?付訂金前,應先到地政所申請土地房屋登記簿謄本查閱所有權人面積有無設定抵押被查封等,到工務機關查閱都市計畫圖,看是否坐落公園道路等公共設施用地


通常房屋產權登記,除主建物面積還有附屬建物共用部分賣方仲介業代銷常虛灌坪數,讓每坪單價便宜,買方給定金前應詳看所有權狀,計算確切面積。


看房子要冷靜,注意看牆壁有無漏水痕跡,附近環境如何,有無公害,多看幾次並多方比較,免得付出訂金發現缺失或不合需要,蒙受損失。


簽約訂約要所有權人簽訂,代理人代簽要注意是否有授權?房屋坪數價格內部現狀設備等要書寫清楚定契約對契稅土地增值稅房屋稅地價稅水電瓦斯費代書費等,應註明買方賣方繳納


付款方式應在契約訂明,一般分四段付款:簽約用印完稅前三階段,各繳成交總價款一成金額;餘七成尾款交屋時繳清。可要求仲介公司參考內政部「不動產委託銷售契約書範本」,買賣契約書經雙方同意簽立即生法律效力,簽約定要詳細閱讀。


老舊中古屋漏水問題,可大可小,輕者上防水處理油漆即可,嚴重者可能要大翻修。因此,購買屋齡較舊的中古屋,千萬不要有「白吃午餐」想法,應仔細勘察房屋室內外維護保養,免得因小失大。


 

 

2011/04/11【聯合報】


 

 

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       買到漏水屋  

買到漏水屋 駁回返還價金~


 

 

奢侈稅將開徵,撼動房市,中古屋多急著脫手,買賣熱絡,糾紛也多。嘉義地院日前審理一起中古屋買賣糾紛官司,何姓男子不滿買到的中古屋,會漏水又有壁癌,提告要求解除陳姓出賣人買賣契約,返還買屋200多萬元;但法院以被告已雇工修復為由,判原告敗訴。


判決指出,何姓原告於民國981227日,透過某建設公司葉姓仲介人,以267萬元向陳姓被告購買水上鄉寬士村12層樓,建地百餘坪的鋼筋混凝土加強磚造結構中古透天厝,買受過戶第2天,就發現嚴重漏水,牆壁有壁癌,油漆剝蝕等瑕疵。


陳姓被告雇工修繕後,仍有1樓大門內側水平倒置,雨水自內外灌入,3樓水管未填封矽膠,水會沿縫滲出等瑕疵,已達到無法修復地步,原告依民法要求解約返還買屋價金


當時現況交屋並無滲漏水情形。」陳姓被告抗辯說,當時依房屋現狀出售,現況說明書記載無滲漏水,但買賣契約附註:「買賣雙方協議交屋以一次下大雨為原則,若有漏水情形,賣方需負責修復,保固半年以交屋日為主。他雇工修繕花費37800元,原告在收據簽名,並非他對滲漏水置之不理,原告不得解約。


法官認為,房屋在買賣成立時,就存有漏水瑕疵,足以減損房屋利用,依民法最高法院判決,解約顯失公平;瑕疵對買受人所生損害與解約對出賣人所生損害,有失平衡。一旦解約,被告需返還價金,不解約,原告只需花費補強,就可排除瑕疵;因此,原告主張解約將有失公平,最多只能減少價金。


中古屋什麼類型的糾紛多?嘉義市諸羅山房屋開發部經理許政超說,以老舊房屋漏水凶宅一屋兩賣產權不清共有土地建房屋糾紛等類型最多,民眾為避免買賣中古屋糾紛,最好找有信譽的房仲公司把關,協助訂約。


 

 

2011/04/11【聯合報】


 

 

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買屋糾紛

 

★買屋糾紛 


凶宅漏水最常見~

 

 

大台北地區上半年買屋糾紛前3名分別是「隱瞞重要交易資訊」、「房屋漏水」及「契約審閱權糾紛」。其中「隱瞞重要交易資訊」最常見就是凶宅隱匿不報。

 

根據最新內政部地政司不動產交易科公布民國99年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計,以「隱瞞重要交易資訊」比率最高,有38件,占上半年購屋糾紛總件數281件的13.5%;其次為「房屋漏水」,上半年共有36件,占12.8%。

 

排行第3的「契約審閱權」糾紛有28件,占10% ;再次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」,分別居糾紛的45

 

住展雜誌表示,時有所聞的凶宅買賣糾紛,屬於「隱瞞重要交易資訊」,說穿了是少數房仲人員為了順利成交,刻意避而不提。

 

對於凶宅與漏水等問題,台北縣政府主任消保官楊舜惠建議,民眾購屋時要請房仲業者提供契約審閱期屋況完整說明3個月內鄰近地區成交行情等資料。

 

楊舜惠說,屋況完整說明包括有無漏水違建增建是否凶宅等;房仲業如果不提供,就沒有善盡提供充分資訊的責任,一旦有糾紛,就有補償消費者的義務。

 

在「契約審閱權」方面,住展雜誌表示,根據消費者保護法規定,一般定型化契約審閱權在30天以內,而不動產買賣契約審閱期間至少3天以上。

 

倘若建商房屋仲介任意剝奪買方契約審閱權利,那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約的內容。

 

住展雜誌說,隨著年底房地產交易旺季到來,民眾購屋需求勢必持續增加,在供給案量增加下,交易糾紛的件數較易隨之增加,購屋民眾應特別注意。

 

 

 

2010-09-18【中央社】

 

 

 

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買屋10大糾紛

*買屋10大糾紛 報乎你知!


 

 

大台北今年上半年房市火熱,但糾紛也不少,住展雜誌根據內政部地政司資料整理出上半年十大房地產消費糾紛,排名第一為隱暪重要交易資訊,其次為漏水,第三則是契約審閱權。

 

其他項目,則包括定金返還施工瑕疵海砂屋仲介斡旋金返還終止委售買賣契約標的物貸款問題未提供不動產說明書建材設備不符服務報酬爭議廣告不實等。

 

買屋糾紛 台北上半年281

 

根據內政部地政司最新出爐的統計,台北縣市今年上半年房地產消費糾紛,包含中古屋的仲介糾紛以建商推案的預售屋新成屋買賣糾紛在內,總計有281件,其中台北市有137台北縣則有144

 

過去房地產買賣糾紛多以消費者建商代銷居多,不過今年上半年的數據顯示,房仲業已成糾紛主要來源,以北市來說,137件交易糾紛中,仲介公司就占了93件;北縣情況亦同,144件中,仲介糾紛占了102件。

 

房仲業水準參差 糾紛多

 

整體來看,房仲的買賣糾紛案合計195件,占總糾紛數達69%,換句話說,就是10件房地產糾紛就有7件出在房仲業,這顯示伴隨上半年市場火熱,房仲店頭如雨後春筍般冒出,但服務水準參差不齊,糾紛也因此層出不窮。

 

住展分析各類型糾紛,以隱瞞重要交易資訊的比例最高,共計38件、佔糾紛總件數281件的13.5%。住展雜誌研發長倪子仁表示,時有所聞的凶宅買賣糾紛,就是這類糾紛,產權有問題卻還是出售,也是隱瞞重要交易資訊。

 

倪子仁表示,這種糾紛會發生,除了少數房仲人員為了成交,刻意避而不提外,有時不動產交易說明書製作疏漏,買方日後察覺,發現實際屋況說明書有落差也會認為遭到仲介業者賣方的惡意矇騙

 

漏水問題這些年一直排行糾紛前三名,上半年亦名列第二,提醒消費者看屋時還是得細心;至於在「契約審閱權」上,根據消費者保護法的規定,一般的定型化契約審閱權在30天以內,而不動產買賣契約的審閱期間至少3日以上。倘若建商房屋仲介任意剝奪買方的契約審閱權利,那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約的內容。

 

有正當理由不簽約 就該返還定金

 

在買賣房屋或租屋最常見的糾紛,就是臨時有變故,必須終止契約時,所衍生的「定金返還」的糾紛。倪子仁指出,承購戶如依約簽定,但有正當理由無法與建商協議致簽約不成,承購戶可依約要求返還定金,建商不得拒絕。但承購戶如無正當理由而拒絕簽約,建商也可依約沒收定金。

 

永慶房屋表示,購屋糾紛發生除了屋主刻意隱瞞外,大部份源自雙方認知不同,如坪數問題停車位產權位置附帶的屋內設備等。建議買屋之前應先調閱設計圖,並了解產權是有糾紛,另可要求無幅射鋼筋非海砂屋等保証書。

 

 

 

2010/09/16 【聯合晚報】

 

 

 

 

 

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               法拍凶宅

法拍凶宅 法院大賺保證金~


 

 

4年多前台北縣三峽發生,一家4口燒炭自殺的命案,隨後屋子流入法拍市場,法院明明知道是凶宅,卻沒有在法拍公告上註明,得標者後來得知後反悔,卻拿不回保證金,三次法拍讓法院平白賺進455萬,被民眾批是錢坑。



三峽國慶路上這棟外觀新穎的建案九樓,4年多前發生一家四口燒炭自殺的慘劇,從此這戶凶宅三度流入法拍市場。但法院從未告知得標者法拍案件是凶宅,直到跟銀行貸款才被告知,想反悔,卻要沒收保證金,讓三位得標者白白損失將近455萬。



不服氣的吳姓夫婦,也是第二次得標者,還以拍賣公告未載明是凶宅的重大事項,向法院要求撤銷拍定程序,但法官以無法源依據駁回。法界人士也說,強制執行法也規定法院不負瑕疵擔保責任,民眾獲勝機率低,只是如此一來,法拍凶宅成了法院的聚寶盆,害怕有人再花冤枉錢,吳姓夫婦決定揭露事實,民眾如果要買法拍屋,只能張大眼睛。

 

 

民視 (2010-09-13)

 

 

 

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承接

*低價承接隔間出租投資客不信邪


  凶宅淘金~


 

 

鬼月將屆,房市吹起一陣冷風,還沒蓋好的預售屋,都會有人忌諱,更何況是曾發生過意外的凶宅,根據房仲業觀察,一般發生命案的凶宅,價錢較周邊行情便宜一成五二成左右,少數發生過駭人聽聞命案的「特凶」凶宅甚至以五折出售,當然也有投資客逆向操作,把凶宅改裝後出租給特種行業營業。

 

凶宅也有固定行情,基本上,越凶折扣越大!」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太指出,一般屋主非自然死亡的房子都叫做凶宅,在房地產巿場上,凶宅價格認定有一定準則,通常「他殺」比「自殺」凶,「多人死亡」比「單一人死亡」凶。

 

邱太說,之前北巿民生東路附近有一處社區發生箱屍命案,之後,同一社區大樓又接連有兩人跳樓身亡,結果該社區每坪單價硬是比周邊行情便宜十多萬。

 

所在地段也會影響折扣數,大台北精華區偏遠地區即有明顯差別,業者說,北巿精華區打到八折就不錯了,因為總有一些基督教或是無神論者願意便宜承接惟郊區供給量大地區選擇多價格便宜,有時即使打了對折,仍乏人問津。

 

此外,有關凶宅的認定上,法院比較偏向專有部分,先前,蒙藏委員會主委高思博,在民生東路買了一戶四樓公寓,後來發現樓上前屋主,從五樓陽台上跳樓自殺,高思博認為買到凶宅,一狀告到法院,不過最後法院判定高敗訴,信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,凶宅在訴訟判決上,其應減少的價金,多視發生事況發生的時間而定,部分案件甚至會找來估價師認定,一般多較周邊便宜一成五二成

 

永慶房屋總經理廖本勝指出,交易標的是否為凶宅,依法是屋主應主動告知,為了降低買賣爭議,許多正派經營的仲介也多會自行調查,並會將傳媒報導的社會案件發生處主動建檔,如接到這類買賣時會主動告知買方。

 

值得注意的是,不是所有前屋主自然死亡的房子都不算凶宅,邱太說,之前南部有一處民宅,住在裡面的獨居老人死了半年才被發現,該戶物件出售後,買方發覺這件事,告上法定,結果法院判定買方勝訴。

 

儘管大部份人對凶宅都是「避之唯恐不及」,卻也有不信邪的投資客藉以「淘金」,大批掃進精華區凶宅,隔間出租,甚至租給特種行業,投報率往往高達四%五%

 

不過,對於這樣的操作手法,房地產業者多認為不宜仿傚,因為多數租房子的民眾也怕租到凶宅,只要有耳聞,便會遷居,傳開了租金行情自然會受到影響。

 

 

 

中時電子報 (2010-08-08)

 

 

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屋外

 

跳樓死在屋外 法院判定凶宅~


 

 

  一般人認定的凶宅,大多是指房屋內發生凶殺案或是自殺案,但如果跳樓,人死在屋外,這種房子未來也有可能被列為兇宅。高雄市最近就出現這種罕見判例,一名男子去年買房後,住進去才聽說十多年前,有前屋主在此跳樓自殺,新屋主自覺被騙,一狀告向法院獲得勝訴。


 前屋主親人跳樓買方解約拒凶宅


  呂姓男子提告指出,去年三月,他以220萬向張姓仲介,買下位在左營區重立路一棟大樓十三樓,但他搬進去之後,才聽鄰居說,民國八十五年間,原屋主的岳父曾在這裡跳樓自殺。


  呂姓男子認為張姓仲介故意隱匿事實,未告知他買的是凶宅,要求解除買賣契約,除了還他原先的購屋款項外,加上仲介費契稅登記費用,一共2282958元都需歸還;但被告仲介辯稱,她從法院買到這間法拍屋,投標前還確認不是兇宅,她認為,就算屋內有人自殺,人死在屋外,也不應算兇宅。


 法官判定凶宅非以死亡地點為主


   但法官表示,判斷房屋是否為凶宅,應該考量事件發生的經過,時間長短和因素,並不以發生凶殺自殺的人,是否死於屋內為必備條件。根據警方的資料,原屋主的岳父當年是在房屋內跨出矮牆跳樓自殺,這戶房子就應屬凶宅,判處仲介敗訴,解除房屋買賣契約。


 

 

 

2010/07/08 【網路地產王】

 

 

 

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        學生

 

學生換屋潮  3大危險屋不要租~


 

 

  到每年七月,就是許多離鄉背井求學唸書的莘莘學子準備換屋的大日子,這個時節總是會碰上許多舊生新生到學區周遭看屋。房仲業者指出,許多房東為了有更大空間出租給學生,將房子的逃生空間阻塞,或者把熱水器擺在室內,都是對居家安全相當危險作法,學生在租屋時要睜大眼看清楚,別為房租便宜而犧牲自己安全。


 熱水器裝室內逃生不通皆危險


  中信房屋行銷部副理江龍名表示,雖然政府已經三申五令,呼籲民眾千萬別將熱水器擺放在室內,但瓦斯中毒新聞仍時有所聞,建議學生在租屋時,若發現熱水器依舊安裝於室內,就算房租再便宜,最好放棄另覓他處。


  也有房東為了增加出租空間,把許多雜物堆到逃生通道,雖然室內空間變大了,但卻影響住戶逃生。江龍名表示,遇到這樣的房子,也建議不要考慮,一旦發生火災意外,將成一輩子遺憾。


 居家環境複雜另覓他處較安全


  台灣房屋指出,租屋時也要看看住家附近環境,如果有撞球場KTV,甚至發現常有行為舉止怪異的份子出沒,為了自身安全,建議還是別租較妥當;此外,在租屋前審慎評估住家環境房東優劣,往後才能住的安心。許多當時不以為意的小細節,後來都會成為引發糾紛的關鍵,事前多預防,總比事後善了好。

 

 

 

2010/07/05 【網路地產王】

 

 

 

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釐清責任

漏水吵翻天 糾出元兇釐清責任~


 

 

  房屋漏水了,到底是原屋主房仲介業者水電師父的責任呢?應該是許多不幸買到漏水屋的屋主心聲,亦是相當常見的民事糾紛。房仲專家表示,依據公寓大廈管理條例第十二條規定:「專有部分之共同壁樓地板其內之管線其維修費用由該共同壁雙方樓地板上下方之區分所有權人共同負擔但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。


公共管線漏水修繕均攤 自家管線自己負擔 


  簡單地說,居家管線屬共同壁公共管線的部分,如因老舊非人為因素所造成的漏水,應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用。若是出租時,原則上應由出租人負擔修繕費用,租賃契約另有約定者除外;如為自有管線漏水,原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任


遇上惡鄰不修漏 先調解後訴訟


  但常見樓下漏水,即直覺認為是樓上住戶不當施工所致,但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕,以致問題未能解決,導致損害繼續擴大。


遇上此一情形,首要問題便是請來專業人員如建築師工會土木技師工會結構技師工會等負責鑑定工作,找出到底是誰的管線漏水,以追究相關責任歸屬。


  倘若確定是樓上住戶不當施工所致,依據民法第一百八十四條規定,因故意過失,不法侵害他人之權利者,須負損害賠償責任,若樓上屋主應賠償而不願負責時,只好藉由民法來解決爭議,如不願藉由法律訴訟,這類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會,以免費時傷財,但前提是兩方都有意願解決。

 

 

 

 

2010/06/23 【網路地產王】

 

 

 

 

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天花板

*天花板漏水妨礙生意 向管委會求償不成~


 

 

基隆市麥金路一家餐廳因公共管道破損造成天花板漏水,不時發生汙水流到顧客菜肴上,曾引發顧客拒絕用餐並要求賠償,餐廳老闆控告大樓管委會一再拖延修理漏水,求償60萬元。基隆地方法院認為管委會已修繕完成且沒有證據顯示有延誤,駁回他的請求。



餐廳呂姓負責人的餐廳位於2樓,已經營十幾年,自88921大地震後,3樓以上住戶的汙水,由公共管路流經2樓天花板時,因管道破損,汙水從天花板流出。



呂說,常發生顧客用餐時汙水流到桌上菜肴情事,曾有顧客拒絕用餐,並要求賠償,即使加裝水盆等改善措施仍無法解決,生意一落千丈,他屢次向管委會反映要求修繕,都置之不理,一再拖延。



大樓管委會錢姓主委表示,965月呂姓住戶反映2樓天花板漏水,要求修繕,提請住戶大會討論,最後議決「屬私人管路須自行負責,公共管路漏水則由管委會全額負擔」。



她說,因公共管道間有數間,修繕方式範圍不一,且要3樓住戶配合,974月起陸續完成所有管道間修繕,並無一拖再拖。



法官認為,漏水原因甚多,管委會在知悉漏水後即進行抓漏修繕動作,並無證據顯示對公共管道的修繕有未盡義務。

 

 

 

聯合報2010/06/22 09:38

 

 

 

 

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漏水屋

不幸買到漏水屋  5年內賣方得負責~


 

 

  買到漏水屋是購屋族最擔心遇到的問題。以往依民法規定,如果是天災造成的漏水或是既有的滲漏水交屋半年內,原屋主負有瑕疵擔保責任,屋主須賠償買方損失。但有鑑於許多漏水狀況不見得半年內就浮現,現行民法已改成,買方在發現漏水後,須立即通知原屋主,並於通知後半年後行使物之瑕疵擔保的權利,只要交屋不超過五年,買方都可向屋主提出求償。


 滲漏保固大不同 買屋問清免糾紛


  目前,儘管有房仲業者提供買方不需額外付費的「漏水保固制度」,然而內容各家不一。房仲業者說,面對天然災害造成的漏水損失,若交屋在半年內,依民法規定,可向原屋主求償,交屋後超過半年者,只有少數保固期限長達1年的房仲業者,有提供服務,民眾購買成屋,尤其是屋齡較久的中古屋,有必要比較房仲業的售後服務時間與項目。


 天災或自行改建 滲漏不保固


  但若超過法定求償期限或是非原屋主遺留的瑕疵,只有少數房仲業者,有提供漏水保固的服務,民眾購屋中古屋,尤其是屋齡較久的房子時,最好先比較各家房仲業者的售後服務項目與時間。如信義房屋提供交屋半年內,修漏金額最高可達三十萬元的漏水保固服務。


  但要注意的是,屋齡30年以上結構脆弱的中古屋其他住戶上層鄰居所造成的滲漏買方自行改建裝潢,以及因水災地震等不可抗力之天災地變所引起的漏水問題,則不在保固範圍內。

 

 

 

2010/06/18 【網路地產王】

 

 

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          漏水

大雨直直落 漏水淹水全都露~

 

 

  最近台灣天氣十分不穩定,午後經常發生突如其來的大雨。房仲業者指出,這反而是看屋的天賜良機,想避免買到漏水屋淹水地段,剛好可以檢視屋況週遭環境有無淹水問題


 淹過必留痕跡 多問多聽準沒錯


  信義房屋不動產企劃室經理蘇啟榮表示,如果房子所在的一樓,往上墊高2-3台階,或是騎樓比路面高出甚多,很可能該區之前淹過水。此外,淹過水的大樓,地下停車場可能會有留有泥沙等黃斑的淹水痕跡,不妨向鄰居管理員打聽,或者上網至地方縣市政府工務局的網站察看,過去有無淹水遭遇土石流的紀錄,以及防洪計畫的執行進度等,可避免買到可能會淹水的房子。


 漏水糾紛多 預防勝於治療


  住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,台灣因為潮濕多雨,防漏更要徹底。因為漏水如果透過粉刷裝潢後,往往不易發現,糾紛層出不窮。買屋時,如果發現裝潢出現不合理的加釘包覆情況,通常都有遮掩漏水的嫌疑,要特別留意天花板牆上的水漬水痕


  一般而言,漏水通常發生在牆壁接縫處,尤其陽台外推頂樓加蓋物房子主體銜接的地方,如果施工時防水沒做好,下大雨就容易滲漏水。再者須留意牆面天花板的交接處,有無出現水漬。


  其次觀察牆面是否有無不平整的隆起水漬發泡甚至油漆剝落發霉變形反潮的現象,就可能有漏水的問題;若外觀並無明顯痕跡,也可以摸摸看壁面有無水氣。若是房子重新油漆粉刷過,漏水一時可能難以察覺,就得向上下樓住戶打聽,也能打探出有無漏水問題。

 

 

 

2010/06/14 【網路地產王】

 

 

 

 

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日租套房

日租套房藏大樓  投資客恐觸法~


 

 

  日租套房愈來愈流行,不只成為國內旅遊住宿的熱點,就連來自國外的背包客,都常見有人遠來入住,因為價錢便宜,加上裝潢美輪美奐,相當受到歡迎,但最近經常傳出,有投資客進駐高級住宅大廈,住戶不滿房客影響安寧,甚至掛出不歡迎日租房客布條,未來一旦修法處理,投資客的如意算盤,恐怕會大受影響!


 日租套利容易 投資客趨之若鶩


  不用身分登記租金便宜裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房,這幾年越來越流行,遍佈北中南各大景點,投資客斥資打造精美裝潢,內部陳設不輸五星級飯店,但價格卻相對輕薄短小,有業者削價競爭,甚至一晚只收不到一千元,就能入住。


  投資客會願意購買這類套房,其實,也是經過精打細算,以20坪套房為例,如果一個月能租出15天,平均房租收入就可以超過一萬五元左右,比起出租給固定的房客,頂多只能租一萬元,相較之下,收入豐厚不少,難怪越來越多投資客,瞄準這一塊商機,積極投入資本套利。


 政府擬修法管理 投資日租須三思


  其中,最引發爭議的,就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓美術館特區附近大樓,因為依《民宿管理辦法》,高雄市區無法經營民宿,業者改以「日租屋」變相經營,依法住宅區的日租屋,違反《都市計畫法》應取締,位於商業區的日租套房,則必須輔導合法,而去年元旦觀光局成立至今,因接獲檢舉而稽查共二十多件,部分是檢舉非法旅館部分是消費糾紛


  日租屋目前無法可管,無法開單裁罰,因難認定是旅館,也難適用《消費者保護法》,形成管理死角,高雄市政府憂心日租屋衍生的治安住家環境及消費糾紛,有意制定相關法令管理,甚至希望將修法層級,提高到中央,因此,未來投資這類日租套房的投資客,很可能會面臨法令管理的問題,建議未來將購入投資的人,一定要把風險考慮進去,以免後悔莫及。

 

 

 

2010/06/10 【網路地產王】

 

 

 

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點交預售屋

點交預售屋  挑三撿四保權益~


 

 

  買預售屋住新房子人人愛,但預售屋交屋銷售糾紛屢見不鮮雙方鬧上法院纏訟數十年案例也非沒有,房仲業者表示,想要避免這類糾紛,從預售屋的銷售到點交,都該嚴格把關,一定要挑三撿四才能保障自己權益。


 社區公共設施 點交莫輕忽


  購買近五年的預售屋,許多建案公設比都佔了三成以上,住戶花大錢買的公設,卻經常忘了點交,或者因為住戶管委會並非專業人士,很容易讓建商呼弄過去,游泳池變蓄水池排煙孔在自己住家上方甚至連有些公設都是違建


  台灣房屋表示,預售屋在點交時,經常發生公設規劃原先協議好落差甚大,遇到這類狀況千萬不能點交,必須請建商限期改善,也可以委請律師寄存證信函給建商,施予壓力,避免一拖好幾年。


 保留原始廣告DM 有問題拒遷入


  住商不動產表示,買方最好保留當初廣告宣傳的DM合約書,一樣一樣的核對,包含住家地板使用的磁磚建材該附贈的家電設備衛浴品牌等等,都要跟建商確認無誤。


  點交時,也該注意土地權狀登記坪數房屋所有人身份證字號地址等是否無誤,若有任何失誤,一定要馬上更正,並且不能完成點交手續,也別簽遷入證明。預售屋從銷售到完工、交屋大約需要三年的時間,點交一定不能馬虎,對每樣東西挑三撿四,才是保障自己權益最好的方法。

 

 

 

2010/06/08 【網路地產王】

 

 

 

 

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購買預售屋

*歡喜購買預售屋 遇到糾紛怎麼辦?


 

   對於不少買屋人來說,選擇預售的好處是可以記錄家園的誕生過程,這種從無到有的存在感,是購買成屋難以取代的。不過也因為想像空間大,當交屋的現實想像產生落差的時候,就容易產生糾紛。不過,到底買預售屋遇到糾紛,消費者應該有哪些自保之道呢?


 官版契約有保障 找補解約有規範


  中信房屋建議,如果可以,盡量選擇內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」,做好自己權益把關的第一步。


因為該定型化契約的條款,從簽約前的契約審閱權,到房屋完工如何交屋均有詳實規範,包括了建商廣告內容之真實土地房屋停車格房屋產權登記面積的規範等等。


  最重要的是對於房屋面積發生誤差時的規範。在今年五月一日前的舊版契約中規定,誤差在百分之一以內者,買賣雙方互不找補;如不足部分,超過百分之一,則不足部分賣方均應找補;其超過部分,如超過百分之一以上者,買方只找補超過百分之一百分之三之部分為限。


若是採用新版預售屋買賣契約書,不僅主建物附屬建物公共設施的面積售價,皆須逐一計列,若坪數發生誤差,無論多少,都必須找補。


 選擇履約保證 消費爭議找消保


  信義房屋說明,預售屋須經過漫長施工期,房地產權於交屋時,才能移轉到消費者手中,萬一建商財務調度不靈出了問題,銀行有可能收傘,將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣,造成消費者的損失。


因此,消費者除了慎選有商譽的建設公司外,最好要有銀行提供履約保證,確保將來房屋產權可以順利移轉,以減少預售屋的購買風險。


  萬一不幸遇到任何消費爭議,或有相關消費問題要諮詢申訴時均可撥打1950全國消費者服務專線電話轉接各縣市消費者服務中心,或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助

 

 

2010/04/30 【網路地產王】

 

 

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買賣屋

買賣屋協議解約 服務費須照付~

 

 

房仲業者指出,近日成屋買賣簽約反悔案件有略為增加的現象,提醒所有購屋民眾,一旦完成買賣簽約,縱使事後買賣方協議解約,服務費仍必須照付。

 

21世紀不動產法務經理邱創智表示,有許多民眾在房屋出售後才後悔價格賣得太低,也有許多民眾在購屋後才發覺自己的貸款能力不足,或簽約後才因為家人不喜歡而反悔,進而要求仲介退還服務費。

 

邱創智指出,部分購屋民眾誤認房屋買賣為直到完全交屋後,不動產經紀業者才算完成一筆交易,才需要付服務報酬給不動產經紀業者,但法律上卻非如此。

 

事實上,不動產經紀業者的法律性質為居間,核心行為是報告訂約機會訂約媒介,一旦仲介促使雙方買賣成交簽訂買賣契約,就可以請求給付服務報酬,而後續完稅貸款過戶乃至於交屋等,均屬買賣雙方為了履行自己對已簽訂的買賣契約,而對他方所負的履行行為而已。

 

因此,房仲業者提醒民眾,在購屋前售屋前乃至於簽訂買賣契約前務必要再三思量自己能接受售價及自己的經濟能力等條件,避免簽約後後悔,否則,鬧上法院耗時又傷財。

 

 

自由時報【4/24 12:25

 

 

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你蓋樓

*你蓋樓我房傾斜 建商判賠280~



台北縣板橋的自強新村一塊空地蓋新房子,落成後,隔壁的舊公寓竟然慢慢傾斜;舊公寓的5戶住戶向新大樓建商提告求償,法院判決建設公司要賠償280多萬,但是建商認為這棟「靠過來」的舊公寓本來就有傾斜,而且蓋在鬆軟的土地上,和新建築沒有直接關係,決定要再上訴。



左邊的粉紅色外觀的新落成公寓,和右邊水泥建築的舊公寓,上面樓層緊緊靠在一起,連瓷磚因為擠壓翹起來。往下看,一樓的地方兩棟樓還有15公分的間距越來越高,兩棟樓變得緊緊相依,住在這邊20多年的蔡先生說,會傾斜都是新房子害的。



舊公寓住戶蔡居福:「對面鄰居突然跟我說,『你們房子怎麼靠在一起』?他們來蓋的時候,可能挖地基的時候沒處理好,沒有用那個托基樁。



走進5樓住戶家裡,牆上出現龜裂,而且兩棟樓實在根本像是緊密黏在一起,新公寓在95年7月完工後,這棟舊公寓開始慢慢傾斜,雖然角度不大,但住戶還是住得不安心,向法院提告,法院判決建商必須賠償280多萬,雖然贏了官司,但距離「扶正」需要的金額530萬還有一段距離。



住戶要上訴,建商要賠錢也不服氣。建商委任律師林廷隆:「土木技師公會的鑑定報告,根本都沒有鑑定說,這部分我們有過失。



法院認為,雖然舊公寓有傾斜,但新公寓落成後的確造成旁邊房子傾斜,按照比率判賠280萬,但雙方互告。舊公寓新公寓緊緊靠在一起,裡面住戶都不心安。



TVBS新聞 (2010-04-23)

 

 

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2000

網路找房子實際屋況要看清楚

 

【曾萃芝/台北報導】

 拜科技之賜,各家房仲、代銷、法拍或是房地產相關網站都已將房屋物件數位化,民眾只要透過網路就可以輕鬆瀏覽各式物件,縮短找屋時間,不過房仲業者提醒購屋民眾,網路上的數據資料未必準確,實際看屋的時候,更要張大眼睛看清楚。

 21世紀不動產行銷部經理曹若琪表示,現在各房地產網路搜尋找屋功能已經很強大了,不管是搜尋速度與篩選物件的方式都相當人性化,不過要特別注意的是,網路上的資料難免會有遺漏或是輸入錯誤的情況發生。

 曹若琪說,日前就發生過一起法拍案例,一位投資客在網路上尋找法拍資訊,發現一戶位在精華區的物件,比市價低了約2成,投資客到法院投標並順利購得,以為撿了便宜,沒想到點交時打開門居然是曾經失火的兇宅,仔細核對後才發現,法院公告的實際地址與網站資料差了一個樓層,訴諸法院也無效,最後慘賠百萬元收場!

 曹若琪另外再舉個案例,有位陳小姐在網路上看到一個預售物件,訴求90坪大空間,交屋後才發現實際使用的空間根本不到90坪,陳小姐遂告建商廣告不實,調查後才發現,原來是陳小姐對於法規以及對於坪數計算的不了解,造成雙方坪數的認知錯誤,因而發生購屋糾紛。

 住商不動產企研室主任徐佳馨就表示,網站資訊有時會與實際狀況產生落差,所以購屋前一定要看清楚,並且請專業的經紀人員解釋說明清楚,並且白紙黑字明訂於契約上,以減少購屋糾紛的發生。

 現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽,可以提供民眾快速找屋,也能知悉週遭地理位置,不過曹若琪提醒購屋族,有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有所落差,而且距離無法透過地圖判斷,另外嫌惡設施也不會在地圖上呈現,所以選定標的後最好親自前往查探。

 中信房屋行銷部副理江龍名也表示,購買預售屋時也要注意建案的基地位置,因為部分接待中心與建物基地位置是分開的,所以購屋前一定要問清楚。

 曹若琪表示,網路瀏覽物件資料便利又快速,不過購屋前仍要張大眼睛比對仔細,更不可忽略看屋該注意的小細節,建議民眾可以上內政部網站下載「民眾看屋注意事項參考表」,於看屋時一一核對,以降低購屋糾紛的機率。

 

 

 

此文引用於 2009-07-31 工商時報

 

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