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目前分類:*房地產趨勢分析~ (47)

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店面熱 

一級店面熱 8成大型連鎖展店~


 

儘管受歐債升高影響,國內經濟景氣表現不佳,但據商仲業調查,瞄準觀光客消費商機,高達八成大型連鎖集團今年仍準備拓點,其中又以餐飲業展店最為積極。

 

永慶資產管理今天公布大型連鎖店今年展店調查,發現連鎖業者雖然更加審慎選擇展店據點,但整體而言,並未因國內股市下滑油電雙漲影響,展店腳步有所停歇。

 

永慶資產管理協理黃增福表示,以胖達人手感烘培為例,短短1年就開了7家店,而且目前還在積極找點開店,一些日系品牌拉麵店咖啡餐飲業者也都瞄準西門町忠孝SOGO 敦南復興北路等一級店面商圈,積極進駐搶占商機。

 

調查發現,許多看準陸客商機的伴手禮商店,今年也都積極規劃在主要陸客夜市商圈設點。此外包括大型連鎖量販,如松青全聯頂好全家萊爾富等便利超商UNIQLO達芙妮屈臣氏康是美藥妝業者也都積極想辦法找點設店。

 

黃增福分析,國內經濟表現雖不理想,但今年14月來台陸客累計已達83.5萬人次,隨著第二波陸客自由行開放以及大陸企業紛紛來台舉辦員工獎勵旅遊,一般預估今年陸客可衝到250萬人次,觀光商機大餅仍令連鎖集團深有期待。

 

不過,從目前大型連鎖集團找點的區域來看,較以往更為審慎。大多只選擇具有觀光題材大型百貨聚集人潮眾多的捷運站等聚客力強及消費力高的一級店面商圈為主其中尤以三角窗人潮眾多的捷運出口旁的店面最為搶手。

 

 

2012/06/07【聯合晚報】

 

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青年宅

新北青年宅只租不賣


租金市價80%~


 

新北市政府推動青年住宅,昨(22)日舉辦首場「新北市青年住宅興建營運移轉案」招商說明會。市府選定三重中和三塊基地興建只租不賣租金市價八折的青年住宅,最快年底公告招商,預計103年完工啟用。

 

昨天招商說明會,吸引建設業開發商顧問公司金融機構等共計30多家業者60多位代表參與新北市府將依與會者提供意見,修正後續招商作業的參考,最快今年底就會公告招商。

 

市府選定的三處基地包括三重區大同南段三重區埔段同安厝小段中和區秀峰段,面積共1.68公頃,約可興建1,000戶青年住宅。

 

城鄉發展局指出,三處基地的區位交通條件非常好,鄰近捷運學校公園等公共設施完工後將請估價師,估算當地平均市場行情租金水準,再打八折就是租金價格,且租金包含管理費。

 

新北市府表示,目前規劃房屋坪數為102030,滿足不同家庭需求,不過,有九成是一房一廳小坪數產品。根據顧問公司初估,三處青年住宅總投資金額約21億元,得標者可獲得興建營運期50年合約

 

城鄉發展局指出,未來將引進專業物業管理團隊入駐青年住宅,保持住宅品質,且還將引入國際級建築師李祖源姚仁喜的概念設計增加植樹綠化採光空間

 

新北市府指出,未來入住對象,須是有所得的2040歲青年,表現良好者可續約,最多住六年,節省下來的租金可存下來,作為預備購屋的第一桶金。

 

 

2011/11/23【經濟日報】

 

 

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購屋年齡  

北市購屋年齡37.3


 3年老4.3~



房仲一項統計顯示,金融海嘯後,全台主要都會區民眾購屋年齡都往後延,其中北市最明顯,2008年北市平均購屋年齡為33歲,今年已達37.3歲,顯示後金融海嘯時代,民眾得多存幾年錢才能買到房子,購屋困難度大幅增高。


台灣房屋調查近三年來六大都會區購屋年齡變化,各都會區都明顯增加,增加最多的,是房價最高的台北市,民眾平均購屋年齡從33拉高到37.33年增加4.3歲。


台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示,北市購屋年齡大增,主要是金融海嘯後一波房價急漲所造成。依台灣房屋交易資料,2008年北市購屋平均總價為950萬元,今年則已至1700 萬元,3年購屋總價增加近8850萬元,急升的門檻,讓一大票年輕購屋族群被拒於門外。


而即便是財力較好的北市中年購屋族群,面臨如此飆升的房價,也多不是買不下手,就是得存更多年才能買得起。


購屋年齡增加也不只是台北市,桃園也大增3.3歲,另外新北高雄市也增加2歲以上。業者認為,新北市桃園縣購屋年齡上升都和這一波房價上漲有關,但高雄則另有原因,高雄雖然這3年房價也上漲不少,但目前購屋總價不到500萬元,以當地平均可支配所得仍在購屋能力範圍內。


高雄購屋年齡上升,就現況來看,應是過去當地少見的置產型購屋,近來增加不少,這類型購屋年齡通常較大,也因此拉大了整體購屋年齡。


3年購屋年齡增加最少的是新竹縣市,近3年來僅增加1.6 歲,房仲業分析原因,應和當地購屋族多屬科技上班族,這3年景氣不錯,年輕人因此勇於購屋。目前新竹地區平均購屋年齡為28.3歲,也是全台購屋族群最年輕的都會區。

 

 

2011/11/18【聯合晚報】

 

 

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 資訊  

學者觀點:


區段公告 資訊透明做半套~



政府仿效美、日先進國家,推出「不動產實價登錄」制度,但公告內容採「去識別化區段化」方式,學者不動產估價業者直批區段化公告現行房地交易價格簡訊作法無差別,房價無法透明化,仍有被操弄的空間。


淡江大學產經系副教授莊孟翰批評,「區段化公告」跟過去政府的房地交易價格簡訊作法根本沒差別,唯一差異是新制採自動申報筆數較多,若要真正房市透明化,就要將資訊完全公開。


不動產估價師公會全聯會理事長陳諶認為,政府採區段化公告,不說明登錄與課稅間的關係,「沒完整配套,只丟出價格,沒意義!


陳諶表示,「估價」是地政一環,具「防弊」功效,透過估價機制,掌握市場價格,了解各區域的供需,才能擬定解決基礎建設以及住宅政策等問題。


政大教授張金鶚說,房產市場中,誰擁有資訊,誰就是贏家,區段化公告,政府只做半套,卻拿隱私權作為藉口,民眾只能「見林不見樹」,房價仍有人為操弄空間。


他說,美國不動產實價揭露網站,有交易房價,還能查到10年內每次轉手賣出價格。政府應推動估價師查核制度,避免有心人士低報避稅。

 

 

2011/11/16【經濟日報】

 

 

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  房市  

*創天價?

 

房市黑白喊 民眾變肥羊~



長期以來,居高不下的房價,成為民怨之首,年輕人無力買房中產階級換不起更好房子,為抑制炒房,馬英九總統提出「居住正義」方案,民進黨總統參選人蔡英文也提出對策,聚焦房市議題。


國內房價如何走向正常,本報特別企劃「實現居住正義」專題報導,從實價登錄實價課稅住宅政策資金交通工作等五大面向,深入剖析全民居住議題。


黑心建商放話抬轎,拉高行情,投機客趁機套利,炒出了這盤「居住不正義」。



若你看過房子,就能感受到市場有多亂。房市專家政治大學地政系教授張金鶚直言。房市短期炒作等投機行為盛行,房價不合理飆漲貧富差距懸殊,房市如此混亂,最關鍵原因為資訊不透明不對稱


黑心建商的告白」等系列暢銷書作者Sway說,不只房價不透明,市場銷售狀況也是個謎。過去常有建案「秒殺」、「創天價」等消息,但真實性從來無從查證,這類訊息最終只是替房價抬轎。


科技業一位翁協理說,每次走進預售建案接待中心,銷售人員總帶著他看介紹影片看未來願景、體驗各式建材設備,在美輪美奐樣品屋內感受家的感覺。


當翁協理開口問關鍵問題:「每坪多少錢?」銷售人員總回以神秘微笑說:「每戶價格都不同,你問哪一戶呢?」然後,先推銷最差的戶別報出最貴的開價。


張金鶚說,這是台灣購屋者的悲哀,花大把時間聽銷售人員洗腦,終於知道價格,但價格居然還是假的。賣方開價成交價落差之大、成交價永遠是個謎。他強調,因為價格不透明,讓與代銷仲介熟識的投機客,能拿到較便宜價格,再轉手給一般購屋者,造就房市的不正義。


價格為何難透明?登記制度是主因。住商不動產企研室主任徐佳馨說,現行購屋會有公契私契,公契用來辦理過戶,上面價格採用公告現值房屋評定現值;私契通常用於貸款,理當記載真實價格。


公契私契價格有一段差距,信義房屋企研室經理蘇啟榮說:「台北市差距較大,有時差距達三四倍。」其他地區差距則較小。


私契也不一定記載真實成交價格,徐佳馨透露,有時為了從銀行貸到比較多的金額,買賣雙方會協議高報交易價格。


政府喊出居住正義,決定要實施實價登錄,但採取區段公布方式,能讓價格多透明,不少業界人士都不看好。張金鶚表示,很多人都認為資訊透明,不代表房市就會健康房價就能合理,但若資訊不透明,房市就會一直混亂房價更會持續被操弄只有資訊透明,房市健全發展才算踏出第一步。

 

 

2011/11/16 【經濟日報】

 

 

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  秦偉  

*打房沒在怕


秦偉趁逃屋潮撿便宜~


 

 

政府祭「奢侈稅」打房,名下擁有30間房產的秦偉卻無懼政策,他說:「奢侈稅是對兩年內買賣的房子課重稅,我的房子都兩年以上,不受影響,而且趁這波『逃屋潮』,我還想再買幾間做長期投資。


「我到林口走了一趟,那裡的預售屋生意門可羅雀,而且台中不少小套房小坪數的投資客都趕著拋屋原來每坪156萬的房子,現在12萬就買得到。」


他說,奢侈稅主要針對短期投資客,一年內買賣的課15%的稅,兩年內課10%,他手上的房子都超過兩年,不在這範圍內,而且他趁著別人拋屋求現,還要進場再買新房投資,「不過我觀察現在還不是房價最低的時候,6月以後會更低,到時看狀況進場,我賺錢目標訂在2012年,總統大選後,才是最佳時機。


秦偉分析,大選若藍勝出,兩岸合作更密切,房價會因大陸客進來有一波高峰「到時再買房來不及了,現在就該觀察,陸客要什麼樣的房子」。

 

 

 

2011/04/11【聯合報】


 

 

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上海新成屋 價漲量縮~

 

 

上海永慶房屋研展部統計,10月上海新成屋的成交量共11,206套,比9月的11,802套減少5.05%,但成交單價則逆勢走高3.1%,原因是豪宅等高單價住宅成交量放大,帶動平均房價走高。


 

上海永慶房屋總經理陳史翎表示,10月第三四周新成屋成交量快速萎縮,原因是二度房市調控發酵,依此推斷,11月新成屋成交量將快速減少,可能回跌到7,000套以下,將迫使建商進一步調降房價。


 

值得注意是,受到國際熱錢湧入,資金除進入股市外,也流入豪宅市場,上海的豪宅市場連續三個月成交爆量。


 

 

2010/11/02 【經濟日報】


 


 

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公設

*買房別當凱子 公設低於3成才合理~


 

 

  到底雨遮露台是否列入銷售坪數,由於爭議頗多,政府遲遲未有定論。但北部房價居高不下,對一般民眾來說,好不容易存到一筆購屋金,若買到公設比高的房子,相當不划算。

 

房仲專家提醒,一般來說,公設比在25%~28%算合理,超過28%民眾可能得精算室內實際有多少使用面積,是否值得為多出來的公設,負擔比市價高出一成左右的房價,管理費也相對較高,不想吃虧,一定要留意以下的自保方法。

 

 精算房價前 先弄清楚哪些是公設

 

  公設可分為「大公」與「小公」兩部分。「大公包括地下室頂樓水塔變電房屋頂突出物一樓門廳等屬於所有住戶共同使用的部分;「小公指個別樓層的電梯樓梯走道等,由同一層住戶共同分攤。屋主專屬使用的室內面積則有室內房間陽台雨遮露台是停車位等,連同大小公,加起來就是所謂的權狀面積,公設比是指大小公的總面積除以權狀面積,合理的公設比應為25%~28%

 

 羊毛出在羊身上 泳池SPA留心管理問題

 

  許多預售個案在銷售時多以公設的多元舒適度為訴求,孰不知若沒有經過整體評估,使得休閒設施的豪華程度超過住戶能力所能負擔,或使用率低,將造成後續管理無以為繼的隱憂。以大型社區為例,管理費一般按月按戶數平均計收,若進駐率太低,分攤的管理費將高出預期,自然容易淪為蚊子館。

 

  其次結構不佳的游泳池,或設於頂樓之泳池SPA等,也容易造成牆壁天花板滲水再者,目前預售屋的公設仍納入房子銷售坪數一併計價,購屋人應衡量自己的實際需求和可負擔的購屋能力,才不會被公設吃掉大部分的房價。尤其別被現場樣品屋所迷惑,因為買房子是自住,而非買公設來養蚊子或供大家使用的

 


 

 

2010/08/11 【網路地產王】

 

 

 

 

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      房子的未來

 

*房子的未來 零耗能…


 

 

地球暖化愈來愈嚴重,國外建築科技也加快結合腳步,紛紛推出令人驚奇的超低耗能甚至零耗能社區辦公大樓,吸引國內建商前往取經,並打算積極引進國內。


在西班牙巴塞隆納,有一棟政府委託民間興建中的「MEDIA -TIC 」大樓,外觀美輪美奐,設備現代,然而大樓耗能量卻只有一般大樓的4分之1,如果再加上太陽能板發電,幾乎能做到自給自足,把碳排放降到最低。


這棟大樓在外牆採用鐵芙龍塗料材質,並透過先進的ETFE技術,一方面擋住大多數太陽熱能,讓建築降溫,但同時也能也讓95%的陽光通過,而外觀則像「水立方」一樣的炫目。


空調是所有大樓碳排放最大的一個項目,「MEDIA -TIC」採用海水冷卻系統,將室內所產生的熱能透過管路送到三公里外的深海冷卻後,再回收使用,如此又降低了40%的耗能。




  巴塞隆納

依據歐盟研究,造成地球暖化的三大元凶分別為建築交通工業使用其中又以建築占41%最多其次是工業的31%交通工具的28%建築中,興建時的碳排放則占到20%


MEDIA -TIC」為降低興建時的碳排放,大膽採用懸吊技術,支撐的樑柱因此大幅縮小且減少,更創造了室內無柱的寬闊空間。室內設計感應式燈光,人走到哪,哪兒才會亮燈自動陽光感應遮陽窗廉,也都讓建築耗能降到最低。


最神奇的還是建築師從水母中得到靈感,利用螢光科技塗料,讓整棟建築即使關燈後,不管室內室外仍能自已發光,這又省下不少用電量。


另外在英國倫敦,一座名為貝丁頓的社區,也是極盡所能力行節能減碳,這座獲得英國皇家建築師協會設計師大獎的社區,共有一百棟兩層樓房子,戶戶屋頂不是太陽能板就是綠地,再加上一個宛如雞冠狀的「風勺」。


這裡的熱水,是利用園藝修剪留下的木屑,以少少電力加溫產出大量熱能,這些熱能也供應暖氣,以讓居民度過寒冬,這裡的太陽能發電,雖只能供應20%夏天社區用電,但冬天所發的電全數回送給市電,平均起來達到零耗電。


這裡所有的房子都不用空調,也沒有電風扇,一切只透過屋頂的「風勺」。風勺有兩個孔,一個送風,另一個把室內熱空氣排出去。所有屋子的水電表也都設在醒目的廚房一側牆上,看著水電表在走,自然而然會少用一點電一些水


為使耗能降到最低,西門子則設計一套整合系統,包括標準化的燈光陽光感應式窗簾熱能冷源電力,依照尖峰離峰時間自動化控制供應,減少能源流失等,整個供應系統設在地下室,但排氣系統則設在屋頂,也是充份利用熱氣上升原理,以自然方式排除建築廢氣,減去還得抽氣的能源。


遠雄集團董事長趙藤雄表示,許多人認為節能減碳勢必會降低生活便利舒適性但現代科技所打造的智能綠能建築,其實已經克服這樣的衝突,這會使得原本一定要走的節能減碳的這條路,更會加快發展速度。


趙藤雄表示,遠雄即將在汐止推出的近23萬坪大型商場商辦案,以及信義計劃區A1商辦案,將會採用國外可行的建築節能減碳設計,另更將物色一塊土地,聘請巴塞隆納「MEDIA -TIC」建築師ENRIC,在國內打造另一棟具有同樣的概念的指標性智綠能建築。

 

 

 

2010/07/03 【聯合晚報】

 

 

 

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房市出現觀望

*央行打房 下半年房市出現觀望~


 

中央銀行出手打房,但大台北房價仍居高不下,台北縣政府日前標售新莊副都心土地仍創下區域新高,下半年房市行情將如何?


建商:上漲不易大跌難


華固董事長鍾榮昌表示,因央行政策有意讓大台北地區的房市降溫,下半年建商應會觀望,房價再上漲可能不容易,但也不至於大跌,將會持平一段時間,冷靜一下,銷售率也可能會受影響。


長虹董事長李文造表示,近來台北房地產雖遇到政府政策降溫,但市場仍供不應求,由於經濟成長態勢已定兩岸經貿日益熱絡


住展:將轉成價平量縮


住展雜誌預估,下半年房市將從「價量齊揚」轉成「價平量縮」。


住展雜誌年初曾預估今年全年推案量為8000億元;但因第三季僅989億元,全年推案量下修為6800億元,減少幅度達15,預估下半年房市將由上半年的「價量齊揚」,轉為「價平量縮」,建商在開價上應力求合理,才能出奇致勝。


戴德梁行總經理顏炳立則表示,當前台北房市一片長紅,供不應求有如「全世界只剩一杯水,大家都要搶」,加上ECFA等利多發酵,不論是本土資金外資,都不想空手而回,會用大筆資金追逐市場上有限的籌碼,今年可說是「台灣不動產元年」,沒有看淡的理由。


房仲:沒有看淡的理由


顏炳立指出,而上半年的土地與商用不動產大樓交易金額逾千億元,已突破07年新高,預估下半年交易量還會走高。他認為,目前台北市「缺的是地多的是錢怕的只有政府打壓」,目前只是象徵性升半碼,對房市影響微不足道。


台灣房屋不動產分析師邱太煊表示,下半年房價能漲上去的,只剩豪宅有機會;至於一般住宅,頂多回頭修正1015,所以跌下來空間也不大。


學者:會慢慢反轉降溫


政治大學地政系教授張金鶚表示,業者當然都看好,但他還是認為,目前房價都是消息面預期心理在支撐,下半年因選舉ECFA央行緊縮等因素,將是投資客利多出盡的時候;前天央行已開出第一槍,房市會慢慢反轉降溫


玄奘大學財金系副教授花敬群則認為,ECFA議題對房市有過多的吹噓,實際上還有待觀察。他說,半年來房地產已呈量縮,投資客正在退場中,若下半年量再不出來,房價就會緩步下滑。

 

 

 

2010/06/27 【聯合報】

 

 

 

 

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建商爆卡位戰

*新莊副都心 建商爆卡位戰~


 

 

台北縣政府今天標售新莊副都心24筆住宅區土地,由於新莊副都心是目前大台北最火熱的房市區,即使央行昨天才祭出「房市管控措施」,但仍有高達379封的標單投票,顯見絲毫未受影響,幾乎所有的建商都到齊積極卡位搶標。


超過300位的建商投資客和房仲業者等人,為了搶標台北縣政府新莊副都心24筆住宅區土地,將搶標現場擠得水洩不通。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,標案現場只能用「擠爆」來形容,這大概是台北縣有史以來土地搶標最熱絡的一次,可說是所有建商都全員到齊,務必勢在必得。


新莊副都心位於新莊思源路中原路中山路之間,為公辦重劃區,總面積約100公頃,因為區域內擁有「一高二快三捷運」,加上今年區內中央合署辦公大樓正式動工,拉抬區域買氣。


此次標售的土地,均為容積率350%的住二土地,主要分布在中信國小昌平國小周邊,共24筆,其中有14筆未達百坪,最小的一筆僅38餘坪,其餘10筆落在100240之間,面積最大一筆為241坪,底價每坪5560萬元


徐佳馨分析指出,央行昨宣布對大台北共11個縣轄市實施選擇性信用管制,對象主要是針對買房者,並非買土地者,對於建商的土融建融尚不嚴格,加上建商對於土地存貨有壓力,需求仍很大,因此建商都搶在央行有下個動作之前先進場卡位,促使今日的標案未受央行所祭出的房市管控措施影響,搶標熱絡。


徐佳馨指出,具話題性的土地,仍有創高價的空間,以今日新莊副都心24筆住宅區土地標案來看,其中最大一筆241坪底價每坪僅5560萬元,市場預估已達140萬元,因此她在今日中午尚未開標前預測,成交價將會高於底價一倍以上,不排除上看百萬元。

 

 

 

 

2010/06/25 【聯合晚報】

 

 

 

 

 

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頂樓加蓋

*頂樓加蓋使用空間大 包租婆最愛~


 

 

  頂樓加蓋產品因使用空間大,一直是房仲網站的熱門搜尋關鍵字,有房仲業者統計,台北市頂樓加蓋物件的網路點閱率,比無加蓋公寓多5成,每坪也比沒有加蓋的產品貴上5.5萬元。目前銀行利率低,頂樓加蓋產品更吸引有閒錢在手的投資人,因為若做成隔間套房出租,可享有4~6%左右的租金報酬率,吸引有意晉身包租公包租婆行列的投資人搶購。


一層樓隔7間房 包租賺很大


  住商不動產企研室主任徐佳馨指出,頂樓加蓋的物件,市場上多用權狀每坪的1/21/3價格計算,舉例來說,北市有位從公職退休的張媽媽,在捷運木柵站以每坪21萬元投資頂加公寓,總共50坪的使用空間,買830萬元,加上隔間、裝潢費用,成本約70萬元,最後隔成7間套房,每月收入47,000元,投資報酬率高達6.2%,相較於一般套房投資報酬率4~5%出許多。


頂樓違建加蓋 檢舉拆除風險大


  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,因為頂樓加蓋本身就是違建,即使屬於緩拆的舊違建,如果屋主隔間後出租不當得利,而遭住戶檢舉,並向法院提出侵占主張,仍會被判拆屋還地。


  因為屋頂屬公有,可使用並不表示屬於頂樓住戶所有,建議擁有頂樓加蓋的屋主,首重敦親睦鄰,不妨主動負責樓梯間清潔管理,或定期的水塔清洗,以維繫鄰里關係。也呼籲有意想買「頂加產品」,並想出租獲利的購屋民眾,購屋前務必評估風險性,以免權益受損。

 

 

 

2010/06/23 【網路地產王】

 

 

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十大民怨之一

十大民怨之一讓人恨在心裡的房價~


 

大台北地區不斷飆高的房價,讓大多數受薪階級看在眼裡恨在心裡,成了十大民怨之一。國立政治大學經濟系特聘教授林祖嘉呼籲政府應仿照行之有年的消費指數,定期公布「房價指數」,讓民眾清楚知道合理的房價。


林祖嘉指出,長久以來,台灣房地產交易市場均處於訊息不對稱的環境下,建商房屋仲介商很清楚房地產的成本,消費者卻普遍不知合理的房價,雙方交易時,消費者往往得付出較多的購屋成本,導致荷包失血。


他建議政府應儘速立法,規定所有不動產交易都應依實際交易價格登記,且不動產相關稅負也都應依實際價格課稅。有了即時且完整的房地產交易資料後,政府可每月公布「房價指數」,既可減少炒作投機的空間,更能讓一般消費大眾以更合理的價格買到房子。


在此之前,林祖嘉提醒有意購買房地產的民眾,不妨多蒐集資料,再進場選購理想中的房子。他認為目前國內房地產議價空間很大,一進門先殺價3成不算過分,最後以建商開價的8折成交應屬合理。

 

 

 

 

2010/06/09 【聯合晚報

 

 

 

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北市出租宅

*北市出租宅 總量提高到5~


 

 

台北市長郝龍斌上午在議會進行都市更新專案報告,釋出新的住宅政策,將提高公有出租住宅總量,目標從總量的0.65%提高為5%,方式包括在文山區興建15坪出租住宅整建閒置校舍等,提供青年學生弱勢家庭租用


要如何增加公有出租住宅達5%的住宅總量?市府指出,目前已經編列預算,預計在台北市文山區等地,興建室內坪數15坪的住宅200戶,蓋好後以每月約1萬元租金出租。


郝龍斌也指示,目前市府參與都市更新與民間的聯合開發案,例如捷運共構宅等,以往不少是公開標售,但未來獲得分回的房舍,將只租不賣。


據市府統計,在101年前,聯合開發案中,北市府可分回約935戶,約7792坪;104年前都市更新可分回295戶。


除了興建新屋之外,市府也打算把空置校舍整修後出租,例如台北大學建國校區,市府目前正洽談中,而閒置或老舊市場用地,也可改建成出租住宅,市府也正進評估。


市府目前正與學校合作合建學生聯合宿舍,已獲得教育部支持,近期將開會研商細節。


為了讓民眾知道更多的租屋資訊,北市同時強化「台北市居住服務平台」的租屋資訊功能,向營建署爭取預算,藉由連接民間租屋網站的資訊,提供更多租屋消息;為了讓弱勢家庭租屋,市府也正編列預算,辦理租屋補貼制度。


北市府表示,目前台北市的公有住宅存量共有5771戶,其中出租國宅為3833戶,中繼國宅394戶,平價宅為1544戶,約占台北市住宅存量的0.65%,比例已經是全國最高,但和美國(5%)英國(9%)德國 (16.2%)荷蘭(35%)等社會福利較佳的歐美國家相較,比例仍偏低,因此先期目標將比照美國,設法增加出租宅數量,提供青年弱勢家庭學生租用

 

 

 

2010/06/04 【聯合晚報】

 

 

 

 

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5月成交量

商辦 5月成交量 暴增~


 

商用不動產5月成交爆出186億元的大量,是近半年以來的單月新高。瑞普國際物業董事長曾東茂31日預期,下半年因有兩岸經濟協議(ECFA)簽署利多,壽險業作帳行情也啟動,商用不動產交投更熱絡,全年成交量可望創新高,落在1,1001,200億元間。


瑞普國際物業指出,5月共有六宗成交金額超過10億元以上的商用不動產交易案,今年前五月商用不動產的總成交金額達462億元。去年全年交易量為1,000億元;前年受金融海嘯衝擊,僅有850億元;2007年則為歷史高點,達1,040億元。


值得注意的是,5月光是富邦人壽的交易金額就接近70億元,中國人壽也占12.3億元;6月時又有四宗壽險釋出的土地標售,總底價超過30億元。


業者分析這顯示,壽險業者在低利率台幣強勁升值的雙率夾殺」下,已把商用不動產當成財務調節的最佳工具,頗有「把不動產當動產」的意味,加上商用不動產市場好的物件不多,因此帶動交易量增加。


曾東茂指出,利率仍在低檔,兩岸政經關係又大幅改善,多數投資者對台北市商用不動產都極具信心,購置需求強,即便出租率不高租金報酬率只有3%的標的,只要是位在台北市主要商圈內,都有買方願意承接。


不只法人投資者活躍,連中小型投資者也積極出手,優質辦公室熱門商圈的店面物件只要有釋出,常常在沒有議價的情況下快速成交。曾東茂說,買方需求強勁,賣方態度近來也有所轉變,從「惜售觀望」,轉為「願意逢高出脫」,使得商用不動產成交量大增。


此外,今年以來壽險業者飽受「兩率夾擊」,獲利情況均欠佳,曾東茂觀察,有不少壽險公司都準備處分持有多年且有獲利的不動產,希望挹注於帳面虧損;也有部分壽險業者希望處分獲利後,再尋找其他潛力投資標的。6月就有四宗壽險釋出的土地標售,總底價超過30億元。

 

 

 

2010/06/01 【經濟日報】

 

 

 

 

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內科大樓今標售商辦看漲~

 


底價46億元的新光人壽內科「漢諾威」科技大樓,今天下午開標,市場預料脫標不是問題,且可能衝破50億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,如順利以高價標出,將代表國內商辦市場主升段出現訊號。


漢諾威大樓今天只要脫標,也將寫下今年商辦大樓成交金額新紀錄;今年至目前最高金額商辦交易案為華固內湖瑞光大樓,華固建設於3月底以35.6億賣給來自香港的外資法人。新壽近一兩年大舉進軍內科商辦,累計已在內湖科園學區擁有13棟大樓陽光街一筆土地,位於堤頂大道二段的漢諾威大樓,是新壽在2000年時以28.3億元向遠雄集團買進,以標售底價來算,10年內該大樓就增值了17.7漲幅達62%


此棟大樓土地面積1669坪,總樓地板面積則為13450坪。郭國任分析,扣掉停車位,建坪每坪約為48萬元,目前當地商辦每坪約45萬元上下,新壽開價略高於市場行情。郭國任指出,內科園區商辦目前仍有空置率高租金欲振乏力報酬率偏低等三大隱憂,當地各區空置率普遍在15~20%之間,租金則只在800~1300由於目前賣方開價都很高,因此租金報酬率都不理想。

 



2010/05/17 【聯合晚報】

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北市房產

北市房產議價拉大~

 

 

據國泰建設調查,台北市第一季房價再創歷史新高,預售市場的成交價達每坪56.61萬元,是在過去連續四季下跌後,連續兩季反彈上漲,兩季合計漲11%;但在此同時,台北市議價空間達17.16%,僅次於台北縣的17.78%

 

 

2010/04/30 09:18 【經濟日報】

 

 

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*大陸銀監會:銀行要設炒樓黑名單~


大陸銀監會主席劉明康表示,要求所有銀行應檢查房地產公司的貸款信用財務情況,建立一個負面名單系統(黑名單),防止炒樓。劉明康的說法代表中共官方態度,不用多久就會公布新的房市抑制政策。


他說,目前北京部分銀行已執行第二套房以上,必須支付六成的頭期款,部分城市第二套房頭期款也必須達到五成以上;今年銀監會將三管齊下,嚴格控制房市相關資金,不至於動搖金融市場。


劉明康11日在博鰲論壇「全球金融監管的新格局」場次中表示,大陸正推動消費主導的經濟發展,房地產市場不會有太大變化,但大陸銀行業仍需重視房地產領域的風險缺口。


他說:「(房市下行風險到底會達到什麼幅度,確有很多意見。但中國有13億人口,且勞動力流動性比較大,擁有龐大的實實在在的需求去購買第一套房或者第二套房。」



劉明康提到,要關注銀行業風險,就一定要關注首付(購屋頭期款)。他認為,大陸首套房首付比例是30%,第二套房必須達到50%60%,這可讓銀監會比較安心,而且銀監會要求所有銀行必須提列儲備金,有足夠資金抵禦在房地產市場的下行風險。


劉明康表示,銀監會要求大陸各家銀行重新評估每個需要貸款的項目,並於6月底提交全面報告,讓主管機關瞭解銀行的風險缺口,重點包括房地產業。他說,銀監會關注房地產業分成三部分,一是針對土地,主要是進入地方政府融資平台的土地。銀監會對此要求,銀行要逐一追蹤所有土地,確保相關貸款符合程序和監管要求。


二是針對開發商,他說:「中國有5萬個房地產開發商,我們要求所有銀行都檢查這些房地產公司貸款信用的情況財務情況。」


劉明康表示,銀行對開發商放款要有所選擇。他鼓勵所有銀行制定名單,每一個分行每一個支行都必須訂下放款限度。


三是針對房屋抵押貸款,他指出,所有銀行必須貸款人面談,而不是把這類貸款轉包開發商代理商處理


 


 

2010/04/12 【經濟日報】


 


 

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北市外圍房價

北市外圍房價  受惠水波效應~

 

房市買氣暢旺,「水波效應」也慢慢浮現。由於台北市中心房價相對偏高供給量少,不少購屋民眾轉向附近地區看屋,包括南港文山北投,與台北縣新莊中和等地的買氣愈來愈熱,房價也同步衝高。

 

有巢氏房屋總經理孫寶國指出,近來不論是預售市場成屋市場,都出現「貴的房子較好賣」的奇特現象,主要就是房價不斷墊高,許多人在原居住地看屋後,難以接受房價,於是選擇移出。

 

多數人移出後,會發現周遭地區「房價瞬間變便宜」,較易選擇中大坪數規劃設計較高檔產品。孫寶國說,這種一層一層如水波般的外推,使台北市外圍台北縣出現愈來愈多價格高過區域行情的產品

 

信義房屋代銷事業部協理何胤諭說,以景美為例,有不少大安區的居民移入,今年329檔期重要個案「岳泰風範」開價就高達80萬元,高出區域行情一成五。

 

南港也吸引許多原住在信義區民生社區居民遷入;北投則吸引天母中山北路一帶的客戶,指標案「富田」已接近完銷。

 

 

2010/04/06 【經濟日報】

 

 

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教你三撇步 

  爭取優惠房貸教你三撇步~

 

房貸利率明年將從谷底反彈,民眾應把握各種省息方式,只要多爭取0.2%的優惠,以平均貸款500萬元為例,一年就能省下1萬元的利息支出。

 

銀行主管表示,省息第一步除了把握政府補助背書的優惠貸款,如政策性房貸青年安心成家八八水災災民補助等,還有三撇步可輕鬆省息。

 

首先,參考各銀行針對各種身分、族群提供的優惠,如企業前1,000大員工公教人員律師會計師等,目前優惠利率可爭取到1.5%以下,前提是不能有信用不良的紀錄。

 

若民眾不符合上述身分,銀行主管建議,不妨先詢問長期往來銀行願意給予的優惠利率,一般來說,只要有薪資轉帳買賣基金保險定存信用卡往來等,都算是銀行眼中的優質客戶,銀行至少會給予0.1個百分點的房貸利率優惠。主管說,往來金額愈高時間愈久,愈有機會爭取好利率。

 

第三個爭取好利率的撇步,則是透過永慶等優質房屋仲介業者,代替購屋民眾銀行打交道,由於大型房屋仲介承作量大,可為購屋者爭取到最低的利率與高的核貸成數。

 

2009/12/11 【經濟日報】

 

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